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Appartement - 2 pièce(s) - 33 m²

Bien expiré
VilleNice (06)
Surface33m²
Coût Total114 740€
Loyer Annuel8 638€
Rentabilité7.53%
Cashflow/mois+55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 33 m²
Prix au m² : 2 363,64 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Secteur Pasteur

  • à deux pas des transports en commun et des commerces.Nous vous proposons ce T2 meublé de 32,5 m², situé au 3e étage avec balcon, au sein d'une résidence étudiante sécurisée avec concierge sur place et nombreux services.Le bien comprend : une entrée avec placard, une kitchenette aménagée et équipée ouverte sur le séjour lumineux avec un accès balcon. Côté nuit, une chambre indépendante avec placard de rangement et un balcon ainsi qu'une salle d'eau avec WC.

Location meublée (LMNP) avec bail en cours

  • locataire déjà en place, revenus immédiats ! Loyer annuel TTC : 5144 € .Résidence avec services :. Accueil & conciergerie. Salle de sport. Salle informatique. Espace lounge avec cafétéria. Vidéosurveillance. Parkings disponibles à la location

Prix du bouquet : 78000.0 euros.

Numéro de mandat : 2608

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06000
Total : 114 740€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 30 500€
Valeur du bien : 108 500€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 33m²
Loyer prédit : 21.81€/m²/mois
Fourchette : 17.12€ - 27.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 720€/mois
Loyer annuel estimé : 8638€/an
Fourchette totale : 565€ - 917€/mois
Fourchette annuelle : 6781€ - 11004€/an
Rentabilité brute :7.53%
Fourchette de rentabilité :5.91% - 9.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :4 333,57 €/m²
Basé sur :1021 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :143 008 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :-65 008€ (-45.5%)
Marge achat-revente :28 268€ (19.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :560,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,51€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 592,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 367,89€
Coût de l'assurance :9 752,90€
Taxe foncière : 863,79€/an
Soit par mois : 71,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 719,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 664,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :54,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 33 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité de la cuisine, remplacement des éléments vétustes si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité de la salle de bain, remplacement des éléments vétustes si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 500 €(924 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (plomberie et électricité mises aux normes, éléments remplacés si nécessaire)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (plomberie et électricité mises aux normes, éléments remplacés si nécessaire)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nice (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 720 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 638 €/an
Calcul : 720 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 703 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 740 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 390 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 864 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 457 €
Revenus locatifs : +8 638 €
Charges déductibles : -35 457 €
Résultat foncier Année 1 : -26 819 €(Déficit de 26 819 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 419 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 957 €/an
Revenus locatifs : +8 638 €
Charges déductibles : -4 957 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 681 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5419.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 638 €35 461 €3 707 €-26 823 €21 400 €5 423 €5 423 €
28 811 €4 861 €3 607 €3 950 €--1 473 €
38 987 €4 757 €3 503 €4 230 €---
49 167 €4 650 €3 396 €4 516 €---
59 350 €4 540 €3 286 €4 810 €---
69 537 €4 426 €3 172 €5 111 €---
79 728 €4 308 €3 054 €5 420 €---
89 922 €4 186 €2 932 €5 736 €---
910 121 €4 060 €2 806 €6 061 €---
1010 323 €3 930 €2 676 €6 393 €---
1110 530 €3 796 €2 542 €6 734 €---
1210 740 €3 657 €2 403 €7 083 €---
1310 955 €3 513 €2 260 €7 441 €---
1411 174 €3 365 €2 111 €7 809 €---
1511 398 €3 212 €1 958 €8 185 €---
1611 625 €3 054 €1 800 €8 572 €---
1711 858 €2 890 €1 637 €8 968 €---
1812 095 €2 722 €1 468 €9 374 €---
1912 337 €2 547 €1 293 €9 790 €---
2012 584 €2 367 €1 113 €10 217 €---
2112 835 €2 181 €927 €10 655 €---
2213 092 €1 988 €734 €11 104 €---
2313 354 €1 789 €535 €11 565 €---
2413 621 €1 584 €330 €12 037 €---
2513 894 €1 372 €118 €12 522 €---
TOTAL276 674 €115 216 €53 368 €161 459 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 459 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 638 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 814 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 814 €-6 420 €+8 234 €
2+1 814 €0 €+1 814 €
3+1 814 €+827 €+987 €
4+1 814 €+1 355 €+459 €
5+1 814 €+1 443 €+371 €
6+1 814 €+1 533 €+281 €
7+1 814 €+1 626 €+188 €
8+1 814 €+1 721 €+93 €
9+1 814 €+1 818 €-4 €
10+1 814 €+1 918 €-104 €
11+1 814 €+2 020 €-206 €
12+1 814 €+2 125 €-311 €
13+1 814 €+2 232 €-418 €
14+1 814 €+2 343 €-529 €
15+1 814 €+2 456 €-642 €
16+1 814 €+2 571 €-757 €
17+1 814 €+2 690 €-876 €
18+1 814 €+2 812 €-998 €
19+1 814 €+2 937 €-1 123 €
20+1 814 €+3 065 €-1 251 €
21+1 814 €+3 196 €-1 382 €
22+1 814 €+3 331 €-1 517 €
23+1 814 €+3 469 €-1 655 €
24+1 814 €+3 611 €-1 797 €
25+1 814 €+3 757 €-1 943 €
Total+45 350 €+48 438 €+-3 088 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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