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Appartement à vendre

VilleTroyes (10)
Surface92m²
Coût Total147 792€
Loyer Annuel10 461€
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois-1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 99 900 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 085,87 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, Balcon

Appartement à TROYES (10000) 69 avenue Pasteur de 92m², avec un ascenseur, avec un balcon comprenant : une entrée, un salon, un séjour, une cuisine équipée, un cellier, trois chambres, une salle d'eau, un wc.

Une cave

99 900 euros (honoraires de négociation à la charge du vendeur)

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.300306, 4.059740
Total : 147 792€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 39 900€
Valeur du bien : 139 800€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 872€/mois
Loyer annuel estimé : 10461€/an
Fourchette totale : 678€ - 1121€/mois
Fourchette annuelle : 8131€ - 13457€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 677,08 €/m²
Basé sur :495 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :154 291 €
Prix d'achat :99 900 €
Décote à l'achat :-54 391€ (-35.3%)
Marge achat-revente :6 499€ (4.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 792€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :742,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :43,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 785,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 886,48€
Coût de l'assurance :12 931,80€
Taxe foncière : 1 046,06€/an
Soit par mois : 87,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 871,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 872,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-0,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 252 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine sans photo, état mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète du salon, y compris revêtement de sol et peinture
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain, y compris peinture et joints
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 900 €(434 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant 40% de main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant 40% de main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant 40% de main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant 40% de main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant 40% de main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant 40% de main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant 40% de main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 872 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 461 €/an
Calcul : 872 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 152 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 792 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 517 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 046 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 615 €
Revenus locatifs : +10 461 €
Charges déductibles : -46 615 €
Résultat foncier Année 1 : -36 155 €(Déficit de 36 155 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 755 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 715 €/an
Revenus locatifs : +10 461 €
Charges déductibles : -6 715 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 745 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14754.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 461 €46 620 €5 157 €-36 159 €21 400 €14 759 €14 759 €
210 670 €6 586 €5 022 €4 084 €--10 675 €
310 883 €6 446 €4 883 €4 437 €--6 238 €
411 101 €6 302 €4 738 €4 799 €--1 439 €
511 323 €6 152 €4 589 €5 171 €---
611 549 €5 997 €4 434 €5 552 €---
711 780 €5 837 €4 273 €5 944 €---
812 016 €5 671 €4 107 €6 345 €---
912 256 €5 498 €3 935 €6 758 €---
1012 501 €5 320 €3 757 €7 181 €---
1112 751 €5 135 €3 572 €7 616 €---
1213 006 €4 944 €3 380 €8 063 €---
1313 267 €4 746 €3 182 €8 521 €---
1413 532 €4 540 €2 977 €8 992 €---
1513 803 €4 327 €2 764 €9 475 €---
1614 079 €4 107 €2 544 €9 972 €---
1714 360 €3 879 €2 315 €10 481 €---
1814 647 €3 642 €2 079 €11 005 €---
1914 940 €3 397 €1 834 €11 543 €---
2015 239 €3 143 €1 580 €12 096 €---
2115 544 €2 881 €1 317 €12 663 €---
2215 855 €2 608 €1 045 €13 247 €---
2316 172 €2 326 €763 €13 846 €---
2416 495 €2 034 €471 €14 461 €---
2516 825 €1 731 €168 €15 094 €---
TOTAL335 056 €153 870 €74 886 €181 187 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 187 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 461 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 197 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 197 €-6 420 €+8 617 €
2+2 197 €0 €+2 197 €
3+2 197 €0 €+2 197 €
4+2 197 €0 €+2 197 €
5+2 197 €+1 119 €+1 078 €
6+2 197 €+1 666 €+531 €
7+2 197 €+1 783 €+414 €
8+2 197 €+1 904 €+293 €
9+2 197 €+2 027 €+170 €
10+2 197 €+2 154 €+43 €
11+2 197 €+2 285 €-88 €
12+2 197 €+2 419 €-222 €
13+2 197 €+2 556 €-359 €
14+2 197 €+2 698 €-501 €
15+2 197 €+2 843 €-646 €
16+2 197 €+2 991 €-794 €
17+2 197 €+3 144 €-947 €
18+2 197 €+3 302 €-1 105 €
19+2 197 €+3 463 €-1 266 €
20+2 197 €+3 629 €-1 432 €
21+2 197 €+3 799 €-1 602 €
22+2 197 €+3 974 €-1 777 €
23+2 197 €+4 154 €-1 957 €
24+2 197 €+4 338 €-2 141 €
25+2 197 €+4 528 €-2 331 €
Total+54 925 €+54 356 €+569 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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