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Thiais (94320)

VilleThiais (94)
Surface438
Coût Total551 200
Loyer Annuel83 814
Rentabilité15.21%
Cashflow/mois+3 357
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 500 000 €
Surface : 438 m²
Prix au m² : 1 141,55 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces avec dépendance à Thiais Une maison où l'on se projette dès la première visite. Située dans un secteur calme et recherché de Thiais, cette maison familiale de 6 pièces offre de beaux volumes et un véritable confort de vie. Les espaces de vie sont chaleureux et lumineux, avec un salon agrémenté d'une cheminée, une salle à manger conviviale et une cuisine entièrement équipée avec accès direct à la terrasse, idéale pour les moments partagés. Au rez-de-chaussée, un bureau complète l'espace, parfait pour le télétravail. Deux chambres s'y trouvent également, dont une très grande chambre issue de la réunion de deux chambres, offrant un volume rare et agréable. Une grande salle d'eau ainsi que des wc séparés complètent ce niveau. À l'étage, deux chambres supplémentaires viennent accueillir enfants, invités ou espace personnel. La maison dispose d'un espace en sous-sol comprenant buanderie, cave et très grand garage aménagé, apportant un confort appréciable au quotidien. À l'extérieur, le jardin sans contrainte d'entretien s'accompagne d'une dépendance entièrement aménagée comprenant une entrée, une pièce de vie, une cuisine aménagée et une salle d'eau avec wc, idéale pour accueillir un proche, télétravailler ou envisager un projet locatif. Maison sécurisée avec portail électrique. Isolation réalisée, climatisation, toiture récente sous garantie décennale pour la maison et la dépendance, chaudière Frisquet entretenue, double vitrage. Transports: ligne 14, Bus.

Ville : Thiais
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94320
Coordonnées : 48.769724, 2.385183
Total : 551 200
Prix d'acquisition : 500 000
Travaux : 11 200
Valeur du bien : 511 200
Frais de notaire : 40 000
Coût estimé : 40 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 438
Loyer prédit : 15.95€/m²/mois
Fourchette : 12.29€ - 20.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 6985€/mois
Loyer annuel estimé : 83814€/an
Fourchette totale : 5382€ - 9064€/mois
Fourchette annuelle : 64588€ - 108764€/an
Rentabilité brute :15.21%
Fourchette de rentabilité :11.72% - 19.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 795,85 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :2 100 584
Prix d'achat :500 000
Décote à l'achat :-1 600 584 (-76.2%)
Marge achat-revente :1 549 384€ (73.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :551 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 768,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :160,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 929,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :279 294,07
Coût de l'assurance :48 230,00
Taxe foncière : 8 381,42€/an
Soit par mois : 698,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 6 984,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 627,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :3 356,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 200(26 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Peinture des murs et plafonds dans 4 chambres: 80 m² × 15€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:10 000
    Rénovation complète de la salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thiais (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 6 985 €/mois
Revenus locatifs annuels : 83 814 €/an
Calcul : 6 985 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 214 €/an
Base de calcul : Emprunt de 551 200 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 929 €/an
Calcul : 161 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 8 381 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 725
Revenus locatifs : +83 814
Charges déductibles : -40 725
Résultat foncier Année 1 : 43 089

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 29 525 €/an
Revenus locatifs : +83 814
Charges déductibles : -29 525
Résultat foncier Années 2+ : 54 289 €/an
Prix d'achat du bien : 500 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 325 000(65% de 500 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 818 €/an
Calcul : 325 000 € × 3,636% = 11 818
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
183 81440 74319 23243 071---
285 49129 04118 73156 449---
387 20028 52118 21158 679---
488 94427 98317 67260 961---
590 72327 42517 11563 298---
692 53826 84716 53765 690---
794 38826 24915 93868 140---
896 27625 62915 31870 647---
998 20224 98714 67673 215---
10100 16624 32114 01175 844---
11102 16923 63213 32278 537---
12104 21222 91812 60881 294---
13106 29722 17911 86884 118---
14108 42321 41311 10287 010---
15110 59120 61910 30989 972---
16112 80319 7979 48793 006---
17115 05918 9468 63596 113---
18117 36018 0647 75399 296---
19119 70717 1506 840102 557---
20122 10216 2045 893105 898---
21124 54415 2234 913109 320---
22127 03414 2083 897112 827---
23129 57513 1562 845116 419---
24132 16712 0661 755120 101---
25134 81010 937627123 873---
TOTAL2 684 595548 260279 2942 136 3360Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 136 336
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 83 814 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +17 601 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+17 601+12 921+4 680
2+17 601+16 935+666
3+17 601+17 604-3
4+17 601+18 288-687
5+17 601+18 989-1 388
6+17 601+19 707-2 106
7+17 601+20 442-2 841
8+17 601+21 194-3 593
9+17 601+21 965-4 364
10+17 601+22 753-5 152
11+17 601+23 561-5 960
12+17 601+24 388-6 787
13+17 601+25 235-7 634
14+17 601+26 103-8 502
15+17 601+26 992-9 391
16+17 601+27 902-10 301
17+17 601+28 834-11 233
18+17 601+29 789-12 188
19+17 601+30 767-13 166
20+17 601+31 769-14 168
21+17 601+32 796-15 195
22+17 601+33 848-16 247
23+17 601+34 926-17 325
24+17 601+36 030-18 429
25+17 601+37 162-19 561
Total+440 025+640 901+-200 876
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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