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Appartement

VillePerpignan (66)
Surface78.3m²
Coût Total146 450€
Loyer Annuel9 410€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 121 000 €
Surface : 78.3 m²
Prix au m² : 1 545,34 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 6, Mandat exclusif

Découvrez ce superbe appartement à vendre au cœur du quartier Saint-Martin à Perpignan. Situé au 3ème étage avec ascenseur, ce spacieux logement de 78,3 m² offre 4 pièces lumineuses, dont 2 chambres confortables. Profitez de la proximité de nombreux commerces, tels que E.Leclerc à seulement 5 minutes à pied. Les familles apprécieront la proximité des écoles, comme l'école maternelle Pablo Picasso à quelques pas. Pour vos déplacements, les arrêts de bus Arène (ligne D) et Aviateurs (ligne C) sont à une courte distance de marche. Les amateurs de nature seront séduits par le Jardin Jean de La Bruyère, à seulement 3 minutes à pied. Ne manquez pas cette opportunité unique de vivre dans un cadre agréable et pratique. Contactez-nous pour plus d'informations! - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Perpignan-66000/362

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.688529, 2.889399
Total : 146 450€
Prix d'acquisition : 121 000€
Travaux : 15 770€
Valeur du bien : 136 770€
Frais de notaire : 9 680€
Coût estimé : 9 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78.3m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 784€/mois
Loyer annuel estimé : 9410€/an
Fourchette totale : 633€ - 971€/mois
Fourchette annuelle : 7596€ - 11657€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 7.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 496,27 €/m²
Basé sur :548 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 158 €
Prix d'achat :121 000 €
Décote à l'achat :+3 842€ (+3.3%)
Marge achat-revente :-29 292€ (-25.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 450€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :721,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :36,61€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 758,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 980,40€
Coût de l'assurance :10 983,75€
Taxe foncière : 940,98€/an
Soit par mois : 78,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 784,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 836,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-52,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 168 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen supposé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - légère amélioration nécessaire dans la chambre avec décoration vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 770 €(201 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:14 300€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1000€/m² = 10000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:1 470€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 784 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 410 €/an
Calcul : 784 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 843 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 450 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 439 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 941 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 770 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 994 €
Revenus locatifs : +9 410 €
Charges déductibles : -21 994 €
Résultat foncier Année 1 : -12 584 €(Déficit de 12 584 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 884 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 224 €/an
Revenus locatifs : +9 410 €
Charges déductibles : -6 224 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 186 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1883.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 121 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 650 €(65% de 121 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 860 €/an
Calcul : 78 650 € × 3,636% = 2 860 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 410 €21 998 €4 848 €-12 588 €10 700 €1 888 €1 888 €
29 598 €6 099 €4 718 €3 499 €---
39 790 €5 965 €4 584 €3 825 €---
49 986 €5 826 €4 446 €4 160 €---
510 185 €5 683 €4 303 €4 503 €---
610 389 €5 535 €4 154 €4 854 €---
710 597 €5 382 €4 001 €5 215 €---
810 809 €5 223 €3 843 €5 586 €---
911 025 €5 059 €3 679 €5 966 €---
1011 246 €4 890 €3 510 €6 356 €---
1111 471 €4 715 €3 335 €6 756 €---
1211 700 €4 534 €3 153 €7 166 €---
1311 934 €4 347 €2 966 €7 587 €---
1412 173 €4 153 €2 773 €8 020 €---
1512 416 €3 953 €2 572 €8 463 €---
1612 664 €3 746 €2 365 €8 919 €---
1712 918 €3 532 €2 151 €9 386 €---
1813 176 €3 310 €1 930 €9 866 €---
1913 440 €3 082 €1 701 €10 358 €---
2013 708 €2 845 €1 465 €10 863 €---
2113 982 €2 600 €1 220 €11 382 €---
2214 262 €2 347 €967 €11 915 €---
2314 547 €2 086 €705 €12 462 €---
2414 838 €1 815 €435 €13 023 €---
2515 135 €1 535 €155 €13 600 €---
TOTAL301 399 €120 259 €69 980 €181 140 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 140 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 410 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 976 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 976 €-3 210 €+5 186 €
2+1 976 €+483 €+1 493 €
3+1 976 €+1 148 €+828 €
4+1 976 €+1 248 €+728 €
5+1 976 €+1 351 €+625 €
6+1 976 €+1 456 €+520 €
7+1 976 €+1 565 €+411 €
8+1 976 €+1 676 €+300 €
9+1 976 €+1 790 €+186 €
10+1 976 €+1 907 €+69 €
11+1 976 €+2 027 €-51 €
12+1 976 €+2 150 €-174 €
13+1 976 €+2 276 €-300 €
14+1 976 €+2 406 €-430 €
15+1 976 €+2 539 €-563 €
16+1 976 €+2 676 €-700 €
17+1 976 €+2 816 €-840 €
18+1 976 €+2 960 €-984 €
19+1 976 €+3 107 €-1 131 €
20+1 976 €+3 259 €-1 283 €
21+1 976 €+3 415 €-1 439 €
22+1 976 €+3 574 €-1 598 €
23+1 976 €+3 739 €-1 763 €
24+1 976 €+3 907 €-1 931 €
25+1 976 €+4 080 €-2 104 €
Total+49 400 €+54 342 €+-4 942 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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