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Appartement 10 pièces 214 m²

Bien expiré
VilleAnnemasse (74)
Surface214m²
Coût Total628 320€
Loyer Annuel53 734€
Rentabilité8.55%
Cashflow/mois+498€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 567 000 €
Surface : 214 m²
Prix au m² : 2 649,53 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 10 pièces 214 m²

Situé dans un petit immeuble en plein centre ville, entièrement refait à neuf par architecte d'intérieur avec dans chaque chambre une télévision, un frigo. Salon commun, 1 cuisine commune, 1 buanderie. Chauffage par pompe à chaleur. DPE en D - charges de 630 EUR /trimestre incluant le fonds ALUR. Loyers de 6 280 EUR / mois compris 760 EUR de charges soit 66 240 EUR /an hors charges. Pas d'impayés.

Surface : 214 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/12/2023

Consommation énergie primaire : 156 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 140 € et 2 960 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Annemasse
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74100
Coordonnées : 46.196266, 6.242021
Total : 628 320€
Prix d'acquisition : 567 000€
Travaux : 15 960€
Valeur du bien : 582 960€
Frais de notaire : 45 360€
Coût estimé : 45 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 214m²
Loyer prédit : 20.92€/m²/mois
Fourchette : 15.56€ - 28.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 4478€/mois
Loyer annuel estimé : 53734€/an
Fourchette totale : 3330€ - 6021€/mois
Fourchette annuelle : 39961€ - 72254€/an
Rentabilité brute :8.55%
Fourchette de rentabilité :6.36% - 11.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 471,32 €/m²
Basé sur :776 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :742 862 €
Prix d'achat :567 000 €
Décote à l'achat :-175 862€ (-23.7%)
Marge achat-revente :114 542€ (15.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :628 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 138,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :183,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 322,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :313 314,75€
Coût de l'assurance :54 978,00€
Taxe foncière : 5 373,42€/an
Soit par mois : 447,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 210,00€/mois
Soit par an : 2 520,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 4 477,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 979,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :498,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et maintenance de la pompe à chaleur existante pour garantir son efficacité.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Bien que le système soit en place, une vérification est recommandée pour assurer son bon fonctionnement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 supposé, nécessitant des améliorations.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 10 chambres.
Quantité: 10 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 8 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 2 salons (environ 50 m² total)
Raison: État 5/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé.
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de l'entrée.
Quantité: 1 entrée (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 960 €(75 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Entretien de la pompe à chaleur:300€
    Entretien pompe à chaleur: 1 système × 300€ = 300€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture des murs et plafonds:2 400€
    Peinture chambres: 120 m² × 20€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture des murs et plafonds:160€
    Peinture cuisine: 8 m² × 20€/m² = 160€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture des murs et plafonds:1 000€
    Peinture salons: 50 m² × 20€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture de l'entrée:100€
    Peinture entrée: 5 m² × 20€/m² = 100€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annemasse. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts de peinture sont basés sur une fourchette de 20€/m² pour un rafraîchissement standard.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Entretien de la pompe à chaleur
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 478 €/mois
Revenus locatifs annuels : 53 734 €/an
Calcul : 4 478 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 591 €/an
Base de calcul : Emprunt de 628 320 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 199 €/an
Calcul : 183 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 373 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 520 €/an
Calcul : 210 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 643 €
Revenus locatifs : +53 734 €
Charges déductibles : -47 643 €
Résultat foncier Année 1 : 6 091 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 31 683 €/an
Revenus locatifs : +53 734 €
Charges déductibles : -31 683 €
Résultat foncier Années 2+ : 22 051 €/an
Prix d'achat du bien : 567 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 368 550 €(65% de 567 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 13 402 €/an
Calcul : 368 550 € × 3,636% = 13 402 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
153 734 €47 664 €21 611 €6 071 €---
254 809 €31 136 €21 043 €23 673 €---
355 905 €30 548 €20 456 €25 357 €---
457 023 €29 940 €19 847 €27 084 €---
558 164 €29 310 €19 217 €28 854 €---
659 327 €28 657 €18 565 €30 670 €---
760 513 €27 982 €17 889 €32 532 €---
861 724 €27 283 €17 190 €34 441 €---
962 958 €26 558 €16 466 €36 400 €---
1064 217 €25 809 €15 716 €38 408 €---
1165 502 €25 033 €14 940 €40 469 €---
1266 812 €24 229 €14 137 €42 583 €---
1368 148 €23 397 €13 305 €44 751 €---
1469 511 €22 536 €12 443 €46 975 €---
1570 901 €21 644 €11 551 €49 257 €---
1672 319 €20 721 €10 628 €51 599 €---
1773 766 €19 764 €9 672 €54 001 €---
1875 241 €18 775 €8 682 €56 466 €---
1976 746 €17 750 €7 657 €58 996 €---
2078 281 €16 689 €6 596 €61 592 €---
2179 846 €15 590 €5 497 €64 256 €---
2281 443 €14 453 €4 360 €66 991 €---
2383 072 €13 275 €3 182 €69 797 €---
2484 733 €12 055 €1 963 €72 678 €---
2586 428 €10 793 €700 €75 635 €---
TOTAL1 721 123 €581 588 €313 315 €1 139 535 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 139 535 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 53 734 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 284 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 284 €+1 821 €+9 463 €
2+11 284 €+7 102 €+4 182 €
3+11 284 €+7 607 €+3 677 €
4+11 284 €+8 125 €+3 159 €
5+11 284 €+8 656 €+2 628 €
6+11 284 €+9 201 €+2 083 €
7+11 284 €+9 759 €+1 525 €
8+11 284 €+10 332 €+952 €
9+11 284 €+10 920 €+364 €
10+11 284 €+11 523 €-239 €
11+11 284 €+12 141 €-857 €
12+11 284 €+12 775 €-1 491 €
13+11 284 €+13 425 €-2 141 €
14+11 284 €+14 093 €-2 809 €
15+11 284 €+14 777 €-3 493 €
16+11 284 €+15 480 €-4 196 €
17+11 284 €+16 200 €-4 916 €
18+11 284 €+16 940 €-5 656 €
19+11 284 €+17 699 €-6 415 €
20+11 284 €+18 478 €-7 194 €
21+11 284 €+19 277 €-7 993 €
22+11 284 €+20 097 €-8 813 €
23+11 284 €+20 939 €-9 655 €
24+11 284 €+21 803 €-10 519 €
25+11 284 €+22 691 €-11 407 €
Total+282 100 €+341 860 €+-59 760 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 93 jours
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