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Appartement F2

Bien expiré
VilleAuboué (54)
Surface46m²
Coût Total89 400€
Loyer Annuel6 299€
Rentabilité7.05%
Cashflow/mois-33€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 065,22 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Appartement F2 situé au dernier étage d'une résidence calme, très lumineux et entièrement carrelé. Il se compose d'une entrée, d'un séjour spacieux et lumineux, d'une cuisine indépendante équipée, d'une chambre, d'une salle d'eau et de WC séparés. Le logement est équipé d'une chaudière Gaz ancienne, régulièrement entretenue et parfaitement fonctionnelle. Vous bénéficierez également d'une cave privative ainsi que d'un parking au pied de la copropriété. Idéal pour un investissement locatif. Loué 420EUR dont 30EUR de charges

  • https://leschenesimmobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Auboué
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54580
Coordonnées : 49.210809, 5.975963
Total : 89 400€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 36 480€
Valeur du bien : 85 480€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 11.41€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 14.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 525€/mois
Loyer annuel estimé : 6299€/an
Fourchette totale : 428€ - 644€/mois
Fourchette annuelle : 5132€ - 7731€/an
Rentabilité brute :7.05%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 8.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :910,34 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :41 876 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :+7 124€ (+17.0%)
Marge achat-revente :-47 524€ (-113.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :449,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :26,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 475,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 299,15€
Coût de l'assurance :7 822,50€
Taxe foncière : 629,89€/an
Soit par mois : 52,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 30,00€/mois
Soit par an : 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 524,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 557,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-32,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 369 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer la chaudière gaz ancienne
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des fixtures et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 480 €(793 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 400€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage performant: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auboué (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 15 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 525 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 299 €/an
Calcul : 525 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 116 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 400 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 313 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 630 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 899 €
Revenus locatifs : +6 299 €
Charges déductibles : -40 899 €
Résultat foncier Année 1 : -34 600 €(Déficit de 34 600 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 200 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 419 €/an
Revenus locatifs : +6 299 €
Charges déductibles : -4 419 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 880 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13200.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 299 €40 902 €3 119 €-34 603 €21 400 €13 203 €13 203 €
26 425 €4 341 €3 038 €2 084 €--11 119 €
36 553 €4 256 €2 954 €2 297 €--8 822 €
46 684 €4 169 €2 866 €2 515 €--6 307 €
56 818 €4 079 €2 776 €2 740 €--3 567 €
66 955 €3 985 €2 682 €2 970 €--598 €
77 094 €3 888 €2 585 €3 206 €---
87 235 €3 787 €2 484 €3 448 €---
97 380 €3 683 €2 380 €3 697 €---
107 528 €3 575 €2 272 €3 953 €---
117 678 €3 463 €2 161 €4 215 €---
127 832 €3 348 €2 045 €4 484 €---
137 989 €3 228 €1 925 €4 761 €---
148 148 €3 103 €1 801 €5 045 €---
158 311 €2 975 €1 672 €5 337 €---
168 477 €2 841 €1 539 €5 636 €---
178 647 €2 703 €1 401 €5 944 €---
188 820 €2 560 €1 258 €6 260 €---
198 996 €2 412 €1 109 €6 584 €---
209 176 €2 259 €956 €6 918 €---
219 360 €2 100 €797 €7 260 €---
229 547 €1 935 €632 €7 612 €---
239 738 €1 764 €461 €7 974 €---
249 933 €1 588 €285 €8 345 €---
2510 131 €1 404 €102 €8 727 €---
TOTAL201 756 €114 349 €45 299 €87 407 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 407 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 299 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 323 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 323 €-6 420 €+7 743 €
2+1 323 €0 €+1 323 €
3+1 323 €0 €+1 323 €
4+1 323 €0 €+1 323 €
5+1 323 €0 €+1 323 €
6+1 323 €0 €+1 323 €
7+1 323 €+782 €+541 €
8+1 323 €+1 034 €+289 €
9+1 323 €+1 109 €+214 €
10+1 323 €+1 186 €+137 €
11+1 323 €+1 264 €+59 €
12+1 323 €+1 345 €-22 €
13+1 323 €+1 428 €-105 €
14+1 323 €+1 513 €-190 €
15+1 323 €+1 601 €-278 €
16+1 323 €+1 691 €-368 €
17+1 323 €+1 783 €-460 €
18+1 323 €+1 878 €-555 €
19+1 323 €+1 975 €-652 €
20+1 323 €+2 075 €-752 €
21+1 323 €+2 178 €-855 €
22+1 323 €+2 284 €-961 €
23+1 323 €+2 392 €-1 069 €
24+1 323 €+2 504 €-1 181 €
25+1 323 €+2 618 €-1 295 €
Total+33 075 €+26 222 €+6 853 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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