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Maison

VilleGaël (35)
Surface242m²
Coût Total284 260€
Loyer Annuel21 431€
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois+41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 252 000 €
Surface : 242 m²
Prix au m² : 1 041,32 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Jardin

Ensemble immobilier aux multiples facettes, idéal pour une grande famille, un investissement locatif ou un projet multigénérationnel, offrant un total de trois habitations distinctes.

  1. La Maison Principale (115 m²) : Confort et Accessibilité
  • Un espace de vie lumineux et convivial de 30 m² du séjour-salon-cuisine : Une chambre de plain-pied, un atout majeur pour le confort de tous.
  • Une salle d'eau pratique et fonctionnelle.
  • Un bureau, parfait pour le télétravail ou vos activités personnelles. A l étage nous avons 2 chambres et une salle d eau
  1. Le Charmant Studio Indépendant de 50 m² : comprenant
  • Une pièce à vivre spacieuse et lumineuse avec une ambiance chaleureuse.
  • Une mezzanine pleine de charme, offrant un espace nuit supplémentaire ou un coin cosy.
  1. La Maison Additionnelle de 88 m² : Flexibilité et Volume
  • Une pièce à vivre accueillante, offrant un espace de détente convivial.
  • Une chambre confortable au rez-de-chaussée.
  • Une salle d'eau fonctionnelle.
  • À l'étage, une grande pièce polyvalente de 34 m², offrant la possibilité d'aménager une ou deux chambres supplémentaires selon vos besoins et vos envies. Avec une salle de bain, cet espace modulable est idéal pour une famille grandissante ou pour créer un espace dédié à vos passions. DPE : D
Ville : Gaël
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35290
Coordonnées : 48.136112, -2.215339
Total : 284 260€
Prix d'acquisition : 252 000€
Travaux : 12 100€
Valeur du bien : 264 100€
Frais de notaire : 20 160€
Coût estimé : 20 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 242m²
Loyer prédit : 7.38€/m²/mois
Fourchette : 5.74€ - 9.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1786€/mois
Loyer annuel estimé : 21431€/an
Fourchette totale : 1390€ - 2295€/mois
Fourchette annuelle : 16674€ - 27546€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 9.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 380,95 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :334 190 €
Prix d'achat :252 000 €
Décote à l'achat :-82 190€ (-24.6%)
Marge achat-revente :49 930€ (14.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :284 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 412,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :82,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 495,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 466,96€
Coût de l'assurance :24 872,75€
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 785,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 745,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :40,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 242 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 242 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain, y compris douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 6 chambres, y compris revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 1/5 - Chambres en cours de rénovation, nécessitant une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 100 €(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:12 100€
    Isolation combles: 242 m² × 50€/m² = 12100€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 786 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 431 €/an
Calcul : 1 786 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 627 €/an
Base de calcul : Emprunt de 284 260 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 995 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 722 €
Revenus locatifs : +21 431 €
Charges déductibles : -25 722 €
Résultat foncier Année 1 : -4 290 €(Déficit de 4 290 €)
Imputable sur revenu global : 4 290 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 622 €/an
Revenus locatifs : +21 431 €
Charges déductibles : -13 622 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 810 €/an
Prix d'achat du bien : 252 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 163 800 €(65% de 252 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 956 €/an
Calcul : 163 800 € × 3,636% = 5 956 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 431 €25 731 €9 636 €-4 299 €4 299 €--
221 860 €13 376 €9 381 €8 484 €---
322 297 €13 112 €9 117 €9 185 €---
422 743 €12 839 €8 844 €9 904 €---
523 198 €12 557 €8 562 €10 641 €---
623 662 €12 265 €8 270 €11 397 €---
724 135 €11 962 €7 967 €12 173 €---
824 618 €11 649 €7 654 €12 969 €---
925 110 €11 325 €7 331 €13 785 €---
1025 613 €10 990 €6 995 €14 622 €---
1126 125 €10 643 €6 649 €15 481 €---
1226 647 €10 285 €6 290 €16 363 €---
1327 180 €9 913 €5 918 €17 267 €---
1427 724 €9 529 €5 534 €18 195 €---
1528 278 €9 131 €5 136 €19 147 €---
1628 844 €8 719 €4 724 €20 125 €---
1729 421 €8 293 €4 299 €21 127 €---
1830 009 €7 853 €3 858 €22 157 €---
1930 609 €7 396 €3 402 €23 213 €---
2031 222 €6 924 €2 930 €24 297 €---
2131 846 €6 436 €2 441 €25 410 €---
2232 483 €5 930 €1 935 €26 553 €---
2333 133 €5 407 €1 412 €27 725 €---
2433 795 €4 866 €871 €28 929 €---
2534 471 €4 306 €311 €30 166 €---
TOTAL686 457 €251 440 €139 467 €435 017 €4 299 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 290 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 435 017 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 431 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 501 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 501 €-1 290 €+5 791 €
2+4 501 €+2 545 €+1 956 €
3+4 501 €+2 756 €+1 745 €
4+4 501 €+2 971 €+1 530 €
5+4 501 €+3 192 €+1 309 €
6+4 501 €+3 419 €+1 082 €
7+4 501 €+3 652 €+849 €
8+4 501 €+3 891 €+610 €
9+4 501 €+4 135 €+366 €
10+4 501 €+4 387 €+114 €
11+4 501 €+4 644 €-143 €
12+4 501 €+4 909 €-408 €
13+4 501 €+5 180 €-679 €
14+4 501 €+5 459 €-958 €
15+4 501 €+5 744 €-1 243 €
16+4 501 €+6 037 €-1 536 €
17+4 501 €+6 338 €-1 837 €
18+4 501 €+6 647 €-2 146 €
19+4 501 €+6 964 €-2 463 €
20+4 501 €+7 289 €-2 788 €
21+4 501 €+7 623 €-3 122 €
22+4 501 €+7 966 €-3 465 €
23+4 501 €+8 318 €-3 817 €
24+4 501 €+8 679 €-4 178 €
25+4 501 €+9 050 €-4 549 €
Total+112 525 €+130 505 €+-17 980 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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