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Appartement

VilleCoulounieix-chamiers, Notre-dame-de-sanilhac (24)
Surface50.59
Coût Total118 090
Loyer Annuel7 660
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-45
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 50.59 m²
Prix au m² : 1 541,81 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Mandat exclusif

À VENDRE : Appartement T2 loué à Sanilhac ! Situé au cœur d'un ensemble immobilier dynamique, cet appartement de 50.59 m² vous offre un cadre de vie idéal. Avec une chambre spacieuse, un séjour lumineux et une cuisine entièrement équipée, cet espace est parfait pour les couples ou les personnes cherchant à s'installer dans un environnement agréable. L'appartement est doté d'un système de chauffage individuel électrique avec radiateurs, garantissant un confort optimal tout au long de l'année. Vous apprécierez également la salle de bains fonctionnelle et le dégagement avec placard, offrant un espace de rangement supplémentaire. De plus, un balcon vous permettra de profiter de l'extérieur et d'admirer les alentours. Ce bien est situé dans un quartier animé, à proximité de toutes les commodités. Vous trouverez plusieurs supermarchés, boulangeries, pharmacies et écoles à moins de 2000 mètres, facilitant ainsi votre quotidien. Pour les amateurs de mobilité électrique, des stations de recharge sont également disponibles à proximité. Ne manquez pas cette opportunité unique d'acquérir un appartement confortable et bien situé à Sanilhac. Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et découvrir par vous-même tout le potentiel de ce bien !ar - https://www.citya.com/agences-immobilieres/P%C3%A9rigueux-24000/186

Ville : Coulounieix-chamiers, Notre-dame-de-sanilhac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24660
Coordonnées : 45.177696, 0.726470
Total : 118 090
Prix d'acquisition : 78 000
Travaux : 33 850
Valeur du bien : 111 850
Frais de notaire : 6 240
Coût estimé : 6 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50.59
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 10.45€ - 15.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 638€/mois
Loyer annuel estimé : 7660€/an
Fourchette totale : 529€ - 770€/mois
Fourchette annuelle : 6347€ - 9245€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 7.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 810,25 €/m²
Basé sur :244 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 581
Prix d'achat :78 000
Décote à l'achat :-13 581 (-14.8%)
Marge achat-revente :-26 509€ (-28.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 090
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :575,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :44,28€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 619,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 551,52
Coût de l'assurance :13 285,13
Taxe foncière : 766,00€/an
Soit par mois : 63,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 638,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 683,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-45,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 227 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 50.59 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère amélioration esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère amélioration esthétique
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris le tableau électrique et les prises
Quantité: 1 installation pour 50.59 m²
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité requises

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 850(669 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:3 500
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 500
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 8500€ = 8500€ (plomberie et électricité mises aux normes, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète (6 m²) × 6000€ = 6000€ (plomberie et électricité mises aux normes, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 250
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:6 000
    Mise aux normes électricité: 1 installation pour 50.59 m² × 6000€ = 6000€ (fournitures et main d'œuvre comprises)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Coulounieix-Chamiers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 638 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 660 €/an
Calcul : 638 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 788 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 090 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 531 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 766 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 850
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 935
Revenus locatifs : +7 660
Charges déductibles : -38 935
Résultat foncier Année 1 : -31 276(Déficit de 31 276 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 876
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 085 €/an
Revenus locatifs : +7 660
Charges déductibles : -5 085
Résultat foncier Années 2+ : 2 574 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9875.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 66038 9393 792-31 27921 400 €9 879 €9 879 €
27 8134 9863 6892 827--7 053 €
37 9694 8803 5833 089--3 964 €
48 1294 7713 4733 358--605 €
58 2914 6583 3603 634---
68 4574 5413 2433 917---
78 6264 4203 1224 207---
88 7994 2952 9984 504---
98 9754 1662 8694 809---
109 1544 0332 7355 122---
119 3373 8952 5985 442---
129 5243 7532 4565 771---
139 7153 6062 3096 108---
149 9093 4552 1576 454---
1510 1073 2982 0016 809---
1610 3093 1361 8397 173---
1710 5152 9691 6727 546---
1810 7262 7971 4997 929---
1910 9402 6181 3218 322---
2011 1592 4341 1378 725---
2111 3822 2449469 139---
2211 6102 0477509 563---
2311 8421 8445479 998---
2412 0791 63433710 445---
2512 3211 41712010 903---
TOTAL245 351120 83754 552124 51421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 514
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 660 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 609 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 609-6 420+8 029
2+1 6090+1 609
3+1 6090+1 609
4+1 6090+1 609
5+1 609+909+700
6+1 609+1 175+434
7+1 609+1 262+347
8+1 609+1 351+258
9+1 609+1 443+166
10+1 609+1 536+73
11+1 609+1 633-24
12+1 609+1 731-122
13+1 609+1 832-223
14+1 609+1 936-327
15+1 609+2 043-434
16+1 609+2 152-543
17+1 609+2 264-655
18+1 609+2 379-770
19+1 609+2 497-888
20+1 609+2 618-1 009
21+1 609+2 742-1 133
22+1 609+2 869-1 260
23+1 609+2 999-1 390
24+1 609+3 133-1 524
25+1 609+3 271-1 662
Total+40 225+37 354+2 871
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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