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Maison à vendre

Bien expiré
VillePloërmel (56)
Surface475m²
Coût Total702 160€
Loyer Annuel53 490€
Rentabilité7.62%
Cashflow/mois+329€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 507 000 €
Surface : 475 m²
Prix au m² : 1 067,37 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, Salon (total 63 m²), 4 chambres, calme, Belle vue, Exposition sud, Pas de balcon, Non meublé

Superbe manoir du XV siècle dans la campagne bretonne à Néant sur Yvel. ( Néant se traduit par Horizon en français ) Nous entrons dans l'Histoire , celle des chevaliers et des légendes , celle de Philippe de Montauban chancelier d'Anne de Bretagne qui a construit cette demeure. Niché dans un parc de 15 000 m², le manoir s'ouvre sur des espaces dignes d'un chateau avec plus de dix pièces sur 475m² de quoi laisser son imaginaire s'envoler !

Les plus de ce bien:

  • Calme absolu
  • Four à pain
  • Puit artésien
  • Dépendances + de 300 m²
  • Toiture refaite

Pour plus d'informations contactez notre agence.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Ploërmel
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56800
Coordonnées : 47.922723, -2.369385
Total : 702 160€
Prix d'acquisition : 507 000€
Travaux : 154 600€
Valeur du bien : 661 600€
Frais de notaire : 40 560€
Coût estimé : 40 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 475m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.34€ - 12.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 4458€/mois
Loyer annuel estimé : 53490€/an
Fourchette totale : 3487€ - 5698€/mois
Fourchette annuelle : 41842€ - 68380€/an
Rentabilité brute :7.62%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 9.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 177,67 €/m²
Basé sur :121 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :1 034 393 €
Prix d'achat :507 000 €
Décote à l'achat :-527 393€ (-51.0%)
Marge achat-revente :332 233€ (32.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :702 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 477,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :204,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 682,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :341 129,99€
Coût de l'assurance :61 439,00€
Taxe foncière : 5 349,01€/an
Soit par mois : 445,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 457,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 128,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :329,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 335 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 475 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 475 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 2.5/5 visible - murs abîmés nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :154 600 €(325 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:95 000€
    Isolation combles perdus: 475 m² × 200€/m² = 95000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 118 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 458 €/mois
Revenus locatifs annuels : 53 490 €/an
Calcul : 4 458 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 23 570 €/an
Base de calcul : Emprunt de 702 160 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 458 €/an
Calcul : 205 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 349 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 154 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 185 976 €
Revenus locatifs : +53 490 €
Charges déductibles : -185 976 €
Résultat foncier Année 1 : -132 486 €(Déficit de 132 486 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 111 086 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 31 376 €/an
Revenus locatifs : +53 490 €
Charges déductibles : -31 376 €
Résultat foncier Années 2+ : 22 114 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 111086.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 507 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 329 550 €(65% de 507 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 984 €/an
Calcul : 329 550 € × 3,636% = 11 984 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
153 490 €185 999 €23 593 €-132 509 €21 400 €111 109 €111 109 €
254 560 €30 773 €22 966 €23 787 €--87 322 €
355 651 €30 125 €22 318 €25 527 €--61 795 €
456 764 €29 454 €21 648 €27 310 €--34 485 €
557 899 €28 761 €20 954 €29 139 €--5 346 €
659 057 €28 043 €20 236 €31 014 €---
760 239 €27 301 €19 494 €32 938 €---
861 443 €26 533 €18 726 €34 911 €---
962 672 €25 738 €17 932 €36 934 €---
1063 926 €24 916 €17 110 €39 009 €---
1165 204 €24 066 €16 259 €41 138 €---
1266 508 €23 186 €15 380 €43 322 €---
1367 838 €22 276 €14 470 €45 562 €---
1469 195 €21 335 €13 528 €47 860 €---
1570 579 €20 361 €12 554 €50 218 €---
1671 991 €19 353 €11 547 €52 638 €---
1773 430 €18 311 €10 504 €55 120 €---
1874 899 €17 232 €9 426 €57 667 €---
1976 397 €16 117 €8 310 €60 281 €---
2077 925 €14 962 €7 156 €62 963 €---
2179 483 €13 768 €5 962 €65 715 €---
2281 073 €12 533 €4 726 €68 540 €---
2382 695 €11 255 €3 448 €71 440 €---
2484 349 €9 933 €2 126 €74 416 €---
2586 035 €8 565 €759 €77 470 €---
TOTAL1 713 304 €690 894 €341 130 €1 022 410 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 022 410 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 53 490 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 233 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 233 €-6 420 €+17 653 €
2+11 233 €0 €+11 233 €
3+11 233 €0 €+11 233 €
4+11 233 €0 €+11 233 €
5+11 233 €0 €+11 233 €
6+11 233 €+7 700 €+3 533 €
7+11 233 €+9 881 €+1 352 €
8+11 233 €+10 473 €+760 €
9+11 233 €+11 080 €+153 €
10+11 233 €+11 703 €-470 €
11+11 233 €+12 341 €-1 108 €
12+11 233 €+12 997 €-1 764 €
13+11 233 €+13 669 €-2 436 €
14+11 233 €+14 358 €-3 125 €
15+11 233 €+15 066 €-3 833 €
16+11 233 €+15 791 €-4 558 €
17+11 233 €+16 536 €-5 303 €
18+11 233 €+17 300 €-6 067 €
19+11 233 €+18 084 €-6 851 €
20+11 233 €+18 889 €-7 656 €
21+11 233 €+19 715 €-8 482 €
22+11 233 €+20 562 €-9 329 €
23+11 233 €+21 432 €-10 199 €
24+11 233 €+22 325 €-11 092 €
25+11 233 €+23 241 €-12 008 €
Total+280 825 €+306 723 €+-25 898 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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