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Achat appartement

Bien expiré
VilleVierzon (18)
Surface70m²
Coût Total98 590€
Loyer Annuel6 189€
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-147€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 43 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 614,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 70 m², 3 Pièces, 2 Chambres, Au 2ème étage, 1 Salle de bain, Une entrée

Situé proche des commerces, cet appartement (de 71,03 m² loi carrez) dans une copropriété de 36 lots principaux, dispose d'une entrée, d'une cuisine, d'un séjour, de 2 chambres, d'une salle de bains, cave. Les offres devront être envoyées après visite par courrier recommandé avec accusé de réception. Sans frais d'agence et avec des frais de notaire de seulement 3000 euros. Le montant moyen annuel des charges pour le lot vendu est de 1136,18 euros. Le bien est soumis au statut de la copropriété. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1290 et 1780 euros (année de référence 2021). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Date de réalisation du DPE : 01/01/1900

(Ref.LGI-DUMT-021457/13354-13900)

Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.211710, 2.071290
Total : 98 590€
Prix d'acquisition : 43 000€
Travaux : 52 150€
Valeur du bien : 95 150€
Frais de notaire : 3 440€
Coût estimé : 3 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.88€ - 9.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 516€/mois
Loyer annuel estimé : 6189€/an
Fourchette totale : 412€ - 646€/mois
Fourchette annuelle : 4938€ - 7756€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 7.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 590€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :487,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :28,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 516,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 582,76€
Coût de l'assurance :8 626,62€
Taxe foncière : 618,88€/an
Soit par mois : 51,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 94,68€/mois
Soit par an : 1 136,16€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 515,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 662,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-146,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 252 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur air/air) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 70 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 150 €(745 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système: 4000€ + Installation: 2500€ = 6500€
  • Menuiseries:5 250€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 750€ = 5250€ (pose comprise)
  • Eau chaude:5 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 2000€ + Installation: 1000€ = 3000€
  • Cuisine:11 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine (8 m²): 5000€ + Plomberie et électricité: 1000€ = 6000€
  • Salle de bain:15 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (5 m²): 6000€ + Plomberie et électricité: 3000€ = 9000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vierzon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 516 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 189 €/an
Calcul : 516 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 290 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 590 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 345 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 619 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 136 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 540 €
Revenus locatifs : +6 189 €
Charges déductibles : -57 540 €
Résultat foncier Année 1 : -51 351 €(Déficit de 51 351 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 951 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 390 €/an
Revenus locatifs : +6 189 €
Charges déductibles : -5 390 €
Résultat foncier Années 2+ : 799 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29951.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 43 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 950 €(65% de 43 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 016 €/an
Calcul : 27 950 € × 3,636% = 1 016 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 189 €57 543 €3 293 €-51 354 €21 400 €29 954 €29 954 €
26 313 €5 305 €3 205 €1 007 €--28 947 €
36 439 €5 215 €3 115 €1 224 €--27 723 €
46 568 €5 121 €3 021 €1 447 €--26 276 €
56 699 €5 024 €2 924 €1 675 €--24 601 €
66 833 €4 924 €2 824 €1 909 €--22 692 €
76 970 €4 820 €2 720 €2 150 €--20 542 €
87 109 €4 712 €2 612 €2 397 €--18 146 €
97 251 €4 601 €2 501 €2 650 €--15 496 €
107 396 €4 487 €2 386 €2 910 €--12 586 €
117 544 €4 368 €2 268 €3 176 €--9 410 €
127 695 €4 245 €2 145 €3 450 €---
137 849 €4 118 €2 018 €3 731 €---
148 006 €3 986 €1 886 €4 020 €---
158 166 €3 850 €1 750 €4 316 €---
168 329 €3 710 €1 610 €4 620 €---
178 496 €3 564 €1 464 €4 932 €---
188 666 €3 414 €1 314 €5 252 €---
198 839 €3 258 €1 158 €5 581 €---
209 016 €3 097 €997 €5 919 €---
219 196 €2 931 €831 €6 265 €---
229 380 €2 759 €659 €6 622 €---
239 568 €2 581 €480 €6 987 €---
249 759 €2 396 €296 €7 363 €---
259 954 €2 206 €106 €7 749 €---
TOTAL198 230 €152 235 €47 583 €45 994 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 45 994 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 189 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 300 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 300 €-6 420 €+7 720 €
2+1 300 €0 €+1 300 €
3+1 300 €0 €+1 300 €
4+1 300 €0 €+1 300 €
5+1 300 €0 €+1 300 €
6+1 300 €0 €+1 300 €
7+1 300 €0 €+1 300 €
8+1 300 €0 €+1 300 €
9+1 300 €0 €+1 300 €
10+1 300 €0 €+1 300 €
11+1 300 €0 €+1 300 €
12+1 300 €+1 035 €+265 €
13+1 300 €+1 119 €+181 €
14+1 300 €+1 206 €+94 €
15+1 300 €+1 295 €+5 €
16+1 300 €+1 386 €-86 €
17+1 300 €+1 479 €-179 €
18+1 300 €+1 576 €-276 €
19+1 300 €+1 674 €-374 €
20+1 300 €+1 776 €-476 €
21+1 300 €+1 880 €-580 €
22+1 300 €+1 986 €-686 €
23+1 300 €+2 096 €-796 €
24+1 300 €+2 209 €-909 €
25+1 300 €+2 325 €-1 025 €
Total+32 500 €+16 621 €+15 879 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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