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Achat : Appartement Le Mans (72000)

VilleMans (72)
Surface103m²
Coût Total144 140€
Loyer Annuel12 753€
Rentabilité8.85%
Cashflow/mois+78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 1 135,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 103 m², 6 pièces, 3 chambres, Structure/extérieur à rafraîchir

Le Mans Sud - Petite Copropriete Appartement au 1er étage sans ascenseur comprenant entrée, salon-séjour, cuisine, loggia fermée 3 chambres, salle de bains chauffage individuel électrique - charges 338EUR/trimestre - taxe foncière 1397Eur

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72000
Coordonnées : 48.004170, 0.196940
Total : 144 140€
Prix d'acquisition : 117 000€
Travaux : 17 780€
Valeur du bien : 134 780€
Frais de notaire : 9 360€
Coût estimé : 9 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1063€/mois
Loyer annuel estimé : 12753€/an
Fourchette totale : 849€ - 1331€/mois
Fourchette annuelle : 10184€ - 15970€/an
Rentabilité brute :8.85%
Fourchette de rentabilité :7.07% - 11.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 153,85 €/m²
Basé sur :722 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :221 847 €
Prix d'achat :117 000 €
Décote à l'achat :-104 847€ (-47.3%)
Marge achat-revente :77 707€ (35.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :713,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 755,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 027,45€
Coût de l'assurance :12 612,25€
Taxe foncière : 1 397,00€/an
Soit par mois : 116,42€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 112,67€/mois
Soit par an : 1 352,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 062,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 985,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :77,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés par une nouvelle cuisine équipée milieu de gamme
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 780 €(173 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 400€
    Cuisine complète milieu de gamme: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1000€/m² = 5000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 063 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 753 €/an
Calcul : 1 063 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 838 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 140 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 504 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 397 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 352 €/an
Calcul : 113 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 872 €
Revenus locatifs : +12 753 €
Charges déductibles : -25 872 €
Résultat foncier Année 1 : -13 119 €(Déficit de 13 119 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 419 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 092 €/an
Revenus locatifs : +12 753 €
Charges déductibles : -8 092 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 661 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2418.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 050 €(65% de 117 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 765 €/an
Calcul : 76 050 € × 3,636% = 2 765 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 753 €25 877 €4 843 €-13 124 €10 700 €2 424 €2 424 €
213 008 €7 968 €4 714 €5 040 €---
313 268 €7 835 €4 581 €5 433 €---
413 534 €7 697 €4 444 €5 836 €---
513 804 €7 555 €4 301 €6 249 €---
614 080 €7 408 €4 154 €6 673 €---
714 362 €7 255 €4 002 €7 107 €---
814 649 €7 098 €3 844 €7 552 €---
914 942 €6 935 €3 681 €8 008 €---
1015 241 €6 766 €3 512 €8 475 €---
1115 546 €6 591 €3 338 €8 955 €---
1215 857 €6 411 €3 157 €9 446 €---
1316 174 €6 224 €2 970 €9 950 €---
1416 497 €6 031 €2 777 €10 467 €---
1516 827 €5 831 €2 577 €10 997 €---
1617 164 €5 624 €2 370 €11 540 €---
1717 507 €5 410 €2 156 €12 097 €---
1817 857 €5 188 €1 935 €12 669 €---
1918 214 €4 959 €1 706 €13 255 €---
2018 579 €4 722 €1 469 €13 856 €---
2118 950 €4 477 €1 224 €14 473 €---
2219 329 €4 224 €970 €15 106 €---
2319 716 €3 961 €708 €15 754 €---
2420 110 €3 690 €436 €16 420 €---
2520 512 €3 409 €156 €17 103 €---
TOTAL408 483 €169 146 €70 027 €239 337 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 239 337 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 753 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 678 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 678 €-3 210 €+5 888 €
2+2 678 €+785 €+1 893 €
3+2 678 €+1 630 €+1 048 €
4+2 678 €+1 751 €+927 €
5+2 678 €+1 875 €+803 €
6+2 678 €+2 002 €+676 €
7+2 678 €+2 132 €+546 €
8+2 678 €+2 265 €+413 €
9+2 678 €+2 402 €+276 €
10+2 678 €+2 543 €+135 €
11+2 678 €+2 686 €-8 €
12+2 678 €+2 834 €-156 €
13+2 678 €+2 985 €-307 €
14+2 678 €+3 140 €-462 €
15+2 678 €+3 299 €-621 €
16+2 678 €+3 462 €-784 €
17+2 678 €+3 629 €-951 €
18+2 678 €+3 801 €-1 123 €
19+2 678 €+3 977 €-1 299 €
20+2 678 €+4 157 €-1 479 €
21+2 678 €+4 342 €-1 664 €
22+2 678 €+4 532 €-1 854 €
23+2 678 €+4 726 €-2 048 €
24+2 678 €+4 926 €-2 248 €
25+2 678 €+5 131 €-2 453 €
Total+66 950 €+71 801 €+-4 851 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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