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Immeuble 7 pièces 175 m²

Bien expiré
VilleMorlaix (29)
Surface175m²
Coût Total280 896€
Loyer Annuel21 556€
Rentabilité7.67%
Cashflow/mois+147€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 996 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 1 142,83 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 7 pièces 175 m²

A MORLAIX, votre agence NESTENN vous présente un immeuble avec jardin , sur dalle béton, en mono propriété, à rénover complètement. Il est situé au centre de MORLAIX dans le secteur de l'hôpital. Il comprend actuellement 4 lots (possibilité 5) : Au rez-de-chaussée : 2 Studios de 22m² chacun Au premier étage : un appartement T2 (divisible) de 54m² Au deuxième étage : un appartement T2 de 55m² Au dessus : des combles aménageables A l'arrière : un jardin de 150m²

Damien MIRA (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 885373803 - BREST.

Surface : 175 m² Non soumis au DPE Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/11/2024

Consommation énergie primaire : 446 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 6 550 € et 8 870 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Morlaix
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29600
Coordonnées : 48.570274, -3.837053
Total : 280 896€
Prix d'acquisition : 199 996€
Travaux : 64 900€
Valeur du bien : 264 896€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175m²
Loyer prédit : 10.26€/m²/mois
Fourchette : 7.97€ - 13.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1796€/mois
Loyer annuel estimé : 21556€/an
Fourchette totale : 1395€ - 2314€/mois
Fourchette annuelle : 16735€ - 27765€/an
Rentabilité brute :7.67%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 9.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :280 896€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 388,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :81,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 470,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :135 569,61€
Coût de l'assurance :24 578,40€
Taxe foncière : 2 155,58€/an
Soit par mois : 179,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 796,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 649,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :146,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 446 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Élevée
Consommation énergétique de 446 kWh/m²/an, ce qui correspond à la classe G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage obsolète.
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: environ 18 fenêtres (estimation basée sur 175 m²)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 système pour l'immeuble
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles aménageables avec de la laine soufflée.
Quantité: surface des combles (estimation à définir)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations obsolètes et murs abîmés
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol et réfection des murs du salon.
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - parquet abîmé et murs en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète (estimation à définir)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, et réfection de l'électricité.
Quantité: 4 chambres (estimation à définir)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 900 €(371 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 800€ = 14400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Isolation:3 500€
    Isolation combles: 70 m² × 50€/m² = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde 4 chambres: 4 chambres × 3000€/chambre = 12000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Morlaix (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 796 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 556 €/an
Calcul : 1 796 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 373 €/an
Base de calcul : Emprunt de 280 896 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 983 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 156 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 412 €
Revenus locatifs : +21 556 €
Charges déductibles : -77 412 €
Résultat foncier Année 1 : -55 856 €(Déficit de 55 856 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 456 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 512 €/an
Revenus locatifs : +21 556 €
Charges déductibles : -12 512 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 044 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34456.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 996 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 997 €(65% de 199 996 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 129 997 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 556 €77 421 €9 382 €-55 865 €21 400 €34 465 €34 465 €
221 987 €12 271 €9 132 €9 716 €--24 749 €
322 427 €12 013 €8 874 €10 414 €--14 336 €
422 875 €11 746 €8 607 €11 130 €--3 206 €
523 333 €11 469 €8 330 €11 863 €---
623 799 €11 183 €8 045 €12 616 €---
724 275 €10 888 €7 749 €13 388 €---
824 761 €10 582 €7 443 €14 179 €---
925 256 €10 265 €7 127 €14 991 €---
1025 761 €9 938 €6 799 €15 823 €---
1126 276 €9 600 €6 461 €16 677 €---
1226 802 €9 250 €6 111 €17 552 €---
1327 338 €8 888 €5 749 €18 450 €---
1427 885 €8 513 €5 374 €19 372 €---
1528 442 €8 126 €4 987 €20 317 €---
1629 011 €7 725 €4 586 €21 286 €---
1729 591 €7 311 €4 172 €22 281 €---
1830 183 €6 882 €3 743 €23 301 €---
1930 787 €6 439 €3 300 €24 348 €---
2031 403 €5 980 €2 841 €25 423 €---
2132 031 €5 506 €2 367 €26 525 €---
2232 671 €5 015 €1 876 €27 656 €---
2333 325 €4 508 €1 369 €28 817 €---
2433 991 €3 983 €844 €30 009 €---
2534 671 €3 440 €301 €31 231 €---
TOTAL690 438 €278 937 €135 570 €411 500 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 411 500 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 556 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 527 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 527 €-6 420 €+10 947 €
2+4 527 €0 €+4 527 €
3+4 527 €0 €+4 527 €
4+4 527 €0 €+4 527 €
5+4 527 €+2 597 €+1 930 €
6+4 527 €+3 785 €+742 €
7+4 527 €+4 016 €+511 €
8+4 527 €+4 254 €+273 €
9+4 527 €+4 497 €+30 €
10+4 527 €+4 747 €-220 €
11+4 527 €+5 003 €-476 €
12+4 527 €+5 266 €-739 €
13+4 527 €+5 535 €-1 008 €
14+4 527 €+5 812 €-1 285 €
15+4 527 €+6 095 €-1 568 €
16+4 527 €+6 386 €-1 859 €
17+4 527 €+6 684 €-2 157 €
18+4 527 €+6 990 €-2 463 €
19+4 527 €+7 305 €-2 778 €
20+4 527 €+7 627 €-3 100 €
21+4 527 €+7 958 €-3 431 €
22+4 527 €+8 297 €-3 770 €
23+4 527 €+8 645 €-4 118 €
24+4 527 €+9 003 €-4 476 €
25+4 527 €+9 369 €-4 842 €
Total+113 175 €+123 450 €+-10 275 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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