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Détails du bien

Bien expiré
VilleCarcassonne (11)
Surface55
Coût Total86 292
Loyer Annuel5 745
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-119
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 900 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 452,73 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Situé à proximité immédiate du centre-ville de Carcassonne, au sein d'une résidence sécurisée et bien entretenue, cet appartement trois pièces offre un cadre de vie à la fois confortable et pratique. Implanté au premier étage d'une copropriété, il se compose d'une belle pièce de vie lumineuse, pensée pour le quotidien comme pour les moments de convivialité. La cuisine, entièrement rénovée, s'ouvre sur le séjour et donne accès à une agréable terrasse sans vis-à-vis, idéale pour savourer un café en matinée ou partager un dîner lors des douces soirées d'été. L'espace nuit propose deux chambres avec rangements, offrant calme et fonctionnalité, ainsi qu'une salle de bain indépendante. Que vous envisagiez l'achat de votre première résidence principale ou la réalisation d'un investissement locatif, ce bien réunit des atouts solides : emplacement recherché, résidence sécurisée et prestations actuelles. Il est agrémenté de 2 places de parking.

Jonathan : " Un bel appartement pour un premier achat ! "

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Copropriété de 120 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1200.00 euros.

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Total : 86 292
Prix d'acquisition : 79 900
Valeur du bien : 79 900
Frais de notaire : 6 392
Coût estimé : 6 392
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 479€/mois
Loyer annuel estimé : 5745€/an
Fourchette totale : 384€ - 597€/mois
Fourchette annuelle : 4608€ - 7162€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 8.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 292
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :424,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :25,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 449,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 096,65
Coût de l'assurance :7 550,55
Taxe foncière : 574,50€/an
Soit par mois : 47,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 478,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 597,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 116 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 479 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 745 €/an
Calcul : 479 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 845 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 292 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 302 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 574 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 4 922 €/an
Revenus locatifs : +5 745
Charges déductibles : -4 922
Résultat foncier : 823 €/an
Prix d'achat du bien : 79 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 935(65% de 79 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 935 € × 3,636% = 1 889
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 7454 9242 848820---
25 8604 8482 7721 012---
35 9774 7692 6931 208---
46 0974 6882 6111 409---
56 2194 6042 5271 615---
66 3434 5172 4401 826---
76 4704 4272 3502 043---
86 5994 3332 2572 266---
96 7314 2372 1612 494---
106 8664 1382 0612 728---
117 0034 0351 9582 968---
127 1433 9281 8523 215---
137 2863 8181 7423 468---
147 4323 7041 6283 727---
157 5803 5871 5103 993---
167 7323 4651 3894 267---
177 8873 3401 2634 547---
188 0443 2101 1334 835---
198 2053 0759995 130---
208 3692 9368605 433---
218 5372 7937165 744---
228 7072 6445686 063---
238 8822 4904146 391---
249 0592 3322556 728---
259 2402 168917 073---
TOTAL184 01393 01041 09791 0040Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 91 004
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 745 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 206 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 206+246+960
2+1 206+303+903
3+1 206+362+844
4+1 206+423+783
5+1 206+484+722
6+1 206+548+658
7+1 206+613+593
8+1 206+680+526
9+1 206+748+458
10+1 206+818+388
11+1 206+891+315
12+1 206+964+242
13+1 206+1 040+166
14+1 206+1 118+88
15+1 206+1 198+8
16+1 206+1 280-74
17+1 206+1 364-158
18+1 206+1 450-244
19+1 206+1 539-333
20+1 206+1 630-424
21+1 206+1 723-517
22+1 206+1 819-613
23+1 206+1 917-711
24+1 206+2 018-812
25+1 206+2 122-916
Total+30 150+27 301+2 849
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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