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Maison de ville 2 pièces 65 m²

VilleSaint-Justin (40)
Surface65m²
Coût Total51 650€
Loyer Annuel5 520€
Rentabilité10.69%
Cashflow/mois+140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 538,46 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison ST JUSTIN 4 pièce(s) 65 m²

Au centre du village, maison de ville à rénover comprenant séjour, cellier, salle d'eau, 1 chambre, bureau. Parfait pour investisseur

Référence agence : 2934 Référence annonce : Z7ZU-POP-D76 Date de réalisation du diagnostic : 05/03/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 710 € et 1 010 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Justin
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40240
Coordonnées : 43.981533, -0.232592
Total : 51 650€
Prix d'acquisition : 35 000€
Travaux : 13 850€
Valeur du bien : 48 850€
Frais de notaire : 2 800€
Coût estimé : 2 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 7.08€/m²/mois
Fourchette : 5.44€ - 9.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 460€/mois
Loyer annuel estimé : 5520€/an
Fourchette totale : 354€ - 598€/mois
Fourchette annuelle : 4244€ - 7178€/an
Rentabilité brute :10.69%
Fourchette de rentabilité :8.22% - 13.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 569,11 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 992 €
Prix d'achat :35 000 €
Décote à l'achat :-66 992€ (-65.7%)
Marge achat-revente :50 342€ (49.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :51 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :258,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :15,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 273,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :25 921,62€
Coût de l'assurance :4 519,37€
Taxe foncière : 551,95€/an
Soit par mois : 46,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 459,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 319,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :140,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments fonctionnels et peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires et peinture
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans la chambre
Quantité: 1 chambre (15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - parquet en bon état, entretien recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification des installations électriques
Quantité: salon (estimation 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 850 €(213 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:5 800€
    Rafraîchissement cuisine complète: 10 m² × 500€/m² = 5000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:3 500€
    Rafraîchissement salle de bain complète: 5 m² × 700€/m² = 3500€, Main d'œuvre incluse
  • Chambre - Peinture:600€
    Peinture chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambre - Entretien parquet:750€
    Entretien parquet: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:3 200€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Justin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 460 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 520 €/an
Calcul : 460 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 785 €/an
Base de calcul : Emprunt de 51 650 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 181 €/an
Calcul : 15 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 552 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 368 €
Revenus locatifs : +5 520 €
Charges déductibles : -16 368 €
Résultat foncier Année 1 : -10 848 €(Déficit de 10 848 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 148 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 518 €/an
Revenus locatifs : +5 520 €
Charges déductibles : -2 518 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 002 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 148.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750 €(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 520 €16 369 €1 787 €-10 850 €10 700 €150 €150 €
25 630 €2 473 €1 740 €3 157 €---
35 742 €2 424 €1 691 €3 318 €---
45 857 €2 374 €1 641 €3 483 €---
55 974 €2 322 €1 589 €3 652 €---
66 094 €2 268 €1 535 €3 826 €---
76 216 €2 212 €1 480 €4 003 €---
86 340 €2 155 €1 422 €4 185 €---
96 467 €2 095 €1 362 €4 372 €---
106 596 €2 033 €1 300 €4 563 €---
116 728 €1 969 €1 236 €4 759 €---
126 863 €1 903 €1 170 €4 960 €---
137 000 €1 834 €1 101 €5 166 €---
147 140 €1 763 €1 030 €5 378 €---
157 283 €1 689 €956 €5 594 €---
167 429 €1 612 €880 €5 816 €---
177 577 €1 533 €801 €6 044 €---
187 729 €1 452 €719 €6 277 €---
197 883 €1 367 €634 €6 516 €---
208 041 €1 279 €546 €6 762 €---
218 202 €1 188 €455 €7 014 €---
228 366 €1 094 €361 €7 272 €---
238 533 €996 €264 €7 537 €---
248 704 €895 €163 €7 808 €---
258 878 €791 €58 €8 087 €---
TOTAL176 792 €58 090 €25 922 €118 702 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 702 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 520 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 159 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 159 €-3 210 €+4 369 €
2+1 159 €+902 €+257 €
3+1 159 €+995 €+164 €
4+1 159 €+1 045 €+114 €
5+1 159 €+1 096 €+63 €
6+1 159 €+1 148 €+11 €
7+1 159 €+1 201 €-42 €
8+1 159 €+1 256 €-97 €
9+1 159 €+1 312 €-153 €
10+1 159 €+1 369 €-210 €
11+1 159 €+1 428 €-269 €
12+1 159 €+1 488 €-329 €
13+1 159 €+1 550 €-391 €
14+1 159 €+1 613 €-454 €
15+1 159 €+1 678 €-519 €
16+1 159 €+1 745 €-586 €
17+1 159 €+1 813 €-654 €
18+1 159 €+1 883 €-724 €
19+1 159 €+1 955 €-796 €
20+1 159 €+2 029 €-870 €
21+1 159 €+2 104 €-945 €
22+1 159 €+2 182 €-1 023 €
23+1 159 €+2 261 €-1 102 €
24+1 159 €+2 343 €-1 184 €
25+1 159 €+2 426 €-1 267 €
Total+28 975 €+35 611 €+-6 636 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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