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Achat : Maison (89600)

VilleSaint-Florentin (89)
Surface130m²
Coût Total144 030€
Loyer Annuel11 507€
Rentabilité7.99%
Cashflow/mois+98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 121 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 930,77 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 130 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 1 balcon, 600 m² de terrain, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine équipée

SAINT-FLORENTIN, Proche du centre-ville et des écoles, pavillon sur sous-sol total comprenant une entrée par véranda, un séjour-salon, une cuisine aménagée neuve, une chambre, une grande salle d'eau et un WC. À l'étage, une grande pièce palière dessert une chambre et un bureau. Le sous-sol est compartimenté en deux bureaux, une chaufferie équipée d'une chaudière au gaz de ville récente, ainsi qu'une buanderie. Une dépendance composée de trois box complète l'ensemble (environ 50 m²). L'ensemble est édifié sur un terrain de 600 m² entièrement clos.

Ville : Saint-Florentin
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89600
Coordonnées : 48.002178, 3.723855
Total : 144 030€
Prix d'acquisition : 121 000€
Travaux : 13 350€
Valeur du bien : 134 350€
Frais de notaire : 9 680€
Coût estimé : 9 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 7.38€/m²/mois
Fourchette : 5.77€ - 9.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 959€/mois
Loyer annuel estimé : 11507€/an
Fourchette totale : 750€ - 1226€/mois
Fourchette annuelle : 9004€ - 14707€/an
Rentabilité brute :7.99%
Fourchette de rentabilité :6.25% - 10.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :870,4 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 152 €
Prix d'achat :121 000 €
Décote à l'achat :+7 848€ (+6.9%)
Marge achat-revente :-30 878€ (-27.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 030€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :722,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :42,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 764,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 748,19€
Coût de l'assurance :12 602,63€
Taxe foncière : 1 150,73€/an
Soit par mois : 95,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 958,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 860,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :98,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 204 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et entretien de la chaudière au gaz de ville récente
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Maison - S'assurer du bon fonctionnement du système de chauffage
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 350 €(103 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 800€
    Isolation toiture/combles: 130 m² × 60€/m² = 7800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:150€
    Entretien chaudière gaz: 1 chaudière × 150€ = 150€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 800€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres: 90 m² × 20€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 20€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Florentin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 950€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 959 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 507 €/an
Calcul : 959 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 006 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 030 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 504 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 151 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 011 €
Revenus locatifs : +11 507 €
Charges déductibles : -20 011 €
Résultat foncier Année 1 : -8 504 €(Déficit de 8 504 €)
Imputable sur revenu global : 8 504 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 661 €/an
Revenus locatifs : +11 507 €
Charges déductibles : -6 661 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 846 €/an
Prix d'achat du bien : 121 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 650 €(65% de 121 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 860 €/an
Calcul : 78 650 € × 3,636% = 2 860 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 507 €20 016 €5 011 €-8 509 €8 509 €--
211 737 €6 535 €4 880 €5 202 €---
311 972 €6 399 €4 745 €5 573 €---
412 212 €6 259 €4 604 €5 953 €---
512 456 €6 114 €4 459 €6 342 €---
612 705 €5 963 €4 308 €6 742 €---
712 959 €5 807 €4 152 €7 152 €---
813 218 €5 645 €3 990 €7 573 €---
913 483 €5 478 €3 823 €8 005 €---
1013 752 €5 304 €3 649 €8 448 €---
1114 027 €5 125 €3 470 €8 903 €---
1214 308 €4 938 €3 284 €9 369 €---
1314 594 €4 746 €3 091 €9 848 €---
1414 886 €4 546 €2 891 €10 340 €---
1515 184 €4 339 €2 685 €10 844 €---
1615 487 €4 125 €2 470 €11 362 €---
1715 797 €3 903 €2 249 €11 894 €---
1816 113 €3 674 €2 019 €12 439 €---
1916 435 €3 436 €1 781 €13 000 €---
2016 764 €3 189 €1 534 €13 575 €---
2117 099 €2 934 €1 279 €14 165 €---
2217 441 €2 669 €1 015 €14 772 €---
2317 790 €2 395 €741 €15 395 €---
2418 146 €2 112 €457 €16 034 €---
2518 509 €1 818 €163 €16 691 €---
TOTAL368 584 €127 469 €72 748 €241 114 €8 509 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 553 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 241 114 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 507 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 417 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 417 €-2 553 €+4 970 €
2+2 417 €+1 561 €+856 €
3+2 417 €+1 672 €+745 €
4+2 417 €+1 786 €+631 €
5+2 417 €+1 903 €+514 €
6+2 417 €+2 023 €+394 €
7+2 417 €+2 146 €+271 €
8+2 417 €+2 272 €+145 €
9+2 417 €+2 402 €+15 €
10+2 417 €+2 534 €-117 €
11+2 417 €+2 671 €-254 €
12+2 417 €+2 811 €-394 €
13+2 417 €+2 955 €-538 €
14+2 417 €+3 102 €-685 €
15+2 417 €+3 253 €-836 €
16+2 417 €+3 409 €-992 €
17+2 417 €+3 568 €-1 151 €
18+2 417 €+3 732 €-1 315 €
19+2 417 €+3 900 €-1 483 €
20+2 417 €+4 072 €-1 655 €
21+2 417 €+4 250 €-1 833 €
22+2 417 €+4 432 €-2 015 €
23+2 417 €+4 618 €-2 201 €
24+2 417 €+4 810 €-2 393 €
25+2 417 €+5 007 €-2 590 €
Total+60 425 €+72 334 €+-11 909 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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