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Appartement à vendre

VilleSaint-Étienne (42)
Surface41.8m²
Coût Total88 340€
Loyer Annuel5 582€
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 500 €
Surface : 41.8 m²
Prix au m² : 1 303,83 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Toilettes séparées, Cave, 1 chambre, Balcon, Belle vue, Non meublé

VA6537 SAINT ETIENNE - Appartement T2 42m2 avec balcon LOUE

Quartier La Richelandière/Châteaucreux

Découvrez ce charmant appartement T2 situé au 4ème étage d'un immeuble de 4 étages, offrant une vue imprenable du balcon et une belle luminosité. Avec ses 41,84 m² de surface habitable, cet appartement actuellement loué est parfait pour les couples ou les professionnels en quête d'un cadre de vie agréable et fonctionnel.

L'appartement se compose d'une belle pièce de vie spacieuse, baignée de lumière naturelle, d'une cuisine ouverte équipée, d'une chambre confortable, d'une salle d'eau moderne et d'un WC indépendant. Le balcon de 5 m² est un véritable atout, idéal pour profiter des beaux jours et prendre vos repas en plein air.

Cet appartement est situé dans un quartier dynamique et bien desservi. Vous trouverez à proximité plusieurs commodités pratiques : des écoles (maternelle, élémentaire, collège), des commerces de proximité (alimentation générale, restaurants), des espaces verts (parcs et jardins), et des moyens de transport (bus, tramway).

DPE: F en date du 12/09/2025 précisant un montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1480 euros et 2050 euros calculé sur le prix de l'énergie de l'année 2021,2022 et 2023(abonnement compris). Taxe foncière : 471 euros Le loyer est de 380 euros Hors Charges (Charges de 36 euros)

Visite virtuelle disponible

IDEAL POUR INVESTISSEUR Envie d'en savoir plus sur cet appartement à vendre ? Pour plus de renseignements, contact Arnaud CHEVALIER au O 6 30 20 82 42 (893 393 728 R.S.A.C Saint Etienne) LOIRE INVESTISSEMENT SAINT ETIENNE

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie F, Classe climat F Logement à consommation énergétique excessive. Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1480.00 et 2050.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Loire Investissement Saint Etienne : Arnaud CHEVALIER Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 893393728 RCP 61694037

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.427015, 4.419145
Total : 88 340€
Prix d'acquisition : 54 500€
Travaux : 29 480€
Valeur du bien : 83 980€
Frais de notaire : 4 360€
Coût estimé : 4 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41.8m²
Loyer prédit : 11.13€/m²/mois
Fourchette : 8.42€ - 14.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 465€/mois
Loyer annuel estimé : 5582€/an
Fourchette totale : 352€ - 615€/mois
Fourchette annuelle : 4225€ - 7375€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 8.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 147,61 €/m²
Basé sur :440 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :47 970 €
Prix d'achat :54 500 €
Décote à l'achat :+6 530€ (+13.6%)
Marge achat-revente :-40 370€ (-84.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :437,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :25,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 463,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 918,17€
Coût de l'assurance :7 729,75€
Taxe foncière : 471,00€/an
Soit par mois : 39,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 36,00€/mois
Soit par an : 432,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 465,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 538,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-73,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 389 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 41.8 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité de la cuisine, remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et électricité de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques signes d'usure nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 480 €(705 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:780€
    Peinture chambre: 12 m² × 65€/m² = 780€, Main d'œuvre: 20€
  • Salon - Peinture:1 300€
    Peinture salon: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 465 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 582 €/an
Calcul : 465 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 965 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 340 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 309 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 471 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 432 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 658 €
Revenus locatifs : +5 582 €
Charges déductibles : -33 658 €
Résultat foncier Année 1 : -28 075 €(Déficit de 28 075 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 675 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 178 €/an
Revenus locatifs : +5 582 €
Charges déductibles : -4 178 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 405 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6675.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 425 €(65% de 54 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 288 €/an
Calcul : 35 425 € × 3,636% = 1 288 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 582 €33 660 €2 968 €-28 078 €21 400 €6 678 €6 678 €
25 694 €4 102 €2 889 €1 592 €--5 086 €
35 808 €4 020 €2 808 €1 788 €--3 299 €
45 924 €3 936 €2 724 €1 988 €--1 310 €
56 042 €3 848 €2 636 €2 194 €---
66 163 €3 758 €2 546 €2 405 €---
76 286 €3 665 €2 453 €2 622 €---
86 412 €3 568 €2 356 €2 844 €---
96 540 €3 468 €2 256 €3 072 €---
106 671 €3 365 €2 153 €3 306 €---
116 805 €3 258 €2 046 €3 547 €---
126 941 €3 147 €1 935 €3 794 €---
137 079 €3 033 €1 820 €4 047 €---
147 221 €2 914 €1 702 €4 307 €---
157 365 €2 792 €1 579 €4 574 €---
167 513 €2 665 €1 453 €4 848 €---
177 663 €2 534 €1 322 €5 129 €---
187 816 €2 398 €1 186 €5 418 €---
197 973 €2 258 €1 045 €5 715 €---
208 132 €2 112 €900 €6 020 €---
218 295 €1 962 €750 €6 333 €---
228 461 €1 807 €595 €6 654 €---
238 630 €1 646 €434 €6 984 €---
248 802 €1 480 €268 €7 323 €---
258 979 €1 308 €95 €7 671 €---
TOTAL178 797 €102 703 €42 918 €76 094 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 76 094 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 582 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 172 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 172 €-6 420 €+7 592 €
2+1 172 €0 €+1 172 €
3+1 172 €0 €+1 172 €
4+1 172 €0 €+1 172 €
5+1 172 €+265 €+907 €
6+1 172 €+721 €+451 €
7+1 172 €+786 €+386 €
8+1 172 €+853 €+319 €
9+1 172 €+922 €+250 €
10+1 172 €+992 €+180 €
11+1 172 €+1 064 €+108 €
12+1 172 €+1 138 €+34 €
13+1 172 €+1 214 €-42 €
14+1 172 €+1 292 €-120 €
15+1 172 €+1 372 €-200 €
16+1 172 €+1 454 €-282 €
17+1 172 €+1 539 €-367 €
18+1 172 €+1 625 €-453 €
19+1 172 €+1 714 €-542 €
20+1 172 €+1 806 €-634 €
21+1 172 €+1 900 €-728 €
22+1 172 €+1 996 €-824 €
23+1 172 €+2 095 €-923 €
24+1 172 €+2 197 €-1 025 €
25+1 172 €+2 301 €-1 129 €
Total+29 300 €+22 828 €+6 472 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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