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Immeuble 4 pièces 200 m²

Bien expiré
VilleMontceau-les-Mines (71)
Surface200m²
Coût Total256 000€
Loyer Annuel22 696€
Rentabilité8.87%
Cashflow/mois+362€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 225 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 1 125 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

immeuble de rapport a finir de renover

Immeuble de rapport De quatre appartements dont deux rénové Déjà loué Deux autres appartements à finir de rénover complètement Très grande dépendance en sous-sol possibilité de faire deux garages supplémentaires Bien immobilier avoir pour investisseur

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 501 Date de réalisation du diagnostic : 30/06/2022 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 4

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 300 € et 1 690 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Montceau-les-Mines
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71300
Coordonnées : 46.659145, 4.334274
Total : 256 000€
Prix d'acquisition : 225 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 238 000€
Frais de notaire : 18 000€
Coût estimé : 18 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 9.46€/m²/mois
Fourchette : 7.30€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1891€/mois
Loyer annuel estimé : 22696€/an
Fourchette totale : 1461€ - 2449€/mois
Fourchette annuelle : 17527€ - 29391€/an
Rentabilité brute :8.87%
Fourchette de rentabilité :6.85% - 11.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :256 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 267,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :72,53€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 340,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 372,33€
Coût de l'assurance :21 760,00€
Taxe foncière : 2 269,64€/an
Soit par mois : 189,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 891,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 529,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :361,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(65 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 891 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 696 €/an
Calcul : 1 891 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 593 €/an
Base de calcul : Emprunt de 256 000 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 870 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 270 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 733 €
Revenus locatifs : +22 696 €
Charges déductibles : -24 733 €
Résultat foncier Année 1 : -2 037 €(Déficit de 2 037 €)
Imputable sur revenu global : 2 037 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 733 €/an
Revenus locatifs : +22 696 €
Charges déductibles : -11 733 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 963 €/an
Prix d'achat du bien : 225 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 146 250 €(65% de 225 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 318 €/an
Calcul : 146 250 € × 3,636% = 5 318 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 696 €24 742 €8 602 €-2 045 €2 045 €--
223 150 €11 513 €8 373 €11 637 €---
323 613 €11 277 €8 137 €12 336 €---
424 086 €11 033 €7 892 €13 053 €---
524 567 €10 780 €7 640 €13 788 €---
625 059 €10 518 €7 378 €14 541 €---
725 560 €10 247 €7 107 €15 312 €---
826 071 €9 967 €6 827 €16 104 €---
926 592 €9 678 €6 538 €16 915 €---
1027 124 €9 378 €6 238 €17 746 €---
1127 667 €9 068 €5 928 €18 599 €---
1228 220 €8 747 €5 607 €19 473 €---
1328 785 €8 416 €5 275 €20 369 €---
1429 360 €8 072 €4 932 €21 288 €---
1529 947 €7 717 €4 577 €22 230 €---
1630 546 €7 350 €4 210 €23 197 €---
1731 157 €6 970 €3 830 €24 188 €---
1831 780 €6 577 €3 436 €25 204 €---
1932 416 €6 170 €3 030 €26 246 €---
2033 064 €5 749 €2 609 €27 315 €---
2133 726 €5 314 €2 174 €28 412 €---
2234 400 €4 863 €1 723 €29 537 €---
2335 088 €4 397 €1 257 €30 691 €---
2435 790 €3 915 €775 €31 875 €---
2536 506 €3 417 €277 €33 089 €---
TOTAL726 973 €215 873 €124 372 €511 100 €2 045 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 614 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 511 100 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 696 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 766 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 766 €-614 €+5 380 €
2+4 766 €+3 491 €+1 275 €
3+4 766 €+3 701 €+1 065 €
4+4 766 €+3 916 €+850 €
5+4 766 €+4 136 €+630 €
6+4 766 €+4 362 €+404 €
7+4 766 €+4 594 €+172 €
8+4 766 €+4 831 €-65 €
9+4 766 €+5 074 €-308 €
10+4 766 €+5 324 €-558 €
11+4 766 €+5 580 €-814 €
12+4 766 €+5 842 €-1 076 €
13+4 766 €+6 111 €-1 345 €
14+4 766 €+6 386 €-1 620 €
15+4 766 €+6 669 €-1 903 €
16+4 766 €+6 959 €-2 193 €
17+4 766 €+7 256 €-2 490 €
18+4 766 €+7 561 €-2 795 €
19+4 766 €+7 874 €-3 108 €
20+4 766 €+8 195 €-3 429 €
21+4 766 €+8 524 €-3 758 €
22+4 766 €+8 861 €-4 095 €
23+4 766 €+9 207 €-4 441 €
24+4 766 €+9 562 €-4 796 €
25+4 766 €+9 927 €-5 161 €
Total+119 150 €+153 330 €+-34 180 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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