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MAISON DE VILLAGE

Bien expiré
VilleBélesta (09)
Surface90m²
Coût Total146 600€
Loyer Annuel6 529€
Rentabilité4.45%
Cashflow/mois-274€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2

Maison de village, établie sur 4 niveaux et orientée Sud, disposant d'un sas d'entrée, d'un séjour et d'une cuisine en rez-de-chaussée avec accès sur un petit dégagement éxtérieur côté Nord. Au premier étage se trouve une chambre parentale avec salle d'eau et WC, ainsi qu'une chambre bureau. Au 2ème étage, un salon-bureau, une chambre parentale avec dressing ainsi qu'une salle d'eau avec WC. Au 3ème étage, il y a des combles exploitables sur une petite partie. Menuiseries en bois double vitrage. Le système de chauffage comprend des radiateurs électriques, un poêle à bois et une climatisation réversible. La maison est proche des commodités et à quelques minutes des stations de ski et chemins de randonnées, pouvant idéalement correspondre à un pied à terre dans la région.

  • https://www.europe-sud-immobilier.com/i/redac/honoraires
Ville : Bélesta
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09300
Coordonnées : 42.907765, 1.931718
Total : 146 600€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 49 400€
Valeur du bien : 139 400€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 6.05€/m²/mois
Fourchette : 4.49€ - 8.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 544€/mois
Loyer annuel estimé : 6529€/an
Fourchette totale : 404€ - 733€/mois
Fourchette annuelle : 4849€ - 8792€/an
Rentabilité brute :4.45%
Fourchette de rentabilité :3.31% - 6.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :721,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :42,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 764,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 818,39€
Coût de l'assurance :12 827,50€
Taxe foncière : 652,95€/an
Soit par mois : 54,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 544,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 818,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-274,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles exploitables avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer les radiateurs électriques
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible dans une chambre - rafraîchissement nécessaire pour les autres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 400 €(549 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:5 400€
    Isolation combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Revêtement de sol - Chambres:3 200€
    Parquet flottant: 40 m² × 80€/m² = 3200€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Peinture - Salon:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Bélesta) appliquant un coefficient de 0.9. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 544 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 529 €/an
Calcul : 544 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 834 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 600 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 513 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 653 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 400 €
Revenus locatifs : +6 529 €
Charges déductibles : -55 400 €
Résultat foncier Année 1 : -48 870 €(Déficit de 48 870 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 470 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 000 €/an
Revenus locatifs : +6 529 €
Charges déductibles : -6 000 €
Résultat foncier Années 2+ : 530 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27470.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 529 €55 404 €4 838 €-48 875 €21 400 €27 475 €27 475 €
26 660 €5 875 €4 709 €785 €--26 690 €
36 793 €5 741 €4 575 €1 052 €--25 637 €
46 929 €5 603 €4 436 €1 327 €--24 311 €
57 068 €5 459 €4 293 €1 608 €--22 703 €
67 209 €5 311 €4 145 €1 898 €--20 805 €
77 353 €5 158 €3 992 €2 195 €--18 610 €
87 500 €5 000 €3 834 €2 500 €--16 110 €
97 650 €4 837 €3 671 €2 814 €--13 296 €
107 803 €4 668 €3 501 €3 136 €--10 161 €
117 959 €4 493 €3 327 €3 467 €--6 694 €
128 119 €4 312 €3 146 €3 807 €---
138 281 €4 125 €2 959 €4 156 €---
148 447 €3 932 €2 766 €4 515 €---
158 616 €3 732 €2 566 €4 884 €---
168 788 €3 525 €2 359 €5 262 €---
178 964 €3 312 €2 146 €5 652 €---
189 143 €3 091 €1 925 €6 052 €---
199 326 €2 863 €1 697 €6 463 €---
209 512 €2 627 €1 461 €6 886 €---
219 702 €2 383 €1 216 €7 320 €---
229 897 €2 130 €964 €7 766 €---
2310 094 €1 869 €703 €8 225 €---
2410 296 €1 600 €434 €8 697 €---
2510 502 €1 321 €155 €9 182 €---
TOTAL209 141 €148 370 €69 818 €60 771 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 60 771 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 529 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 371 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 371 €-6 420 €+7 791 €
2+1 371 €0 €+1 371 €
3+1 371 €0 €+1 371 €
4+1 371 €0 €+1 371 €
5+1 371 €0 €+1 371 €
6+1 371 €0 €+1 371 €
7+1 371 €0 €+1 371 €
8+1 371 €0 €+1 371 €
9+1 371 €0 €+1 371 €
10+1 371 €0 €+1 371 €
11+1 371 €0 €+1 371 €
12+1 371 €+1 142 €+229 €
13+1 371 €+1 247 €+124 €
14+1 371 €+1 354 €+17 €
15+1 371 €+1 465 €-94 €
16+1 371 €+1 579 €-208 €
17+1 371 €+1 696 €-325 €
18+1 371 €+1 816 €-445 €
19+1 371 €+1 939 €-568 €
20+1 371 €+2 066 €-695 €
21+1 371 €+2 196 €-825 €
22+1 371 €+2 330 €-959 €
23+1 371 €+2 468 €-1 097 €
24+1 371 €+2 609 €-1 238 €
25+1 371 €+2 754 €-1 383 €
Total+34 275 €+20 240 €+14 035 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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