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Appartement - 4 pièce(s) - 82 m²

Bien expiré
VilleBrive-la-Gaillarde (19)
Surface82m²
Coût Total144 090€
Loyer Annuel9 346€
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-163€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 103 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 256,1 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé à Brive-la-Gaillarde (19100), cet appartement offre un cadre de vie tranquille et agréable. La ville dynamique, nichée en plein coeur de la Corrèze, séduit par son patrimoine historique riche et ses espaces verts. Proche des commerces, écoles et transports en commun, Brive-la-Gaillarde offre un cadre de vie pratique et familial, idéal pour les acheteurs désireux de conjuguer sérénité et commodité.L'appartement situé au 2ème étage se compose d'une entrée, d'un séjour lumineux, d'une cuisine, de trois chambres, d'une salle de bains et de WC. Par ailleurs, il détient 143/1000èmes des parties communes générales de l'immeuble. En complément, un garage en rez-de-chaussée, représentant 11/1000èmes des parties communes générales, est inclus. Construit en 1966, ce bien de 81,90 m² offre un agencement fonctionnel et des espaces bien définis.Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 19 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 1293 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 103 000 €Honoraires charge vendeurContactez votre consultant megAgence : Célia RIVET - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de BRIVE sous le numéro 800 470 122

Ville : Brive-la-Gaillarde
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19100
Coordonnées : 45.148480, 1.520895
Total : 144 090€
Prix d'acquisition : 103 000€
Travaux : 32 850€
Valeur du bien : 135 850€
Frais de notaire : 8 240€
Coût estimé : 8 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 9.50€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 779€/mois
Loyer annuel estimé : 9346€/an
Fourchette totale : 607€ - 1000€/mois
Fourchette annuelle : 7280€ - 11997€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 586,54 €/m²
Basé sur :69 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 096 €
Prix d'achat :103 000 €
Décote à l'achat :-27 096€ (-20.8%)
Marge achat-revente :-13 994€ (-10.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 090€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :713,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 755,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 003,16€
Coût de l'assurance :12 607,88€
Taxe foncière : 934,56€/an
Soit par mois : 77,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 107,75€/mois
Soit par an : 1 293,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 778,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 941,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-162,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations un peu datées, nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 850 €(401 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:4 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 50€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brive-la-Gaillarde (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 779 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 346 €/an
Calcul : 779 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 837 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 090 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 504 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 935 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 293 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 419 €
Revenus locatifs : +9 346 €
Charges déductibles : -40 419 €
Résultat foncier Année 1 : -31 073 €(Déficit de 31 073 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 673 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 569 €/an
Revenus locatifs : +9 346 €
Charges déductibles : -7 569 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 777 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9673.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 103 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 950 €(65% de 103 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 435 €/an
Calcul : 66 950 € × 3,636% = 2 435 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 346 €40 423 €4 841 €-31 078 €21 400 €9 678 €9 678 €
29 533 €7 445 €4 713 €2 088 €--7 590 €
39 723 €7 312 €4 580 €2 411 €--5 178 €
49 918 €7 174 €4 442 €2 743 €--2 435 €
510 116 €7 032 €4 300 €3 084 €---
610 318 €6 885 €4 153 €3 434 €---
710 525 €6 732 €4 000 €3 792 €---
810 735 €6 575 €3 843 €4 161 €---
910 950 €6 412 €3 680 €4 538 €---
1011 169 €6 243 €3 511 €4 926 €---
1111 392 €6 068 €3 337 €5 324 €---
1211 620 €5 888 €3 156 €5 732 €---
1311 852 €5 701 €2 969 €6 151 €---
1412 090 €5 508 €2 776 €6 582 €---
1512 331 €5 308 €2 576 €7 023 €---
1612 578 €5 101 €2 369 €7 477 €---
1712 830 €4 887 €2 156 €7 942 €---
1813 086 €4 666 €1 934 €8 420 €---
1913 348 €4 437 €1 705 €8 911 €---
2013 615 €4 200 €1 468 €9 414 €---
2113 887 €3 955 €1 223 €9 932 €---
2214 165 €3 702 €970 €10 463 €---
2314 448 €3 440 €708 €11 009 €---
2414 737 €3 168 €436 €11 569 €---
2515 032 €2 888 €156 €12 144 €---
TOTAL299 342 €171 150 €70 003 €128 192 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 128 192 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 346 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 963 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 963 €-6 420 €+8 383 €
2+1 963 €0 €+1 963 €
3+1 963 €0 €+1 963 €
4+1 963 €0 €+1 963 €
5+1 963 €+195 €+1 768 €
6+1 963 €+1 030 €+933 €
7+1 963 €+1 138 €+825 €
8+1 963 €+1 248 €+715 €
9+1 963 €+1 361 €+602 €
10+1 963 €+1 478 €+485 €
11+1 963 €+1 597 €+366 €
12+1 963 €+1 720 €+243 €
13+1 963 €+1 845 €+118 €
14+1 963 €+1 974 €-11 €
15+1 963 €+2 107 €-144 €
16+1 963 €+2 243 €-280 €
17+1 963 €+2 383 €-420 €
18+1 963 €+2 526 €-563 €
19+1 963 €+2 673 €-710 €
20+1 963 €+2 824 €-861 €
21+1 963 €+2 980 €-1 017 €
22+1 963 €+3 139 €-1 176 €
23+1 963 €+3 303 €-1 340 €
24+1 963 €+3 471 €-1 508 €
25+1 963 €+3 643 €-1 680 €
Total+49 075 €+38 458 €+10 617 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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