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Appartement à vendre

VilleBondy (93)
Surface62.38m²
Coût Total199 660€
Loyer Annuel12 525€
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-419€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 500 €
Surface : 62.38 m²
Prix au m² : 2 236,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 place de parking, Sans vis-à-vis, Belle vue, Digicode

Limite Villemomble et proche tram T4, au 4ème et dernier étage, F4 de 62,38 m²: une entrée, un séjour, 3 chambres, une cuisine aménagée, une salle de bains, WC. Une cave. Double exposition, vue dégagée sans vis-à-vis. Une cave. Parking collectif. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques Copropriété de 122 lots - dont 51 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3416.00 euros.

Ville : Bondy
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93140
Coordonnées : 48.890913, 2.490866
Total : 199 660€
Prix d'acquisition : 139 500€
Travaux : 49 000€
Valeur du bien : 188 500€
Frais de notaire : 11 160€
Coût estimé : 11 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62.38m²
Loyer prédit : 16.73€/m²/mois
Fourchette : 13.84€ - 20.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1044€/mois
Loyer annuel estimé : 12525€/an
Fourchette totale : 863€ - 1262€/mois
Fourchette annuelle : 10357€ - 15146€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 7.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 982,69 €/m²
Basé sur :116 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :186 060 €
Prix d'achat :139 500 €
Décote à l'achat :-46 560€ (-25.0%)
Marge achat-revente :-13 600€ (-7.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :994,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :79,86€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 074,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 599,70€
Coût de l'assurance :23 959,20€
Taxe foncière : 1 252,48€/an
Soit par mois : 104,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 284,67€/mois
Soit par an : 3 416,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 043,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 463,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-419,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 288 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 62.38 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 000 €(786 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bondy (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 044 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 525 €/an
Calcul : 1 044 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 801 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 660 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 958 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 252 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 416 €/an
Calcul : 285 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 428 €
Revenus locatifs : +12 525 €
Charges déductibles : -61 428 €
Résultat foncier Année 1 : -48 903 €(Déficit de 48 903 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 503 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 428 €/an
Revenus locatifs : +12 525 €
Charges déductibles : -12 428 €
Résultat foncier Années 2+ : 97 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27503.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 675 €(65% de 139 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 297 €/an
Calcul : 90 675 € × 3,636% = 3 297 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 525 €61 435 €6 808 €-48 910 €21 400 €27 510 €27 510 €
212 775 €12 255 €6 628 €520 €--26 990 €
313 031 €12 069 €6 442 €962 €--26 028 €
413 291 €11 877 €6 250 €1 415 €--24 613 €
513 557 €11 678 €6 051 €1 879 €--22 734 €
613 828 €11 472 €5 845 €2 357 €--20 377 €
714 105 €11 258 €5 632 €2 847 €--17 531 €
814 387 €11 038 €5 411 €3 349 €--14 181 €
914 675 €10 809 €5 182 €3 866 €--10 315 €
1014 968 €10 573 €4 946 €4 396 €--5 920 €
1115 268 €10 328 €4 701 €4 940 €--980 €
1215 573 €10 074 €4 447 €5 499 €---
1315 884 €9 812 €4 185 €6 072 €---
1416 202 €9 541 €3 914 €6 662 €---
1516 526 €9 260 €3 633 €7 267 €---
1616 857 €8 969 €3 342 €7 888 €---
1717 194 €8 668 €3 041 €8 526 €---
1817 538 €8 356 €2 729 €9 182 €---
1917 889 €8 034 €2 407 €9 855 €---
2018 246 €7 700 €2 073 €10 546 €---
2118 611 €7 354 €1 727 €11 257 €---
2218 983 €6 997 €1 370 €11 987 €---
2319 363 €6 627 €1 000 €12 737 €---
2419 750 €6 243 €617 €13 507 €---
2520 145 €5 847 €220 €14 299 €---
TOTAL401 173 €288 271 €98 600 €112 902 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 902 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 525 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 630 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 630 €-6 420 €+9 050 €
2+2 630 €0 €+2 630 €
3+2 630 €0 €+2 630 €
4+2 630 €0 €+2 630 €
5+2 630 €0 €+2 630 €
6+2 630 €0 €+2 630 €
7+2 630 €0 €+2 630 €
8+2 630 €0 €+2 630 €
9+2 630 €0 €+2 630 €
10+2 630 €0 €+2 630 €
11+2 630 €0 €+2 630 €
12+2 630 €+1 650 €+980 €
13+2 630 €+1 822 €+808 €
14+2 630 €+1 998 €+632 €
15+2 630 €+2 180 €+450 €
16+2 630 €+2 366 €+264 €
17+2 630 €+2 558 €+72 €
18+2 630 €+2 754 €-124 €
19+2 630 €+2 956 €-326 €
20+2 630 €+3 164 €-534 €
21+2 630 €+3 377 €-747 €
22+2 630 €+3 596 €-966 €
23+2 630 €+3 821 €-1 191 €
24+2 630 €+4 052 €-1 422 €
25+2 630 €+4 290 €-1 660 €
Total+65 750 €+34 165 €+31 585 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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