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Maison - 5 pièce(s) - 166 m²

Bien expiré
VilleMouzillon (44)
Surface166m²
Coût Total302 280€
Loyer Annuel18 111€
Rentabilité5.99%
Cashflow/mois-243€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 219 000 €
Surface : 166 m²
Prix au m² : 1 319,28 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Mike Riviere vous propose: Maison de type loft dans le vignoble Nantais situé entre Vallet et Clisson. Découvrez ce bien atypique et charmant issu d'une ancienne bâtisse en pierres. La visite commence par une magnifique pièce de vie baignée de lumière, ouverte sur deux niveaux et totalisant 100m². La suite se poursuit avec une chambre parentale donnant accès à sa salle d'eau et un WC. Dans un second espace, vous trouverez deux chambres, une salle de jeux en mezzanine, un WC et une salle de bains. Un troisième espace existe ou vous pourrez imaginer un bureau où une chambre d'amis suivant vos besoins. Concernant les espaces extérieurs, vous découvrirez 150m² de dépendances, atelier et garage le tout sur un jardin clôturé. De quoi en avoir sous le pied pour de beaux projets professionnels et personnels. Ce loft mélange le moderne et l'ancien : Grandes ouvertures, parquet massif, poutres en chêne et pierres apparentes...

Bien coup de cOEur, à ne pas manquer !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 243 et classe CLIMAT B indice 7. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Mike Riviere mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de NANTES sous le numéro 889600599, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 166
  • Superficie terrain : 805
  • Nbre. d'étages : 2
  • Nbre. de chambres : 3
  • Nb. de pièces : 5
  • Nb. de salles de bain : 1
  • Nb. de salles d'eau : 1
  • Nb. de WC : 1
  • Nb. Parking : 1
Ville : Mouzillon
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44330
Coordonnées : 47.130166, -1.253270
Total : 302 280€
Prix d'acquisition : 219 000€
Travaux : 65 760€
Valeur du bien : 284 760€
Frais de notaire : 17 520€
Coût estimé : 17 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 166m²
Loyer prédit : 9.09€/m²/mois
Fourchette : 7.24€ - 11.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1509€/mois
Loyer annuel estimé : 18111€/an
Fourchette totale : 1202€ - 1896€/mois
Fourchette annuelle : 14419€ - 22748€/an
Rentabilité brute :5.99%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 7.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 975,9 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :493 999 €
Prix d'achat :219 000 €
Décote à l'achat :-274 999€ (-55.7%)
Marge achat-revente :191 719€ (38.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :302 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 513,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :88,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 601,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :151 705,48€
Coût de l'assurance :26 449,50€
Taxe foncière : 1 811,07€/an
Soit par mois : 150,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 509,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 752,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-243,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 166 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 166 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec peinture et changement de robinetterie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 760 €(396 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 380€
    Isolation combles: 166 m² × 60€/m² = 9960€, Main d'œuvre: 420€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 600€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:16 380€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 750€/fenêtre = 15750€, Main d'œuvre: 630€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 600€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 12000€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 400€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète = 8000€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mouzillon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 360€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 509 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 111 €/an
Calcul : 1 509 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 447 €/an
Base de calcul : Emprunt de 302 280 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 058 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 811 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 076 €
Revenus locatifs : +18 111 €
Charges déductibles : -79 076 €
Résultat foncier Année 1 : -60 965 €(Déficit de 60 965 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 565 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 316 €/an
Revenus locatifs : +18 111 €
Charges déductibles : -13 316 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 795 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39565.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 219 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 142 350 €(65% de 219 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 176 €/an
Calcul : 142 350 € × 3,636% = 5 176 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 111 €79 086 €10 457 €-60 975 €21 400 €39 575 €39 575 €
218 473 €13 052 €10 183 €5 421 €--34 154 €
318 842 €12 768 €9 899 €6 074 €--28 081 €
419 219 €12 475 €9 606 €6 745 €--21 336 €
519 604 €12 170 €9 301 €7 433 €--13 903 €
619 996 €11 855 €8 986 €8 140 €--5 762 €
720 396 €11 529 €8 660 €8 867 €---
820 804 €11 191 €8 322 €9 612 €---
921 220 €10 841 €7 972 €10 378 €---
1021 644 €10 479 €7 610 €11 165 €---
1122 077 €10 104 €7 235 €11 973 €---
1222 518 €9 715 €6 846 €12 803 €---
1322 969 €9 313 €6 444 €13 656 €---
1423 428 €8 896 €6 027 €14 532 €---
1523 897 €8 465 €5 596 €15 432 €---
1624 375 €8 018 €5 149 €16 357 €---
1724 862 €7 555 €4 686 €17 307 €---
1825 359 €7 076 €4 207 €18 284 €---
1925 867 €6 580 €3 711 €19 287 €---
2026 384 €6 066 €3 197 €20 318 €---
2126 912 €5 534 €2 664 €21 378 €---
2227 450 €4 982 €2 113 €22 467 €---
2327 999 €4 412 €1 543 €23 587 €---
2428 559 €3 821 €952 €24 738 €---
2529 130 €3 209 €340 €25 921 €---
TOTAL580 093 €289 192 €151 705 €290 901 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 290 901 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 111 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 803 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 803 €-6 420 €+10 223 €
2+3 803 €0 €+3 803 €
3+3 803 €0 €+3 803 €
4+3 803 €0 €+3 803 €
5+3 803 €0 €+3 803 €
6+3 803 €0 €+3 803 €
7+3 803 €+931 €+2 872 €
8+3 803 €+2 884 €+919 €
9+3 803 €+3 113 €+690 €
10+3 803 €+3 349 €+454 €
11+3 803 €+3 592 €+211 €
12+3 803 €+3 841 €-38 €
13+3 803 €+4 097 €-294 €
14+3 803 €+4 360 €-557 €
15+3 803 €+4 630 €-827 €
16+3 803 €+4 907 €-1 104 €
17+3 803 €+5 192 €-1 389 €
18+3 803 €+5 485 €-1 682 €
19+3 803 €+5 786 €-1 983 €
20+3 803 €+6 095 €-2 292 €
21+3 803 €+6 413 €-2 610 €
22+3 803 €+6 740 €-2 937 €
23+3 803 €+7 076 €-3 273 €
24+3 803 €+7 421 €-3 618 €
25+3 803 €+7 776 €-3 973 €
Total+95 075 €+87 270 €+7 805 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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