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Achat maison

Bien expiré
VilleDournazac (87)
Surface78m²
Coût Total57 120€
Loyer Annuel6 700€
Rentabilité11.73%
Cashflow/mois+201€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 641,03 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 78 m², 3 Pièces, 2 Chambres, 2 Parkings, Terrain de 465 m², Travaux

Cette maison avec les toitures récentes à rénover en totalité, vous permettra de créer vôtre propre aménagement intérieur, ainsi qu'un espace dans le grange d'environ 90 m². Le terrain devant la maison sera idéal pour profiter des journées ensoleillées. Amoureux de rénovation, venez visiter.

Ville : Dournazac
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87230
Coordonnées : 45.613080, 0.945660
Total : 57 120€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 3 120€
Valeur du bien : 53 120€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 7.16€/m²/mois
Fourchette : 5.42€ - 9.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 558€/mois
Loyer annuel estimé : 6700€/an
Fourchette totale : 423€ - 738€/mois
Fourchette annuelle : 5072€ - 8852€/an
Rentabilité brute :11.73%
Fourchette de rentabilité :8.88% - 15.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :57 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :285,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :16,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 301,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 391,39€
Coût de l'assurance :4 998,00€
Taxe foncière : 670,03€/an
Soit par mois : 55,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 558,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 357,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :200,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 78 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, incluant peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 120 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:3 120€
    Isolation des combles: 78 m² × 40€/m² = 3120€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dournazac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 558 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 700 €/an
Calcul : 558 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 957 €/an
Base de calcul : Emprunt de 57 120 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 200 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 670 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 5 947 €
Revenus locatifs : +6 700 €
Charges déductibles : -5 947 €
Résultat foncier Année 1 : 753 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 827 €/an
Revenus locatifs : +6 700 €
Charges déductibles : -2 827 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 873 €/an
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 700 €5 949 €1 959 €751 €---
26 834 €2 777 €1 907 €4 057 €---
36 971 €2 724 €1 854 €4 247 €---
47 110 €2 669 €1 799 €4 442 €---
57 253 €2 612 €1 742 €4 641 €---
67 398 €2 552 €1 683 €4 845 €---
77 546 €2 491 €1 621 €5 054 €---
87 696 €2 428 €1 558 €5 269 €---
97 850 €2 362 €1 492 €5 488 €---
108 007 €2 294 €1 424 €5 713 €---
118 168 €2 224 €1 354 €5 944 €---
128 331 €2 151 €1 281 €6 180 €---
138 498 €2 075 €1 205 €6 422 €---
148 667 €1 997 €1 127 €6 670 €---
158 841 €1 916 €1 047 €6 924 €---
169 018 €1 833 €963 €7 185 €---
179 198 €1 746 €876 €7 452 €---
189 382 €1 656 €786 €7 726 €---
199 570 €1 564 €694 €8 006 €---
209 761 €1 467 €597 €8 294 €---
219 956 €1 368 €498 €8 588 €---
2210 155 €1 265 €395 €8 891 €---
2310 358 €1 158 €288 €9 200 €---
2410 566 €1 048 €178 €9 518 €---
2510 777 €933 €63 €9 844 €---
TOTAL214 611 €53 260 €28 391 €161 351 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 351 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 700 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 407 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 407 €+225 €+1 182 €
2+1 407 €+1 217 €+190 €
3+1 407 €+1 274 €+133 €
4+1 407 €+1 332 €+75 €
5+1 407 €+1 392 €+15 €
6+1 407 €+1 454 €-47 €
7+1 407 €+1 516 €-109 €
8+1 407 €+1 581 €-174 €
9+1 407 €+1 647 €-240 €
10+1 407 €+1 714 €-307 €
11+1 407 €+1 783 €-376 €
12+1 407 €+1 854 €-447 €
13+1 407 €+1 927 €-520 €
14+1 407 €+2 001 €-594 €
15+1 407 €+2 077 €-670 €
16+1 407 €+2 155 €-748 €
17+1 407 €+2 236 €-829 €
18+1 407 €+2 318 €-911 €
19+1 407 €+2 402 €-995 €
20+1 407 €+2 488 €-1 081 €
21+1 407 €+2 577 €-1 170 €
22+1 407 €+2 667 €-1 260 €
23+1 407 €+2 760 €-1 353 €
24+1 407 €+2 855 €-1 448 €
25+1 407 €+2 953 €-1 546 €
Total+35 175 €+48 405 €+-13 230 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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