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Maison à vendre

VilleSaint-Affrique-les-Montagnes (81)
Surface158m²
Coût Total234 950€
Loyer Annuel16 801€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois+40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 158 m²
Prix au m² : 1 069,62 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cheminée, 4 chambres, 1 parking: Parking, Jardin, Terrasse, Exposition sud-est, Pas de balcon, Pas de cave

VIVIERS LES MONTAGNES Situé à seulement 10 minutes de Castres, cette charmante maison familiale offre de beaux volumes et un fort potentiel. Elle se compose : *4 chambres *2 salles d'eau *Un vaste salon lumineux *Cuisine ouverte sur une grande salle à manger,agrémentée d'une cheminée et d'une mezzanine. *Belle terrasse idéale pour les repas en extérieur *Buanderie. Un atelier entièrement neuf,complète le bien.Actuellement utilisé comme local professionnel ,il peut facilement être transformé en studio indépendant. Un jardin non attenant de 500 m2 environs, parfait pour faire un potager. Un bien idéal pour une famille ou pour un projet avec activité professionnelle. A découvrir rapidement!

Ville : Saint-Affrique-les-Montagnes
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81290
Coordonnées : 43.527970, 2.200271
Total : 234 950€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 52 430€
Valeur du bien : 221 430€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 158m²
Loyer prédit : 8.86€/m²/mois
Fourchette : 6.74€ - 11.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1400€/mois
Loyer annuel estimé : 16801€/an
Fourchette totale : 1065€ - 1841€/mois
Fourchette annuelle : 12778€ - 22091€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 9.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 388,03 €/m²
Basé sur :122 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :219 309 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-50 309€ (-22.9%)
Marge achat-revente :-15 641€ (-7.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 151,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :68,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 219,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 399,41€
Coût de l'assurance :20 558,12€
Taxe foncière : 1 680,09€/an
Soit par mois : 140,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 400,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 359,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :40,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 270 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 158 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 158 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le score DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: 1 cuisine (20 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine bien entretenue mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 430 €(332 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 680€
    Isolation toiture/combles: 158 m² × 67€/m² = 10546€, Main d'œuvre: 134€
  • Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Fenêtres double vitrage:16 000€
    Remplacement fenêtres: 20 fenêtres × 800€/fenêtre = 16000€, Main d'œuvre: inclus
  • Rénovation salle de bain complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Rafraîchissement cuisine:1 600€
    Peinture cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité cuisine: 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Rafraîchissement chambres:2 400€
    Peinture chambres: 48 m² × 30€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Rafraîchissement salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 680€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 400 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 801 €/an
Calcul : 1 400 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 653 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 950 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 822 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 680 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 430 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 586 €
Revenus locatifs : +16 801 €
Charges déductibles : -62 586 €
Résultat foncier Année 1 : -45 785 €(Déficit de 45 785 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 385 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 156 €/an
Revenus locatifs : +16 801 €
Charges déductibles : -10 156 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 645 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24384.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 801 €62 593 €7 661 €-45 792 €21 400 €24 392 €24 392 €
217 137 €9 957 €7 455 €7 180 €--17 213 €
317 480 €9 744 €7 242 €7 736 €--9 477 €
417 829 €9 524 €7 021 €8 305 €--1 171 €
518 186 €9 296 €6 794 €8 890 €---
618 550 €9 061 €6 559 €9 489 €---
718 921 €8 818 €6 316 €10 103 €---
819 299 €8 567 €6 064 €10 732 €---
919 685 €8 307 €5 805 €11 378 €---
1020 079 €8 039 €5 536 €12 040 €---
1120 480 €7 761 €5 259 €12 719 €---
1220 890 €7 475 €4 972 €13 415 €---
1321 308 €7 179 €4 676 €14 129 €---
1421 734 €6 872 €4 370 €14 861 €---
1522 168 €6 556 €4 054 €15 612 €---
1622 612 €6 229 €3 727 €16 383 €---
1723 064 €5 891 €3 389 €17 173 €---
1823 525 €5 542 €3 039 €17 984 €---
1923 996 €5 181 €2 678 €18 815 €---
2024 476 €4 808 €2 305 €19 668 €---
2124 965 €4 422 €1 920 €20 543 €---
2225 465 €4 024 €1 521 €21 441 €---
2325 974 €3 612 €1 109 €22 362 €---
2426 493 €3 186 €684 €23 307 €---
2527 023 €2 746 €244 €24 277 €---
TOTAL538 138 €225 390 €110 399 €312 749 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 312 749 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 801 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 528 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 528 €-6 420 €+9 948 €
2+3 528 €0 €+3 528 €
3+3 528 €0 €+3 528 €
4+3 528 €0 €+3 528 €
5+3 528 €+2 315 €+1 213 €
6+3 528 €+2 847 €+681 €
7+3 528 €+3 031 €+497 €
8+3 528 €+3 220 €+308 €
9+3 528 €+3 413 €+115 €
10+3 528 €+3 612 €-84 €
11+3 528 €+3 816 €-288 €
12+3 528 €+4 025 €-497 €
13+3 528 €+4 239 €-711 €
14+3 528 €+4 458 €-930 €
15+3 528 €+4 684 €-1 156 €
16+3 528 €+4 915 €-1 387 €
17+3 528 €+5 152 €-1 624 €
18+3 528 €+5 395 €-1 867 €
19+3 528 €+5 645 €-2 117 €
20+3 528 €+5 900 €-2 372 €
21+3 528 €+6 163 €-2 635 €
22+3 528 €+6 432 €-2 904 €
23+3 528 €+6 709 €-3 181 €
24+3 528 €+6 992 €-3 464 €
25+3 528 €+7 283 €-3 755 €
Total+88 200 €+93 825 €+-5 625 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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