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Appartement - 4 pièce(s) - 82 m²

VilleBrive-la-Gaillarde (19)
Surface82
Coût Total144 090
Loyer Annuel9 346
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-163
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 103 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 256,1 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé à Brive-la-Gaillarde (19100), cet appartement offre un cadre de vie tranquille et agréable. La ville dynamique, nichée en plein coeur de la Corrèze, séduit par son patrimoine historique riche et ses espaces verts. Proche des commerces, écoles et transports en commun, Brive-la-Gaillarde offre un cadre de vie pratique et familial, idéal pour les acheteurs désireux de conjuguer sérénité et commodité.L'appartement situé au 2ème étage se compose d'une entrée, d'un séjour lumineux, d'une cuisine, de trois chambres, d'une salle de bains et de WC. Par ailleurs, il détient 143/1000èmes des parties communes générales de l'immeuble. En complément, un garage en rez-de-chaussée, représentant 11/1000èmes des parties communes générales, est inclus. Construit en 1966, ce bien de 81,90 m² offre un agencement fonctionnel et des espaces bien définis.Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 19 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 1293 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 103 000 €Honoraires charge vendeurContactez votre consultant megAgence : Célia RIVET - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de BRIVE sous le numéro 800 470 122

Ville : Brive-la-Gaillarde
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19100
Coordonnées : 45.148480, 1.520895
Total : 144 090
Prix d'acquisition : 103 000
Travaux : 32 850
Valeur du bien : 135 850
Frais de notaire : 8 240
Coût estimé : 8 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82
Loyer prédit : 9.50€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 779€/mois
Loyer annuel estimé : 9346€/an
Fourchette totale : 607€ - 1000€/mois
Fourchette annuelle : 7280€ - 11997€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 586,54 €/m²
Basé sur :69 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 096
Prix d'achat :103 000
Décote à l'achat :-27 096 (-20.8%)
Marge achat-revente :-13 994€ (-10.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 090
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :713,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 755,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 003,16
Coût de l'assurance :12 607,88
Taxe foncière : 934,56€/an
Soit par mois : 77,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 107,75€/mois
Soit par an : 1 293,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 778,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 941,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-162,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations un peu datées, nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 850(401 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 400
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 500
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:4 500
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon:750
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 50€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brive-la-Gaillarde (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 779 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 346 €/an
Calcul : 779 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 837 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 090 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 504 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 935 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 293 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 850
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 419
Revenus locatifs : +9 346
Charges déductibles : -40 419
Résultat foncier Année 1 : -31 073(Déficit de 31 073 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 673
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 569 €/an
Revenus locatifs : +9 346
Charges déductibles : -7 569
Résultat foncier Années 2+ : 1 777 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9673.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 103 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 950(65% de 103 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 435 €/an
Calcul : 66 950 € × 3,636% = 2 435
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 34640 4234 841-31 07821 400 €9 678 €9 678 €
29 5337 4454 7132 088--7 590 €
39 7237 3124 5802 411--5 178 €
49 9187 1744 4422 743--2 435 €
510 1167 0324 3003 084---
610 3186 8854 1533 434---
710 5256 7324 0003 792---
810 7356 5753 8434 161---
910 9506 4123 6804 538---
1011 1696 2433 5114 926---
1111 3926 0683 3375 324---
1211 6205 8883 1565 732---
1311 8525 7012 9696 151---
1412 0905 5082 7766 582---
1512 3315 3082 5767 023---
1612 5785 1012 3697 477---
1712 8304 8872 1567 942---
1813 0864 6661 9348 420---
1913 3484 4371 7058 911---
2013 6154 2001 4689 414---
2113 8873 9551 2239 932---
2214 1653 70297010 463---
2314 4483 44070811 009---
2414 7373 16843611 569---
2515 0322 88815612 144---
TOTAL299 342171 15070 003128 19221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 128 192
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 346 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 963 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 963-6 420+8 383
2+1 9630+1 963
3+1 9630+1 963
4+1 9630+1 963
5+1 963+195+1 768
6+1 963+1 030+933
7+1 963+1 138+825
8+1 963+1 248+715
9+1 963+1 361+602
10+1 963+1 478+485
11+1 963+1 597+366
12+1 963+1 720+243
13+1 963+1 845+118
14+1 963+1 974-11
15+1 963+2 107-144
16+1 963+2 243-280
17+1 963+2 383-420
18+1 963+2 526-563
19+1 963+2 673-710
20+1 963+2 824-861
21+1 963+2 980-1 017
22+1 963+3 139-1 176
23+1 963+3 303-1 340
24+1 963+3 471-1 508
25+1 963+3 643-1 680
Total+49 075+38 458+10 617
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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