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Terrain avec maison neuf à vendre

VilleGours (33)
Surface90
Coût Total172 323
Loyer Annuel9 588
Rentabilité5.56%
Cashflow/mois-185
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 947 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 288,3 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres, 1 parking: Garage

Venez découvrir ce beau terrain de 730 m², pour laisser libre cour à votre projet de construction. Lumineux et entièrement clôturé pour une absence de vis-à-vis, il sera vous charmer par sa proximité avec St-Seurin-s/-l'Isle où vous trouverez toutes vos commodités. Avec EVOLUDIM, construisez une maison conçue pour évoluer au rythme de votre vie. Fonctionnelle dès le premier jour, elle intègre un véritable potentiel d'agrandissement sans contrainte. Son atout majeur ? Un garage de 41 m² prévu dès la conception et entièrement transformable. Cet espace peut devenir, selon vos besoins, jusqu'à 3 chambres supplémentaires et une salle d'eau, vous permettant d'agrandir votre surface habitable sans déménagement, ni extension complexe. Avec EVOLUDIM, vous investissez dans une maison modulable, durable et pensée pour accompagner chaque étape de votre vie. Prix hors fourniture et pose : appareils sanitaires (hors système de chauffage et d'eau chaude sanitaire), carrelage, faïence, cuisine aménagée, revêtements de sol dans les chambres. Hors décoration intérieure, aménagement intérieur, peinture, raccordements, adaptation au sol, frais de notaire et assurance dommage ouvrage. (Surface habitable 49 m² + garage de 41 m²). // Réf. : 2737-223570-BRG. Prix terrain : 24 800 EUR, hors frais d'agence à la charge de l'acquéreur. Ce terrain vous est proposé, par nos partenaires fonciers, dans le cadre d'un projet de construction avec nous. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques (). Prix maison : 91 147 EUR.

Ville : Gours
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33660
Coordonnées : 44.992324, 0.017489
Total : 172 323
Prix d'acquisition : 115 947
Travaux : 47 100
Valeur du bien : 163 047
Frais de notaire : 9 276
Coût estimé : 9 276
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 8.88€/m²/mois
Fourchette : 7.16€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 799€/mois
Loyer annuel estimé : 9588€/an
Fourchette totale : 645€ - 990€/mois
Fourchette annuelle : 7735€ - 11883€/an
Rentabilité brute :5.56%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 6.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 432,05 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :128 885
Prix d'achat :115 947
Décote à l'achat :-12 938 (-10.0%)
Marge achat-revente :-43 438€ (-33.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 323
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :860,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :43,08€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 903,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 929,68
Coût de l'assurance :12 924,22
Taxe foncière : 958,76€/an
Soit par mois : 79,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 798,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 983,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-184,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité si nécessaire, peinture
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 5/5 visible - chambres en excellent état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 5/5 visible - salon en excellent état, travaux cosmétiques recommandés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 100(523 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 400
    Isolation combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 000
    Rafraîchissement salle de bain: 8 m² × 250€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gours (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 799 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 588 €/an
Calcul : 799 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 921 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 323 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 517 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 959 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 497
Revenus locatifs : +9 588
Charges déductibles : -54 497
Résultat foncier Année 1 : -44 910(Déficit de 44 910 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 510
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 397 €/an
Revenus locatifs : +9 588
Charges déductibles : -7 397
Résultat foncier Années 2+ : 2 190 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23509.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 947
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 366(65% de 115 947 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 741 €/an
Calcul : 75 366 € × 3,636% = 2 741
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 58854 5035 927-44 91521 400 €23 515 €23 515 €
29 7797 2475 7712 532--20 983 €
39 9757 0865 6102 889--18 094 €
410 1746 9195 4433 255--14 838 €
510 3786 7465 2703 632--11 207 €
610 5866 5675 0924 018--7 188 €
710 7976 3824 9064 415--2 773 €
811 0136 1904 7154 823---
911 2335 9924 5165 242---
1011 4585 7864 3105 672---
1111 6875 5734 0976 114---
1211 9215 3533 8776 568---
1312 1595 1253 6497 035---
1412 4034 8883 4137 514---
1512 6514 6443 1688 007---
1612 9044 3912 9158 513---
1713 1624 1282 6539 033---
1813 4253 8572 3819 568---
1913 6933 5762 10010 118---
2013 9673 2851 80910 683---
2114 2472 9831 50811 263---
2214 5322 6711 19611 860---
2314 8222 34987312 474---
2415 1192 01453813 105---
2515 4211 66819213 753---
TOTAL307 094169 92385 930137 17121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 171
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 588 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 013 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 013-6 420+8 433
2+2 0130+2 013
3+2 0130+2 013
4+2 0130+2 013
5+2 0130+2 013
6+2 0130+2 013
7+2 0130+2 013
8+2 013+615+1 398
9+2 013+1 573+440
10+2 013+1 702+311
11+2 013+1 834+179
12+2 013+1 970+43
13+2 013+2 110-97
14+2 013+2 254-241
15+2 013+2 402-389
16+2 013+2 554-541
17+2 013+2 710-697
18+2 013+2 870-857
19+2 013+3 035-1 022
20+2 013+3 205-1 192
21+2 013+3 379-1 366
22+2 013+3 558-1 545
23+2 013+3 742-1 729
24+2 013+3 931-1 918
25+2 013+4 126-2 113
Total+50 325+41 151+9 174
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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