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Appartement Saint Jean De La Ruelle 3 pièce(s)

Bien expiré
VilleSaint-Jean-de-la-Ruelle (45)
Surface54.32m²
Coût Total107 792€
Loyer Annuel7 004€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-216€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 400 €
Surface : 54.32 m²
Prix au m² : 1 793,08 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1

Découvrez ce bel appartement Type 3 à Saint Jean de la Ruelle avec balcon, idéalement situé, proche transports et commodités. Au premier étage, cet appartement se trouve dans une résidence parfaitement entretenue et sécurisée. Une cave complète le bien. Propre et en bon état, il n'attend que vous. https://www.georisques.gouv.fr/ Copropriété de 435 lots - dont 192 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2016.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/72076.pdf

Ville : Saint-Jean-de-la-Ruelle
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45140
Coordonnées : 47.904338, 1.876195
Total : 107 792€
Prix d'acquisition : 97 400€
Travaux : 2 600€
Valeur du bien : 100 000€
Frais de notaire : 7 792€
Coût estimé : 7 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54.32m²
Loyer prédit : 10.75€/m²/mois
Fourchette : 9.31€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 584€/mois
Loyer annuel estimé : 7004€/an
Fourchette totale : 506€ - 674€/mois
Fourchette annuelle : 6067€ - 8086€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 7.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 039,22 €/m²
Basé sur :215 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 770 €
Prix d'achat :97 400 €
Décote à l'achat :-13 370€ (-12.1%)
Marge achat-revente :2 978€ (2.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 792€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :541,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :31,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 572,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 618,41€
Coût de l'assurance :9 431,80€
Taxe foncière : 700,40€/an
Soit par mois : 58,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 168,00€/mois
Soit par an : 2 016,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 583,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 799,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-215,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais rafraîchissement souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 22 m²
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement souhaitable
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain sans photo, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 600 €(48 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:320€
    Peinture cuisine: 8 m² × 40€/m² = 320€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture chambres: 22 m² × 40€/m² = 880€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Peinture:600€
    Peinture salle de bain: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Jean-de-la-Ruelle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 584 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 004 €/an
Calcul : 584 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 758 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 792 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 377 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 700 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 016 €/an
Calcul : 168 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 451 €
Revenus locatifs : +7 004 €
Charges déductibles : -9 451 €
Résultat foncier Année 1 : -2 447 €(Déficit de 2 447 €)
Imputable sur revenu global : 2 447 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 851 €/an
Revenus locatifs : +7 004 €
Charges déductibles : -6 851 €
Résultat foncier Années 2+ : 153 €/an
Prix d'achat du bien : 97 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 310 €(65% de 97 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 302 €/an
Calcul : 63 310 € × 3,636% = 2 302 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 004 €9 455 €3 761 €-2 451 €2 451 €--
27 144 €6 757 €3 663 €387 €---
37 287 €6 655 €3 561 €632 €---
47 433 €6 550 €3 456 €883 €---
57 581 €6 441 €3 347 €1 141 €---
67 733 €6 328 €3 234 €1 405 €---
77 888 €6 211 €3 117 €1 677 €---
88 045 €6 089 €2 996 €1 956 €---
98 206 €5 964 €2 870 €2 243 €---
108 370 €5 834 €2 740 €2 537 €---
118 538 €5 699 €2 605 €2 839 €---
128 709 €5 559 €2 466 €3 149 €---
138 883 €5 415 €2 321 €3 468 €---
149 060 €5 265 €2 171 €3 796 €---
159 242 €5 110 €2 016 €4 132 €---
169 427 €4 949 €1 855 €4 478 €---
179 615 €4 782 €1 689 €4 833 €---
189 807 €4 610 €1 516 €5 197 €---
1910 003 €4 431 €1 338 €5 572 €---
2010 204 €4 246 €1 152 €5 957 €---
2110 408 €4 054 €961 €6 353 €---
2210 616 €3 856 €762 €6 760 €---
2310 828 €3 650 €556 €7 178 €---
2411 045 €3 437 €343 €7 608 €---
2511 266 €3 216 €123 €8 049 €---
TOTAL224 341 €134 560 €54 618 €89 781 €2 451 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 735 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 89 781 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 004 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 471 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 471 €-735 €+2 206 €
2+1 471 €+116 €+1 355 €
3+1 471 €+190 €+1 281 €
4+1 471 €+265 €+1 206 €
5+1 471 €+342 €+1 129 €
6+1 471 €+422 €+1 049 €
7+1 471 €+503 €+968 €
8+1 471 €+587 €+884 €
9+1 471 €+673 €+798 €
10+1 471 €+761 €+710 €
11+1 471 €+852 €+619 €
12+1 471 €+945 €+526 €
13+1 471 €+1 040 €+431 €
14+1 471 €+1 139 €+332 €
15+1 471 €+1 240 €+231 €
16+1 471 €+1 343 €+128 €
17+1 471 €+1 450 €+21 €
18+1 471 €+1 559 €-88 €
19+1 471 €+1 672 €-201 €
20+1 471 €+1 787 €-316 €
21+1 471 €+1 906 €-435 €
22+1 471 €+2 028 €-557 €
23+1 471 €+2 153 €-682 €
24+1 471 €+2 282 €-811 €
25+1 471 €+2 415 €-944 €
Total+36 775 €+26 934 €+9 841 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
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