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Maison à vendre

VilleVigean (15)
Surface150m²
Coût Total103 812€
Loyer Annuel12 229€
Rentabilité11.78%
Cashflow/mois+405€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 400 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 576 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 6 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Pas de balcon

Dans le bourg du Vigean, cette maison des années 20 couverte en ardoises comprend au RDC 2 belles pièces à vivre de 34m2 chacune avec cheminée et cantou, une véranda donnant sur le jardin, à l'étage 6 chambres de 11, 11, 12, 13, 13 et 18m2, 2 salles d'eau, 2wc, grenier total aménageable, cave, garage attenant de 27m2. Jardin clos sur l'arrière de 400m2 au calme avec puits, à 30m un garage de 40m2 sur un terrain de 150m2. Tout à l'égout. Taxe foncière 900e. Travaux à prévoir

Ville : Vigean
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15200
Coordonnées : 45.223878, 2.363985
Total : 103 812€
Prix d'acquisition : 86 400€
Travaux : 10 500€
Valeur du bien : 96 900€
Frais de notaire : 6 912€
Coût estimé : 6 912€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 6.79€/m²/mois
Fourchette : 4.95€ - 9.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1019€/mois
Loyer annuel estimé : 12229€/an
Fourchette totale : 742€ - 1399€/mois
Fourchette annuelle : 8907€ - 16789€/an
Rentabilité brute :11.78%
Fourchette de rentabilité :8.58% - 16.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 103,68 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :165 551 €
Prix d'achat :86 400 €
Décote à l'achat :-79 151€ (-47.8%)
Marge achat-revente :61 739€ (37.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 812€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :508,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :30,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 538,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 779,67€
Coût de l'assurance :9 083,55€
Taxe foncière : 900,00€/an
Soit par mois : 75,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 019,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 613,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :405,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 395 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état mauvais supposé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, équipements, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 500 €(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 500€
    Isolation toiture: 150 m² × 70€/m² = 10500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 019 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 229 €/an
Calcul : 1 019 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 382 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 812 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 363 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 900 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 145 €
Revenus locatifs : +12 229 €
Charges déductibles : -15 145 €
Résultat foncier Année 1 : -2 916 €(Déficit de 2 916 €)
Imputable sur revenu global : 2 916 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 645 €/an
Revenus locatifs : +12 229 €
Charges déductibles : -4 645 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 584 €/an
Prix d'achat du bien : 86 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 160 €(65% de 86 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 042 €/an
Calcul : 56 160 € × 3,636% = 2 042 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 229 €15 148 €3 385 €-2 920 €2 920 €--
212 473 €4 557 €3 294 €7 916 €---
312 723 €4 463 €3 200 €8 260 €---
412 977 €4 366 €3 102 €8 612 €---
513 237 €4 265 €3 002 €8 972 €---
613 502 €4 161 €2 898 €9 340 €---
713 772 €4 054 €2 791 €9 718 €---
814 047 €3 943 €2 680 €10 104 €---
914 328 €3 828 €2 565 €10 500 €---
1014 614 €3 710 €2 446 €10 905 €---
1114 907 €3 587 €2 324 €11 320 €---
1215 205 €3 460 €2 197 €11 745 €---
1315 509 €3 330 €2 066 €12 180 €---
1415 819 €3 194 €1 931 €12 625 €---
1516 136 €3 054 €1 791 €13 081 €---
1616 458 €2 910 €1 647 €13 548 €---
1716 787 €2 761 €1 497 €14 027 €---
1817 123 €2 606 €1 343 €14 517 €---
1917 466 €2 447 €1 183 €15 019 €---
2017 815 €2 282 €1 019 €15 533 €---
2118 171 €2 112 €848 €16 060 €---
2218 535 €1 935 €672 €16 599 €---
2318 905 €1 754 €490 €17 152 €---
2419 284 €1 565 €302 €17 718 €---
2519 669 €1 371 €108 €18 298 €---
TOTAL391 691 €90 863 €48 780 €300 828 €2 920 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 876 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 300 828 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 229 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 568 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 568 €-876 €+3 444 €
2+2 568 €+2 375 €+193 €
3+2 568 €+2 478 €+90 €
4+2 568 €+2 583 €-15 €
5+2 568 €+2 691 €-123 €
6+2 568 €+2 802 €-234 €
7+2 568 €+2 915 €-347 €
8+2 568 €+3 031 €-463 €
9+2 568 €+3 150 €-582 €
10+2 568 €+3 271 €-703 €
11+2 568 €+3 396 €-828 €
12+2 568 €+3 523 €-955 €
13+2 568 €+3 654 €-1 086 €
14+2 568 €+3 787 €-1 219 €
15+2 568 €+3 924 €-1 356 €
16+2 568 €+4 065 €-1 497 €
17+2 568 €+4 208 €-1 640 €
18+2 568 €+4 355 €-1 787 €
19+2 568 €+4 506 €-1 938 €
20+2 568 €+4 660 €-2 092 €
21+2 568 €+4 818 €-2 250 €
22+2 568 €+4 980 €-2 412 €
23+2 568 €+5 146 €-2 578 €
24+2 568 €+5 315 €-2 747 €
25+2 568 €+5 489 €-2 921 €
Total+64 200 €+90 248 €+-26 048 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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