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Appartement 4 pièces 103 m²

VilleAubenas (07)
Surface103m²
Coût Total139 140€
Loyer Annuel11 326€
Rentabilité8.14%
Cashflow/mois+121€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 1 116,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 103 m²

Situé au coeur de la ville , au premier étage d'une petite copropriété , cet appartement profite des commerces et services de proximité. Offrant une belle superficie habitable de 103m2 , les pièces sont lumineuses et spacieuses. Il se compose d'une belle pièce de vie avec cuisine ouverte, de deux chambres, une salle d'eau , une buanderie et un dressing. Bien classé énergétiquement ( Lettre C) , des travaux de rafraichissement seront à prévoir pour moderniser l'ensemble. Le bien dispose d'une pompe à chaleur réversible et d'un balcon filant. Un place de stationnement privative couverte complète l'ensemble. Beau potentiel à visiter rapidement !

Surface : 103 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 50 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/11/2024

Consommation énergie primaire : 124 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 190 € et 1 670 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Aubenas
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07200
Coordonnées : 44.621586, 4.388022
Total : 139 140€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 14 940€
Valeur du bien : 129 940€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 9.16€/m²/mois
Fourchette : 7.05€ - 11.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 944€/mois
Loyer annuel estimé : 11326€/an
Fourchette totale : 727€ - 1226€/mois
Fourchette annuelle : 8719€ - 14712€/an
Rentabilité brute :8.14%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 10.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 507,94 €/m²
Basé sur :179 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :155 318 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-40 318€ (-26.0%)
Marge achat-revente :16 178€ (10.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :689,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,42€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 728,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 598,31€
Coût de l'assurance :11 826,90€
Taxe foncière : 1 132,62€/an
Soit par mois : 94,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 943,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 822,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :120,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée avec des éléments modernes et fonctionnels
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec usure visible
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des joints de la salle de bain moderne
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 35 m²
Raison: État 3.5/5 visible - salon spacieux nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 940 €(145 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 400€
    Cuisine complète: 12 m² × 950€/m² = 11400€ (incluant éléments modernes et pose, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:210€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 35€/m² = 210€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 20€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 050€
    Peinture murs et plafonds: 35 m² × 30€/m² = 1050€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubenas (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 944 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 326 €/an
Calcul : 944 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 671 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 140 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 473 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 133 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 216 €
Revenus locatifs : +11 326 €
Charges déductibles : -21 216 €
Résultat foncier Année 1 : -9 890 €(Déficit de 9 890 €)
Imputable sur revenu global : 9 890 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 276 €/an
Revenus locatifs : +11 326 €
Charges déductibles : -6 276 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 050 €/an
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 326 €21 221 €4 675 €-9 895 €9 895 €--
211 553 €6 157 €4 551 €5 396 €---
311 784 €6 028 €4 423 €5 756 €---
412 019 €5 895 €4 290 €6 124 €---
512 260 €5 758 €4 152 €6 502 €---
612 505 €5 616 €4 010 €6 889 €---
712 755 €5 469 €3 863 €7 287 €---
813 010 €5 316 €3 711 €7 694 €---
913 270 €5 159 €3 553 €8 111 €---
1013 536 €4 996 €3 390 €8 540 €---
1113 807 €4 828 €3 222 €8 979 €---
1214 083 €4 653 €3 048 €9 429 €---
1314 364 €4 473 €2 867 €9 891 €---
1414 652 €4 286 €2 681 €10 365 €---
1514 945 €4 093 €2 488 €10 851 €---
1615 244 €3 894 €2 288 €11 350 €---
1715 548 €3 687 €2 081 €11 861 €---
1815 859 €3 473 €1 868 €12 386 €---
1916 177 €3 252 €1 647 €12 924 €---
2016 500 €3 024 €1 418 €13 476 €---
2116 830 €2 787 €1 181 €14 043 €---
2217 167 €2 542 €937 €14 624 €---
2317 510 €2 289 €683 €15 221 €---
2417 860 €2 027 €421 €15 833 €---
2518 218 €1 756 €150 €16 462 €---
TOTAL362 782 €122 681 €67 598 €240 101 €9 895 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 968 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 240 101 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 326 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 379 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 379 €-2 968 €+5 347 €
2+2 379 €+1 619 €+760 €
3+2 379 €+1 727 €+652 €
4+2 379 €+1 837 €+542 €
5+2 379 €+1 951 €+428 €
6+2 379 €+2 067 €+312 €
7+2 379 €+2 186 €+193 €
8+2 379 €+2 308 €+71 €
9+2 379 €+2 433 €-54 €
10+2 379 €+2 562 €-183 €
11+2 379 €+2 694 €-315 €
12+2 379 €+2 829 €-450 €
13+2 379 €+2 967 €-588 €
14+2 379 €+3 110 €-731 €
15+2 379 €+3 255 €-876 €
16+2 379 €+3 405 €-1 026 €
17+2 379 €+3 558 €-1 179 €
18+2 379 €+3 716 €-1 337 €
19+2 379 €+3 877 €-1 498 €
20+2 379 €+4 043 €-1 664 €
21+2 379 €+4 213 €-1 834 €
22+2 379 €+4 387 €-2 008 €
23+2 379 €+4 566 €-2 187 €
24+2 379 €+4 750 €-2 371 €
25+2 379 €+4 938 €-2 559 €
Total+59 475 €+72 030 €+-12 555 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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