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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCognac (16)
Surface170m²
Coût Total206 320€
Loyer Annuel18 794€
Rentabilité9.11%
Cashflow/mois+328€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 052,94 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 salles de bain, 6 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Située à Merpins, à quelques minutes de Cognac, cette maison familiale offre un espace de vie généreux, idéal pour une grande famille. Elle comprend 6 chambres (dont 2 au rez-de-chaussée), un salon spacieux de 40 m², ainsi qu'une cuisine équipée. L'ensemble bénéficie de 2 salles d'eau, 1 salle de bain et de nombreux rangements.

L'extérieur comprend un jardin clos, une terrasse et une cour avant et arrière.

Une autre pièce indépendante vient compléter cet ensemble.

La maison est en bon état général, mais quelques rafraîchissements peuvent être envisagés. Vous profiterez d'une exposition favorable et d'un environnement calme tout en étant proche des commodités locales, écoles, et commerces.

N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'information.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 179 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : David GARNAUD - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de ANGOULÊME sous le numéro 809 530 710

Ville : Cognac
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16100
Coordonnées : 45.696290, -0.335922
Total : 206 320€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 192 000€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 9.21€/m²/mois
Fourchette : 7.14€ - 11.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 1566€/mois
Loyer annuel estimé : 18794€/an
Fourchette totale : 1213€ - 2022€/mois
Fourchette annuelle : 14560€ - 24259€/an
Rentabilité brute :9.11%
Fourchette de rentabilité :7.06% - 11.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 667,14 €/m²
Basé sur :132 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :283 413 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-104 413€ (-36.8%)
Marge achat-revente :77 093€ (27.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 021,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :60,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 082,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 236,33€
Coût de l'assurance :18 053,00€
Taxe foncière : 1 879,38€/an
Soit par mois : 156,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 566,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 238,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :327,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 191 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise à jour plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite une rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer la fonctionnalité et la sécurité de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(76 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 566 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 794 €/an
Calcul : 1 566 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 926 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 320 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 722 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 879 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 527 €
Revenus locatifs : +18 794 €
Charges déductibles : -22 527 €
Résultat foncier Année 1 : -3 733 €(Déficit de 3 733 €)
Imputable sur revenu global : 3 733 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 527 €/an
Revenus locatifs : +18 794 €
Charges déductibles : -9 527 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 267 €/an
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 794 €22 534 €6 932 €-3 740 €3 740 €--
219 170 €9 350 €6 748 €9 820 €---
319 553 €9 159 €6 558 €10 394 €---
419 944 €8 962 €6 361 €10 982 €---
520 343 €8 759 €6 157 €11 584 €---
620 750 €8 548 €5 946 €12 202 €---
721 165 €8 330 €5 728 €12 835 €---
821 588 €8 104 €5 502 €13 484 €---
922 020 €7 870 €5 269 €14 149 €---
1022 460 €7 629 €5 027 €14 831 €---
1122 909 €7 379 €4 778 €15 530 €---
1223 368 €7 121 €4 519 €16 247 €---
1323 835 €6 853 €4 252 €16 982 €---
1424 312 €6 577 €3 975 €17 735 €---
1524 798 €6 290 €3 689 €18 508 €---
1625 294 €5 994 €3 393 €19 300 €---
1725 800 €5 688 €3 086 €20 112 €---
1826 316 €5 371 €2 770 €20 945 €---
1926 842 €5 043 €2 442 €21 799 €---
2027 379 €4 704 €2 103 €22 675 €---
2127 927 €4 353 €1 752 €23 573 €---
2228 485 €3 990 €1 389 €24 495 €---
2329 055 €3 615 €1 013 €25 440 €---
2429 636 €3 226 €625 €26 410 €---
2530 229 €2 824 €223 €27 404 €---
TOTAL601 969 €178 274 €100 236 €423 696 €3 740 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 122 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 423 696 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 794 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 947 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 947 €-1 122 €+5 069 €
2+3 947 €+2 946 €+1 001 €
3+3 947 €+3 118 €+829 €
4+3 947 €+3 295 €+652 €
5+3 947 €+3 475 €+472 €
6+3 947 €+3 661 €+286 €
7+3 947 €+3 851 €+96 €
8+3 947 €+4 045 €-98 €
9+3 947 €+4 245 €-298 €
10+3 947 €+4 449 €-502 €
11+3 947 €+4 659 €-712 €
12+3 947 €+4 874 €-927 €
13+3 947 €+5 095 €-1 148 €
14+3 947 €+5 321 €-1 374 €
15+3 947 €+5 552 €-1 605 €
16+3 947 €+5 790 €-1 843 €
17+3 947 €+6 034 €-2 087 €
18+3 947 €+6 283 €-2 336 €
19+3 947 €+6 540 €-2 593 €
20+3 947 €+6 802 €-2 855 €
21+3 947 €+7 072 €-3 125 €
22+3 947 €+7 348 €-3 401 €
23+3 947 €+7 632 €-3 685 €
24+3 947 €+7 923 €-3 976 €
25+3 947 €+8 221 €-4 274 €
Total+98 675 €+127 109 €+-28 434 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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