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Vente maison 11 pièces 225 m² Le Puy-en-Velay (43000) - Superimmo

Bien expiré
VillePuy-en-Velay (43)
Surface225m²
Coût Total307 690€
Loyer Annuel24 209€
Rentabilité7.87%
Cashflow/mois+49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 000 €
Surface : 225 m²
Prix au m² : 880 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Belle demeure des années 30 de 225 m2 avec bcp de cachet sur terrain de 365 m2. Ce bien se compose d'un sous-sol + 3 niveaux. Au rdc : entrée, cuisine, salle à manger, salon, une chambre + salle de bains et wc. 1er niveau : Une seconde cuisine, 3 chambres, une pièce avec point d'eau et un wc. 2ème niveau : 3 pièces dont une avec salle de bains, une pièce avec wc et un wc indépendant + 2 greniers. Sous sol : un garage avec porte électrique, une cave, une buanderie chaufferie et un débarras. Prévoir travaux de rénovation. Secteur recherché, proximité centre ville et jardin henri Vinay. Chauffage gaz DPE E Tf : 4000 euros Honoraires charge vendeur

Ville : Puy-en-Velay
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43000
Total : 307 690€
Prix d'acquisition : 198 000€
Travaux : 93 850€
Valeur du bien : 291 850€
Frais de notaire : 15 840€
Coût estimé : 15 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 225m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 6.80€ - 11.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 2017€/mois
Loyer annuel estimé : 24209€/an
Fourchette totale : 1529€ - 2661€/mois
Fourchette annuelle : 18351€ - 31937€/an
Rentabilité brute :7.87%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 10.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 673,81 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :376 607 €
Prix d'achat :198 000 €
Décote à l'achat :-178 607€ (-47.4%)
Marge achat-revente :68 917€ (18.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :307 690€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 545,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :89,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 635,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :155 907,10€
Coût de l'assurance :26 922,88€
Taxe foncière : 4 000,00€/an
Soit par mois : 333,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 017,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 968,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :49,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 289 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 225 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 225 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de rafraîchissement dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :93 850 €(417 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 300€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 × 11500€ = 11500€, Main d'œuvre: 800€
  • Isolation - Isolation toiture/combles:16 550€
    Isolation combles: 225 m² × 70€/m² = 15750€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries - Fenêtres:24 400€
    Fenêtres double vitrage: 28 × 800€ = 22400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude - Remplacement système:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:19 000€
    Cuisine complète: 10000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 500€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:7 700€
    Parquet flottant: 72 m² × 100€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture chambres: 6 chambres × 300€ = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle à manger - Rafraîchissement:800€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Puy-en-Velay (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 56 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 017 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 209 €/an
Calcul : 2 017 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 726 €/an
Base de calcul : Emprunt de 307 690 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 077 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 000 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 93 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 109 653 €
Revenus locatifs : +24 209 €
Charges déductibles : -109 653 €
Résultat foncier Année 1 : -85 443 €(Déficit de 85 443 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 64 043 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 803 €/an
Revenus locatifs : +24 209 €
Charges déductibles : -15 803 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 407 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 64043.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 198 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 700 €(65% de 198 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 680 €/an
Calcul : 128 700 € × 3,636% = 4 680 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 209 €109 663 €10 736 €-85 454 €21 400 €64 054 €64 054 €
224 693 €15 533 €10 456 €9 161 €--54 893 €
325 187 €15 243 €10 166 €9 945 €--44 948 €
425 691 €14 942 €9 865 €10 749 €--34 199 €
526 205 €14 631 €9 554 €11 574 €--22 625 €
626 729 €14 308 €9 231 €12 421 €--10 204 €
727 264 €13 974 €8 897 €13 290 €---
827 809 €13 628 €8 551 €14 181 €---
928 365 €13 269 €8 192 €15 096 €---
1028 932 €12 898 €7 821 €16 034 €---
1129 511 €12 513 €7 436 €16 998 €---
1230 101 €12 115 €7 038 €17 986 €---
1330 703 €11 702 €6 625 €19 001 €---
1431 317 €11 274 €6 197 €20 043 €---
1531 944 €10 831 €5 754 €21 112 €---
1632 583 €10 373 €5 296 €22 210 €---
1733 234 €9 897 €4 820 €23 337 €---
1833 899 €9 405 €4 328 €24 494 €---
1934 577 €8 895 €3 818 €25 682 €---
2035 268 €8 367 €3 290 €26 902 €---
2135 974 €7 819 €2 742 €28 154 €---
2236 693 €7 252 €2 175 €29 441 €---
2337 427 €6 665 €1 588 €30 762 €---
2438 176 €6 057 €980 €32 119 €---
2538 939 €5 427 €350 €33 512 €---
TOTAL775 431 €376 680 €155 907 €398 751 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 398 751 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 209 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 084 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 084 €-6 420 €+11 504 €
2+5 084 €0 €+5 084 €
3+5 084 €0 €+5 084 €
4+5 084 €0 €+5 084 €
5+5 084 €0 €+5 084 €
6+5 084 €0 €+5 084 €
7+5 084 €+926 €+4 158 €
8+5 084 €+4 254 €+830 €
9+5 084 €+4 529 €+555 €
10+5 084 €+4 810 €+274 €
11+5 084 €+5 099 €-15 €
12+5 084 €+5 396 €-312 €
13+5 084 €+5 700 €-616 €
14+5 084 €+6 013 €-929 €
15+5 084 €+6 334 €-1 250 €
16+5 084 €+6 663 €-1 579 €
17+5 084 €+7 001 €-1 917 €
18+5 084 €+7 348 €-2 264 €
19+5 084 €+7 705 €-2 621 €
20+5 084 €+8 071 €-2 987 €
21+5 084 €+8 446 €-3 362 €
22+5 084 €+8 832 €-3 748 €
23+5 084 €+9 229 €-4 145 €
24+5 084 €+9 636 €-4 552 €
25+5 084 €+10 054 €-4 970 €
Total+127 100 €+119 625 €+7 475 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
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