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Détails du bien

VilleSavigné-sous-le-Lude (72)
Surface151.26m²
Coût Total211 422€
Loyer Annuel14 004€
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 150 €
Surface : 151.26 m²
Prix au m² : 906,72 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Savigné-sous-le-Lude
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72800
Total : 211 422€
Prix d'acquisition : 137 150€
Travaux : 63 300€
Valeur du bien : 200 450€
Frais de notaire : 10 972€
Coût estimé : 10 972€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 151.26m²
Loyer prédit : 7.72€/m²/mois
Fourchette : 5.91€ - 10.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 1167€/mois
Loyer annuel estimé : 14004€/an
Fourchette totale : 894€ - 1524€/mois
Fourchette annuelle : 10723€ - 18289€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 8.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 219,1 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :184 401 €
Prix d'achat :137 150 €
Décote à l'achat :-47 251€ (-25.6%)
Marge achat-revente :-27 021€ (-14.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :211 422€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 058,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :61,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 120,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 106,51€
Coût de l'assurance :18 499,43€
Taxe foncière : 1 400,41€/an
Soit par mois : 116,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 167,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 236,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 151.26 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuelle réparation des murs abîmés
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.3/5 visible - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 300 €(418 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:17 100€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 900€ = 17100€ (incluant fourniture et pose)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9500€ = 9500€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:7 200€
    Rénovation chambres: 36 m² × 200€/m² = 7200€ (incluant parquet et peinture, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:2 000€
    Peinture salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Savigné-sous-le-Lude (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 167 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 004 €/an
Calcul : 1 167 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 307 €/an
Base de calcul : Emprunt de 211 422 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 740 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 400 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 747 €
Revenus locatifs : +14 004 €
Charges déductibles : -72 747 €
Résultat foncier Année 1 : -58 743 €(Déficit de 58 743 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 343 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 447 €/an
Revenus locatifs : +14 004 €
Charges déductibles : -9 447 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 557 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37343.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 150 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 148 €(65% de 137 150 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 242 €/an
Calcul : 89 148 € × 3,636% = 3 242 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 004 €72 754 €7 314 €-58 750 €21 400 €37 350 €37 350 €
214 284 €9 263 €7 122 €5 022 €--32 329 €
314 570 €9 064 €6 924 €5 506 €--26 823 €
414 861 €8 859 €6 718 €6 003 €--20 820 €
515 159 €8 646 €6 506 €6 513 €--14 308 €
615 462 €8 426 €6 285 €7 036 €--7 272 €
715 771 €8 197 €6 057 €7 573 €---
816 086 €7 961 €5 821 €8 125 €---
916 408 €7 716 €5 576 €8 692 €---
1016 736 €7 463 €5 323 €9 273 €---
1117 071 €7 201 €5 060 €9 870 €---
1217 412 €6 929 €4 788 €10 484 €---
1317 761 €6 647 €4 507 €11 113 €---
1418 116 €6 356 €4 216 €11 760 €---
1518 478 €6 054 €3 914 €12 424 €---
1618 848 €5 742 €3 601 €13 106 €---
1719 225 €5 418 €3 278 €13 807 €---
1819 609 €5 083 €2 942 €14 526 €---
1920 001 €4 736 €2 595 €15 266 €---
2020 401 €4 376 €2 236 €16 025 €---
2120 809 €4 004 €1 864 €16 805 €---
2221 226 €3 619 €1 478 €17 607 €---
2321 650 €3 219 €1 079 €18 431 €---
2422 083 €2 806 €666 €19 277 €---
2522 525 €2 378 €238 €20 147 €---
TOTAL448 556 €222 916 €106 107 €225 640 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 225 640 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 004 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 941 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 941 €-6 420 €+9 361 €
2+2 941 €0 €+2 941 €
3+2 941 €0 €+2 941 €
4+2 941 €0 €+2 941 €
5+2 941 €0 €+2 941 €
6+2 941 €0 €+2 941 €
7+2 941 €+90 €+2 851 €
8+2 941 €+2 438 €+503 €
9+2 941 €+2 607 €+334 €
10+2 941 €+2 782 €+159 €
11+2 941 €+2 961 €-20 €
12+2 941 €+3 145 €-204 €
13+2 941 €+3 334 €-393 €
14+2 941 €+3 528 €-587 €
15+2 941 €+3 727 €-786 €
16+2 941 €+3 932 €-991 €
17+2 941 €+4 142 €-1 201 €
18+2 941 €+4 358 €-1 417 €
19+2 941 €+4 580 €-1 639 €
20+2 941 €+4 808 €-1 867 €
21+2 941 €+5 042 €-2 101 €
22+2 941 €+5 282 €-2 341 €
23+2 941 €+5 529 €-2 588 €
24+2 941 €+5 783 €-2 842 €
25+2 941 €+6 044 €-3 103 €
Total+73 525 €+67 692 €+5 833 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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