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Centre-ville Appartement 3 pièces - vendu loué

VilleValence (26)
Surface55.87m²
Coût Total91 920€
Loyer Annuel6 850€
Rentabilité7.45%
Cashflow/mois-25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 000 €
Surface : 55.87 m²
Prix au m² : 1 324,5 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1, Cheminée, Mandat exclusif

Découvrez cet appartement 3 pièces d'environ 55 m², situé au 3e et dernier étage d'une petite copropriété au coeur du centre-ville. Lumineux et agréable, il bénéficie de faibles charges de copropriété. Particularité appréciable, une jacobine intégrée à l'appartement apporte un espace supplémentaire. L'appartement est vendu loué, offrant ainsi une opportunité intéressante pour un investissement locatif. Contactez-nous pour plus d'informations Copropriété de 12 lots - dont 3 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 615.39 euros. Jennifer GAULIER (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 889473070 - Romans. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/264879.pdf

Ville : Valence
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26000
Coordonnées : 44.931594, 4.894760
Total : 91 920€
Prix d'acquisition : 74 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 86 000€
Frais de notaire : 5 920€
Coût estimé : 5 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55.87m²
Loyer prédit : 10.22€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 571€/mois
Loyer annuel estimé : 6850€/an
Fourchette totale : 450€ - 725€/mois
Fourchette annuelle : 5397€ - 8694€/an
Rentabilité brute :7.45%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 9.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 056,52 €/m²
Basé sur :644 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 897 €
Prix d'achat :74 000 €
Décote à l'achat :-40 897€ (-35.6%)
Marge achat-revente :22 977€ (20.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :461,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :26,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 487,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 427,92€
Coût de l'assurance :8 043,00€
Taxe foncière : 685,02€/an
Soit par mois : 57,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 51,28€/mois
Soit par an : 615,36€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 570,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 596,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-25,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche et du lavabo, réfection du carrelage et de la plomberie
Quantité: 4 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un rafraîchissement
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation buanderie
Réfection des murs et installations dans la buanderie
Quantité: 6 m²
Raison: État 2.5/5 visible - buanderie avec murs abîmés et installations anciennes
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 2.5/5 visible - entrée avec quelques signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(215 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant 40% de main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 571 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 850 €/an
Calcul : 571 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 195 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 920 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 322 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 685 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 615 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 817 €
Revenus locatifs : +6 850 €
Charges déductibles : -16 817 €
Résultat foncier Année 1 : -9 967 €(Déficit de 9 967 €)
Imputable sur revenu global : 9 967 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 817 €/an
Revenus locatifs : +6 850 €
Charges déductibles : -4 817 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 033 €/an
Prix d'achat du bien : 74 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 100 €(65% de 74 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 749 €/an
Calcul : 48 100 € × 3,636% = 1 749 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 850 €16 820 €3 198 €-9 970 €9 970 €--
26 987 €4 737 €3 115 €2 251 €---
37 127 €4 650 €3 028 €2 477 €---
47 269 €4 560 €2 938 €2 709 €---
57 415 €4 468 €2 846 €2 947 €---
67 563 €4 371 €2 749 €3 192 €---
77 714 €4 272 €2 650 €3 443 €---
87 869 €4 169 €2 547 €3 700 €---
98 026 €4 062 €2 440 €3 964 €---
108 187 €3 951 €2 329 €4 235 €---
118 350 €3 836 €2 214 €4 514 €---
128 517 €3 718 €2 096 €4 800 €---
138 688 €3 595 €1 973 €5 093 €---
148 861 €3 467 €1 845 €5 394 €---
159 039 €3 335 €1 713 €5 703 €---
169 219 €3 199 €1 577 €6 021 €---
179 404 €3 057 €1 435 €6 347 €---
189 592 €2 910 €1 288 €6 681 €---
199 784 €2 759 €1 136 €7 025 €---
209 979 €2 601 €979 €7 378 €---
2110 179 €2 438 €816 €7 741 €---
2210 383 €2 270 €647 €8 113 €---
2310 590 €2 095 €473 €8 495 €---
2410 802 €1 914 €292 €8 888 €---
2511 018 €1 726 €104 €9 292 €---
TOTAL219 414 €98 980 €46 428 €120 433 €9 970 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 991 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 433 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 850 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 439 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 439 €-2 991 €+4 430 €
2+1 439 €+675 €+764 €
3+1 439 €+743 €+696 €
4+1 439 €+813 €+626 €
5+1 439 €+884 €+555 €
6+1 439 €+958 €+481 €
7+1 439 €+1 033 €+406 €
8+1 439 €+1 110 €+329 €
9+1 439 €+1 189 €+250 €
10+1 439 €+1 271 €+168 €
11+1 439 €+1 354 €+85 €
12+1 439 €+1 440 €-1 €
13+1 439 €+1 528 €-89 €
14+1 439 €+1 618 €-179 €
15+1 439 €+1 711 €-272 €
16+1 439 €+1 806 €-367 €
17+1 439 €+1 904 €-465 €
18+1 439 €+2 004 €-565 €
19+1 439 €+2 108 €-669 €
20+1 439 €+2 213 €-774 €
21+1 439 €+2 322 €-883 €
22+1 439 €+2 434 €-995 €
23+1 439 €+2 549 €-1 110 €
24+1 439 €+2 667 €-1 228 €
25+1 439 €+2 788 €-1 349 €
Total+35 975 €+36 130 €+-155 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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