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Thiais (94320)

Bien expiré
VilleThiais (94)
Surface438m²
Coût Total551 200€
Loyer Annuel83 814€
Rentabilité15.21%
Cashflow/mois+3 357€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 500 000 €
Surface : 438 m²
Prix au m² : 1 141,55 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces avec dépendance à Thiais Une maison où l'on se projette dès la première visite. Située dans un secteur calme et recherché de Thiais, cette maison familiale de 6 pièces offre de beaux volumes et un véritable confort de vie. Les espaces de vie sont chaleureux et lumineux, avec un salon agrémenté d'une cheminée, une salle à manger conviviale et une cuisine entièrement équipée avec accès direct à la terrasse, idéale pour les moments partagés. Au rez-de-chaussée, un bureau complète l'espace, parfait pour le télétravail. Deux chambres s'y trouvent également, dont une très grande chambre issue de la réunion de deux chambres, offrant un volume rare et agréable. Une grande salle d'eau ainsi que des wc séparés complètent ce niveau. À l'étage, deux chambres supplémentaires viennent accueillir enfants, invités ou espace personnel. La maison dispose d'un espace en sous-sol comprenant buanderie, cave et très grand garage aménagé, apportant un confort appréciable au quotidien. À l'extérieur, le jardin sans contrainte d'entretien s'accompagne d'une dépendance entièrement aménagée comprenant une entrée, une pièce de vie, une cuisine aménagée et une salle d'eau avec wc, idéale pour accueillir un proche, télétravailler ou envisager un projet locatif. Maison sécurisée avec portail électrique. Isolation réalisée, climatisation, toiture récente sous garantie décennale pour la maison et la dépendance, chaudière Frisquet entretenue, double vitrage. Transports: ligne 14, Bus.

Ville : Thiais
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94320
Coordonnées : 48.769724, 2.385183
Total : 551 200€
Prix d'acquisition : 500 000€
Travaux : 11 200€
Valeur du bien : 511 200€
Frais de notaire : 40 000€
Coût estimé : 40 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 438m²
Loyer prédit : 15.95€/m²/mois
Fourchette : 12.29€ - 20.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 6985€/mois
Loyer annuel estimé : 83814€/an
Fourchette totale : 5382€ - 9064€/mois
Fourchette annuelle : 64588€ - 108764€/an
Rentabilité brute :15.21%
Fourchette de rentabilité :11.72% - 19.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 795,85 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :2 100 584 €
Prix d'achat :500 000 €
Décote à l'achat :-1 600 584€ (-76.2%)
Marge achat-revente :1 549 384€ (73.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :551 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 768,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :160,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 929,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :279 294,07€
Coût de l'assurance :48 230,00€
Taxe foncière : 8 381,42€/an
Soit par mois : 698,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 6 984,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 627,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :3 356,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 200 €(26 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Peinture des murs et plafonds dans 4 chambres: 80 m² × 15€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:10 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thiais (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 6 985 €/mois
Revenus locatifs annuels : 83 814 €/an
Calcul : 6 985 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 214 €/an
Base de calcul : Emprunt de 551 200 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 929 €/an
Calcul : 161 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 8 381 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 725 €
Revenus locatifs : +83 814 €
Charges déductibles : -40 725 €
Résultat foncier Année 1 : 43 089 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 29 525 €/an
Revenus locatifs : +83 814 €
Charges déductibles : -29 525 €
Résultat foncier Années 2+ : 54 289 €/an
Prix d'achat du bien : 500 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 325 000 €(65% de 500 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 818 €/an
Calcul : 325 000 € × 3,636% = 11 818 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
183 814 €40 743 €19 232 €43 071 €---
285 491 €29 041 €18 731 €56 449 €---
387 200 €28 521 €18 211 €58 679 €---
488 944 €27 983 €17 672 €60 961 €---
590 723 €27 425 €17 115 €63 298 €---
692 538 €26 847 €16 537 €65 690 €---
794 388 €26 249 €15 938 €68 140 €---
896 276 €25 629 €15 318 €70 647 €---
998 202 €24 987 €14 676 €73 215 €---
10100 166 €24 321 €14 011 €75 844 €---
11102 169 €23 632 €13 322 €78 537 €---
12104 212 €22 918 €12 608 €81 294 €---
13106 297 €22 179 €11 868 €84 118 €---
14108 423 €21 413 €11 102 €87 010 €---
15110 591 €20 619 €10 309 €89 972 €---
16112 803 €19 797 €9 487 €93 006 €---
17115 059 €18 946 €8 635 €96 113 €---
18117 360 €18 064 €7 753 €99 296 €---
19119 707 €17 150 €6 840 €102 557 €---
20122 102 €16 204 €5 893 €105 898 €---
21124 544 €15 223 €4 913 €109 320 €---
22127 034 €14 208 €3 897 €112 827 €---
23129 575 €13 156 €2 845 €116 419 €---
24132 167 €12 066 €1 755 €120 101 €---
25134 810 €10 937 €627 €123 873 €---
TOTAL2 684 595 €548 260 €279 294 €2 136 336 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 136 336 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 83 814 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +17 601 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+17 601 €+12 921 €+4 680 €
2+17 601 €+16 935 €+666 €
3+17 601 €+17 604 €-3 €
4+17 601 €+18 288 €-687 €
5+17 601 €+18 989 €-1 388 €
6+17 601 €+19 707 €-2 106 €
7+17 601 €+20 442 €-2 841 €
8+17 601 €+21 194 €-3 593 €
9+17 601 €+21 965 €-4 364 €
10+17 601 €+22 753 €-5 152 €
11+17 601 €+23 561 €-5 960 €
12+17 601 €+24 388 €-6 787 €
13+17 601 €+25 235 €-7 634 €
14+17 601 €+26 103 €-8 502 €
15+17 601 €+26 992 €-9 391 €
16+17 601 €+27 902 €-10 301 €
17+17 601 €+28 834 €-11 233 €
18+17 601 €+29 789 €-12 188 €
19+17 601 €+30 767 €-13 166 €
20+17 601 €+31 769 €-14 168 €
21+17 601 €+32 796 €-15 195 €
22+17 601 €+33 848 €-16 247 €
23+17 601 €+34 926 €-17 325 €
24+17 601 €+36 030 €-18 429 €
25+17 601 €+37 162 €-19 561 €
Total+440 025 €+640 901 €+-200 876 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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