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Appartement 3 pièces 85 m²

VilleVesoul (70)
Surface85
Coût Total134 732
Loyer Annuel8 684
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-118
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 400 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 887,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

LE CHARME DE L'ANCIEN POUR CE GRAND APPARTEMENT T3 DE 85M2 AU CENTRE VILLE

Sous le charme intemporel, pour ce bel appartement type 3 avec ses cheminées d'époque et ses grands volumes, au centre-ville de Vesoul. Imaginez vous....dans cet appartement qui vous propose: une entrée, une belle cuisine spacieuse de 16m2 avec le cachet de l'ancien grace à une ancienne cheminée, comprenant une cuisine équipée et un grand placard, votre espace salon et sa cheminée, une salle de bains avec une baignoire, un cabinet de toilette, deux chambres très spacieuses de 16 et 18m2 et un grand dressing, honoraires inclus charge vendeur. Une alliance réussie entre l'ancien et ses grandes cheminéés et le moderne pour ce bien coup de coeur aux volumes généreux!! pour résidence principale ou investisseurs, libre juillet 2026. Renseignements et rendez vous du lundi au samedi de 8h à 20 h

Cette annonce référence 328571 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier PATRICK ZORAN (EI) immatriculé au RSAC de BESANCON (25000) sous le numéro 34942584300043.

Prix du bien : 75 400,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 17 Charges prévisionnelles annuelles : 550,00 €

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/12/2023 Score DPE : 232 kWhEP/m²/an Score GES : 9 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1460.00 € et 2010.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2022 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 328571 Date de réalisation du diagnostic : 06/12/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 17 Charges prévisionnelles annuelles : 550 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 460 € et 2 010 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2022 (abonnements compris)

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.627940, 6.153270
Total : 134 732
Prix d'acquisition : 75 400
Travaux : 53 300
Valeur du bien : 128 700
Frais de notaire : 6 032
Coût estimé : 6 032
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 724€/mois
Loyer annuel estimé : 8684€/an
Fourchette totale : 570€ - 919€/mois
Fourchette annuelle : 6836€ - 11032€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 8.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 156,25 €/m²
Basé sur :149 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 281
Prix d'achat :75 400
Décote à l'achat :-22 881 (-23.3%)
Marge achat-revente :-36 451€ (-37.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 732
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :668,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :55,02€/mois
Taux d'assurance : 0.49% par an
Total mensualité : 723,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 672,31
Coût de l'assurance :16 504,67
Taxe foncière : 868,42€/an
Soit par mois : 72,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 45,83€/mois
Soit par an : 549,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 723,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 841,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) si chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle baignoire, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 300(627 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:23 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (moyenne), Main d'œuvre: 500€ = 11500€
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (pose comprise), Main d'œuvre incluse.
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3500€ (pose comprise), Main d'œuvre incluse.
  • Cuisine - Rénovation:9 500
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 9500€ (pose et matériaux inclus), Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain - Rénovation:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 6000€ (pose et matériaux inclus), Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (pose comprise), Main d'œuvre incluse.
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vesoul (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 34 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 724 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 684 €/an
Calcul : 724 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 536 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 732 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 660 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 868 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 550 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 915
Revenus locatifs : +8 684
Charges déductibles : -59 915
Résultat foncier Année 1 : -51 230(Déficit de 51 230 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 830
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 615 €/an
Revenus locatifs : +8 684
Charges déductibles : -6 615
Résultat foncier Années 2+ : 2 070 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29830.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 010(65% de 75 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 782 €/an
Calcul : 49 010 € × 3,636% = 1 782
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 68459 9194 540-51 23521 400 €29 835 €29 835 €
28 8586 4994 4202 359--27 475 €
39 0356 3744 2952 661--24 814 €
49 2166 2454 1672 971--21 844 €
59 4006 1124 0333 288--18 555 €
69 5885 9743 8953 614--14 941 €
79 7805 8313 7523 949--10 992 €
89 9755 6833 6054 292--6 700 €
910 1755 5313 4524 644--2 056 €
1010 3785 3723 2945 006---
1110 5865 2093 1305 377---
1210 7985 0402 9615 758---
1311 0144 8652 7866 149---
1411 2344 6832 6056 551---
1511 4594 4962 4176 963---
1611 6884 3022 2237 386---
1711 9224 1012 0237 820---
1812 1603 8941 8158 266---
1912 4033 6791 6008 724---
2012 6513 4571 3789 195---
2112 9043 2271 1489 677---
2213 1622 98991010 173---
2313 4262 74366410 683---
2413 6942 48841011 206---
2513 9682 22514611 743---
TOTAL278 159170 93765 672107 22221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 222
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 684 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 824 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 824-6 420+8 244
2+1 8240+1 824
3+1 8240+1 824
4+1 8240+1 824
5+1 8240+1 824
6+1 8240+1 824
7+1 8240+1 824
8+1 8240+1 824
9+1 8240+1 824
10+1 824+885+939
11+1 824+1 613+211
12+1 824+1 727+97
13+1 824+1 845-21
14+1 824+1 965-141
15+1 824+2 089-265
16+1 824+2 216-392
17+1 824+2 346-522
18+1 824+2 480-656
19+1 824+2 617-793
20+1 824+2 758-934
21+1 824+2 903-1 079
22+1 824+3 052-1 228
23+1 824+3 205-1 381
24+1 824+3 362-1 538
25+1 824+3 523-1 699
Total+45 600+32 167+13 433
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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