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Achat maison 1 étage

Bien expiré
VilleHèches (65)
Surface120m²
Coût Total160 136€
Loyer Annuel12 092€
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois+71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 700 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 555,83 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 120 m², Bâtiment de 1 étage, 4 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Chauffage individuel électrique, 1 Parking, Terrain de 1919 m², Travaux

Située entre Lannemezan et Arreau, cette fermette à rénover est composée de 3 belles chambres. Dotée d'un fort potentiel, vous aurez la possibilité de réaménager les espaces à votre convenance. Un beau terrain vous permettra de profiter d'un extérieur.

Ville : Hèches
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65250
Coordonnées : 42.990270, 0.371340
Total : 160 136€
Prix d'acquisition : 66 700€
Travaux : 88 100€
Valeur du bien : 154 800€
Frais de notaire : 5 336€
Coût estimé : 5 336€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 8.40€/m²/mois
Fourchette : 6.49€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1008€/mois
Loyer annuel estimé : 12092€/an
Fourchette totale : 779€ - 1304€/mois
Fourchette annuelle : 9343€ - 15649€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 9.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 136€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :788,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :48,04€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 836,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 264,93€
Coût de l'assurance :14 412,24€
Taxe foncière : 1 209,17€/an
Soit par mois : 100,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 007,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 936,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :70,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, revêtement de sol et électricité
Quantité: salon complet (15 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, électricité pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 120 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :88 100 €(734 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:8 400€
    Isolation combles: 120 m² × 70€/m² = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:16 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1100€ = 16500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salon: 15 m² × 800€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 000€
    Rénovation chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Second œuvre - Électricité générale:1 500€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Second œuvre - Plomberie générale:7 200€
    Plomberie générale: 120 m² × 60€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hèches (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 008 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 092 €/an
Calcul : 1 008 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 280 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 136 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 576 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 209 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 88 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 166 €
Revenus locatifs : +12 092 €
Charges déductibles : -95 166 €
Résultat foncier Année 1 : -83 074 €(Déficit de 83 074 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 61 674 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 066 €/an
Revenus locatifs : +12 092 €
Charges déductibles : -7 066 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 026 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 61673.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 355 €(65% de 66 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 577 €/an
Calcul : 43 355 € × 3,636% = 1 577 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 092 €95 171 €5 285 €-83 079 €21 400 €61 679 €61 679 €
212 334 €6 929 €5 144 €5 404 €--56 275 €
312 580 €6 783 €4 997 €5 797 €--50 478 €
412 832 €6 632 €4 846 €6 200 €--44 278 €
513 088 €6 475 €4 690 €6 613 €--37 664 €
613 350 €6 314 €4 528 €7 036 €--30 628 €
713 617 €6 147 €4 361 €7 471 €--23 157 €
813 890 €5 974 €4 188 €7 916 €--15 242 €
914 167 €5 795 €4 010 €8 372 €--6 870 €
1014 451 €5 610 €3 825 €8 840 €---
1114 740 €5 419 €3 634 €9 320 €---
1215 035 €5 222 €3 436 €9 813 €---
1315 335 €5 018 €3 232 €10 317 €---
1415 642 €4 807 €3 021 €10 835 €---
1515 955 €4 589 €2 803 €11 366 €---
1616 274 €4 363 €2 577 €11 911 €---
1716 599 €4 130 €2 344 €12 470 €---
1816 931 €3 888 €2 103 €13 043 €---
1917 270 €3 639 €1 853 €13 631 €---
2017 615 €3 381 €1 595 €14 234 €---
2117 968 €3 114 €1 329 €14 853 €---
2218 327 €2 839 €1 053 €15 488 €---
2318 694 €2 554 €768 €16 140 €---
2419 067 €2 259 €474 €16 808 €---
2519 449 €1 955 €169 €17 494 €---
TOTAL387 301 €209 006 €76 265 €178 295 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 295 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 092 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 539 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 539 €-6 420 €+8 959 €
2+2 539 €0 €+2 539 €
3+2 539 €0 €+2 539 €
4+2 539 €0 €+2 539 €
5+2 539 €0 €+2 539 €
6+2 539 €0 €+2 539 €
7+2 539 €0 €+2 539 €
8+2 539 €0 €+2 539 €
9+2 539 €0 €+2 539 €
10+2 539 €+591 €+1 948 €
11+2 539 €+2 796 €-257 €
12+2 539 €+2 944 €-405 €
13+2 539 €+3 095 €-556 €
14+2 539 €+3 251 €-712 €
15+2 539 €+3 410 €-871 €
16+2 539 €+3 573 €-1 034 €
17+2 539 €+3 741 €-1 202 €
18+2 539 €+3 913 €-1 374 €
19+2 539 €+4 089 €-1 550 €
20+2 539 €+4 270 €-1 731 €
21+2 539 €+4 456 €-1 917 €
22+2 539 €+4 646 €-2 107 €
23+2 539 €+4 842 €-2 303 €
24+2 539 €+5 042 €-2 503 €
25+2 539 €+5 248 €-2 709 €
Total+63 475 €+53 488 €+9 987 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 281 jours
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