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Maison à vendre

VilleVerdun-sur-Garonne (82)
Surface419m²
Coût Total368 792€
Loyer Annuel48 762€
Rentabilité13.22%
Cashflow/mois+1 699€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 329 900 €
Surface : 419 m²
Prix au m² : 787,35 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 salles de bain, Cuisine ouverte, Cave, Cheminée, 9 chambres, 1 place de parking, Jardin, Terrasse, calme, Sans vis-à-vis, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Sans vis-à-vis et au calme, ancienne ferme de caractère rénovée d'environ 430m² habitable avec 9 chambres, 3 points d'eau et 2 WC. En zone inondable.

Les plus, de la maison :

  • Terrain arboré de 5700m² environ.
  • Parking multi voitures.
  • Très jolie cheminée.
  • Pièces spacieuses : salon / cuisine / chambres avec placards.
  • Un cellier.
  • Fosse et pompe de relevage
  • Chauffage au gaz
  • Buanderie avec accès sur l'extérieur.
  • 2 cumulus (1 par étage).
  • Véranda.
  • Labo photo.
  • Dépendances : Grange attenante 10m/17m avec toiture refaite , Pigeonnier, Local chaudière)
  • Proche centre-ville et écoles.

Possibilité : gîte, Airbnb, formation, séminaire, activité indépendante… tout ça à moins de 30 km de Blagnac.

Pour de plus amples renseignements n'hésitez pas à me contacter.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 329 900 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Anaïs ORBELLO - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de MONTAUBAN sous le numéro 901 935 460

Ville : Verdun-sur-Garonne
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82600
Coordonnées : 43.854234, 1.236796
Total : 368 792€
Prix d'acquisition : 329 900€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 342 400€
Frais de notaire : 26 392€
Coût estimé : 26 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 419m²
Loyer prédit : 9.70€/m²/mois
Fourchette : 7.77€ - 12.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 4064€/mois
Loyer annuel estimé : 48762€/an
Fourchette totale : 3254€ - 5074€/mois
Fourchette annuelle : 39050€ - 60890€/an
Rentabilité brute :13.22%
Fourchette de rentabilité :10.59% - 16.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 792,34 €/m²
Basé sur :48 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :750 990 €
Prix d'achat :329 900 €
Décote à l'achat :-421 090€ (-56.1%)
Marge achat-revente :382 198€ (50.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :368 792€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 850,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :107,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 957,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :186 273,34€
Coût de l'assurance :32 269,30€
Taxe foncière : 4 876,22€/an
Soit par mois : 406,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 063,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 364,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 699,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système pour 419 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement
Quantité: 1 installation complète
Raison: Assurer la conformité et le bon état des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(30 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verdun-sur-Garonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 064 €/mois
Revenus locatifs annuels : 48 762 €/an
Calcul : 4 064 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 819 €/an
Base de calcul : Emprunt de 368 792 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 291 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 876 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 486 €
Revenus locatifs : +48 762 €
Charges déductibles : -31 486 €
Résultat foncier Année 1 : 17 276 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 986 €/an
Revenus locatifs : +48 762 €
Charges déductibles : -18 986 €
Résultat foncier Années 2+ : 29 776 €/an
Prix d'achat du bien : 329 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 214 435 €(65% de 329 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 798 €/an
Calcul : 214 435 € × 3,636% = 7 798 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
148 762 €31 498 €12 831 €17 264 €---
249 737 €18 663 €12 496 €31 074 €---
350 732 €18 316 €12 149 €32 416 €---
451 747 €17 956 €11 789 €33 791 €---
552 782 €17 584 €11 417 €35 198 €---
653 837 €17 198 €11 031 €36 640 €---
754 914 €16 798 €10 631 €38 116 €---
856 012 €16 384 €10 217 €39 628 €---
957 133 €15 955 €9 788 €41 177 €---
1058 275 €15 511 €9 344 €42 764 €---
1159 441 €15 051 €8 884 €44 390 €---
1260 630 €14 575 €8 408 €46 055 €---
1361 842 €14 081 €7 914 €47 761 €---
1463 079 €13 570 €7 403 €49 509 €---
1564 341 €13 041 €6 874 €51 300 €---
1665 627 €12 492 €6 325 €53 135 €---
1766 940 €11 924 €5 757 €55 016 €---
1868 279 €11 336 €5 169 €56 943 €---
1969 644 €10 727 €4 560 €58 918 €---
2071 037 €10 096 €3 929 €60 942 €---
2172 458 €9 442 €3 275 €63 016 €---
2273 907 €8 765 €2 598 €65 142 €---
2375 385 €8 063 €1 896 €67 322 €---
2476 893 €7 337 €1 170 €69 556 €---
2578 431 €6 585 €418 €71 846 €---
TOTAL1 561 867 €352 948 €186 273 €1 208 919 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 208 919 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 48 762 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 240 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 240 €+5 179 €+5 061 €
2+10 240 €+9 322 €+918 €
3+10 240 €+9 725 €+515 €
4+10 240 €+10 137 €+103 €
5+10 240 €+10 559 €-319 €
6+10 240 €+10 992 €-752 €
7+10 240 €+11 435 €-1 195 €
8+10 240 €+11 888 €-1 648 €
9+10 240 €+12 353 €-2 113 €
10+10 240 €+12 829 €-2 589 €
11+10 240 €+13 317 €-3 077 €
12+10 240 €+13 816 €-3 576 €
13+10 240 €+14 328 €-4 088 €
14+10 240 €+14 853 €-4 613 €
15+10 240 €+15 390 €-5 150 €
16+10 240 €+15 941 €-5 701 €
17+10 240 €+16 505 €-6 265 €
18+10 240 €+17 083 €-6 843 €
19+10 240 €+17 675 €-7 435 €
20+10 240 €+18 283 €-8 043 €
21+10 240 €+18 905 €-8 665 €
22+10 240 €+19 543 €-9 303 €
23+10 240 €+20 197 €-9 957 €
24+10 240 €+20 867 €-10 627 €
25+10 240 €+21 554 €-11 314 €
Total+256 000 €+362 676 €+-106 676 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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