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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAmiens (80)
Surface62m²
Coût Total164 400€
Loyer Annuel8 653€
Rentabilité5.26%
Cashflow/mois-213€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 854,84 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Exposition sud-est, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Vincent TILLOLOY vous propose à la vente en EXCLUSIVITE Résidence du 8ème BCP, un appartement de type T3 de 62 m² exposé SUD EST au 2ème étage sans ascenseur comprenant entrée, pièce à vivre avec cuisine aménagée et équipée, 2 chambres, une salle d'eau et wc. Cave, parking commun, proche citadelle chaussée Saint Pierre et commerces, parc St Pierre. Aucun travaux à prévoir Idéal 1ère acquisition ou investisseurs (colocation possible)

Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80000
Coordonnées : 49.894686, 2.290807
Total : 164 400€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 40 200€
Valeur du bien : 155 200€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 721€/mois
Loyer annuel estimé : 8653€/an
Fourchette totale : 583€ - 892€/mois
Fourchette annuelle : 6995€ - 10705€/an
Rentabilité brute :5.26%
Fourchette de rentabilité :4.25% - 6.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 612,11 €/m²
Basé sur :492 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :161 951 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-46 951€ (-29.0%)
Marge achat-revente :-2 449€ (-1.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :814,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 862,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 870,36€
Coût de l'assurance :14 385,00€
Taxe foncière : 865,30€/an
Soit par mois : 72,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 721,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 934,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-213,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 198 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si nécessaire (vérifier l'état actuel)
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine datés
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments de cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation pour 62 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 200 €(648 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 000€
    Parquet flottant 20 m²: 50€/m² × 20 = 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Électricité:7 000€
    Mise aux normes électricité: 62 m² × 100€/m² = 6200€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 721 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 653 €/an
Calcul : 721 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 519 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 575 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 865 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 159 €
Revenus locatifs : +8 653 €
Charges déductibles : -47 159 €
Résultat foncier Année 1 : -38 506 €(Déficit de 38 506 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 106 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 959 €/an
Revenus locatifs : +8 653 €
Charges déductibles : -6 959 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 694 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17106.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 653 €47 165 €5 524 €-38 512 €21 400 €17 112 €17 112 €
28 826 €6 818 €5 377 €2 008 €--15 103 €
39 003 €6 666 €5 225 €2 336 €--12 767 €
49 183 €6 509 €5 068 €2 674 €--10 093 €
59 366 €6 347 €4 906 €3 020 €--7 074 €
69 554 €6 179 €4 738 €3 375 €--3 699 €
79 745 €6 005 €4 564 €3 740 €---
89 940 €5 825 €4 384 €4 114 €---
910 138 €5 639 €4 198 €4 499 €---
1010 341 €5 447 €4 006 €4 894 €---
1110 548 €5 248 €3 807 €5 300 €---
1210 759 €5 042 €3 601 €5 717 €---
1310 974 €4 829 €3 388 €6 146 €---
1411 194 €4 608 €3 167 €6 586 €---
1511 417 €4 380 €2 939 €7 037 €---
1611 646 €4 144 €2 703 €7 502 €---
1711 879 €3 900 €2 459 €7 979 €---
1812 116 €3 648 €2 207 €8 469 €---
1912 359 €3 386 €1 946 €8 972 €---
2012 606 €3 116 €1 675 €9 490 €---
2112 858 €2 837 €1 396 €10 021 €---
2213 115 €2 547 €1 107 €10 568 €---
2313 377 €2 248 €807 €11 129 €---
2413 645 €1 939 €498 €11 706 €---
2513 918 €1 618 €178 €12 300 €---
TOTAL277 159 €156 088 €79 870 €121 071 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 071 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 653 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 817 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 817 €-6 420 €+8 237 €
2+1 817 €0 €+1 817 €
3+1 817 €0 €+1 817 €
4+1 817 €0 €+1 817 €
5+1 817 €0 €+1 817 €
6+1 817 €0 €+1 817 €
7+1 817 €+12 €+1 805 €
8+1 817 €+1 234 €+583 €
9+1 817 €+1 350 €+467 €
10+1 817 €+1 468 €+349 €
11+1 817 €+1 590 €+227 €
12+1 817 €+1 715 €+102 €
13+1 817 €+1 844 €-27 €
14+1 817 €+1 976 €-159 €
15+1 817 €+2 111 €-294 €
16+1 817 €+2 251 €-434 €
17+1 817 €+2 394 €-577 €
18+1 817 €+2 541 €-724 €
19+1 817 €+2 692 €-875 €
20+1 817 €+2 847 €-1 030 €
21+1 817 €+3 006 €-1 189 €
22+1 817 €+3 170 €-1 353 €
23+1 817 €+3 339 €-1 522 €
24+1 817 €+3 512 €-1 695 €
25+1 817 €+3 690 €-1 873 €
Total+45 425 €+36 321 €+9 104 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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