Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleRoque-d'Anthéron (13)
Surface250m²
Coût Total374 535€
Loyer Annuel33 676€
Rentabilité8.99%
Cashflow/mois+755€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 279 569 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 1 118,28 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 7 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Terrasse, Pas de balcon

La Roque d'Anthéron centre village - Cette maison de ville R+2 à rafraîchir de 204,37m2 (surface au sol 257m2) est en état habitable avec une cour de 20m2 et une terrasse au 1er étage ; Un garage de 30m2 en plus. DPE : D énergie finale ; Il est habitable. La taxe foncière est de 804 euros ; Transformation en appartements possible sous réserve d'obtention de l'autorisation d'urbanisme ; Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques.gouv.fr. Le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard se situe entre 4440€ et 6050€ ; Honoraires charges vendeur ; Délai de réponse à toute offre Le 30/08/2026 Bien à rafraîchir. Ce bien dégage beaucoup de charme. Contact : Jacqueline van Tiel - Agent commercial 452174741

Ville : Roque-d'Anthéron
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13640
Coordonnées : 43.710062, 5.322981
Total : 374 535€
Prix d'acquisition : 279 569€
Travaux : 72 600€
Valeur du bien : 352 169€
Frais de notaire : 22 366€
Coût estimé : 22 366€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 11.23€/m²/mois
Fourchette : 8.18€ - 15.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 2806€/mois
Loyer annuel estimé : 33676€/an
Fourchette totale : 2044€ - 3853€/mois
Fourchette annuelle : 24531€ - 46232€/an
Rentabilité brute :8.99%
Fourchette de rentabilité :6.55% - 12.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 861,7 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :965 425 €
Prix d'achat :279 569 €
Décote à l'achat :-685 856€ (-71.0%)
Marge achat-revente :590 890€ (61.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :374 535€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 875,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :109,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 984,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :187 968,15€
Coût de l'assurance :32 771,81€
Taxe foncière : 804,00€/an
Soit par mois : 67,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 806,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 051,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :755,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 250 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, réfection plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 600 €(290 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:15 000€
    Isolation combles: 250 m² × 60€/m² = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 600€
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 600€ = 18600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:7 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 700€/m² = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:6 000€
    Parquet flottant: 84 m² × 70€/m² = 5880€, Main d'œuvre: 120€
  • Salon:2 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Électricité mise aux normes: 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roque-d'Anthéron (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 806 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 676 €/an
Calcul : 2 806 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 944 €/an
Base de calcul : Emprunt de 374 535 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 311 €/an
Calcul : 109 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 804 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 659 €
Revenus locatifs : +33 676 €
Charges déductibles : -87 659 €
Résultat foncier Année 1 : -53 983 €(Déficit de 53 983 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 583 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 059 €/an
Revenus locatifs : +33 676 €
Charges déductibles : -15 059 €
Résultat foncier Années 2+ : 18 617 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32582.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 279 569 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 181 720 €(65% de 279 569 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 608 €/an
Calcul : 181 720 € × 3,636% = 6 608 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 676 €87 671 €12 957 €-53 995 €21 400 €32 595 €32 595 €
234 350 €14 732 €12 617 €19 618 €--12 977 €
335 037 €14 381 €12 266 €20 656 €---
435 738 €14 017 €11 902 €21 721 €---
536 452 €13 640 €11 525 €22 813 €---
637 181 €13 249 €11 134 €23 932 €---
737 925 €12 845 €10 730 €25 080 €---
838 684 €12 426 €10 311 €26 257 €---
939 457 €11 993 €9 878 €27 464 €---
1040 246 €11 544 €9 429 €28 702 €---
1141 051 €11 079 €8 964 €29 972 €---
1241 872 €10 598 €8 483 €31 275 €---
1342 710 €10 099 €7 984 €32 611 €---
1443 564 €9 583 €7 468 €33 981 €---
1544 435 €9 048 €6 933 €35 387 €---
1645 324 €8 494 €6 380 €36 830 €---
1746 230 €7 921 €5 806 €38 309 €---
1847 155 €7 327 €5 212 €39 828 €---
1948 098 €6 712 €4 598 €41 386 €---
2049 060 €6 076 €3 961 €42 984 €---
2150 041 €5 416 €3 301 €44 625 €---
2251 042 €4 733 €2 619 €46 309 €---
2352 063 €4 026 €1 911 €48 037 €---
2453 104 €3 294 €1 179 €49 810 €---
2554 166 €2 536 €421 €51 631 €---
TOTAL1 078 663 €313 440 €187 968 €765 223 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 765 223 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 676 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 072 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 072 €-6 420 €+13 492 €
2+7 072 €0 €+7 072 €
3+7 072 €+2 304 €+4 768 €
4+7 072 €+6 516 €+556 €
5+7 072 €+6 844 €+228 €
6+7 072 €+7 180 €-108 €
7+7 072 €+7 524 €-452 €
8+7 072 €+7 877 €-805 €
9+7 072 €+8 239 €-1 167 €
10+7 072 €+8 611 €-1 539 €
11+7 072 €+8 992 €-1 920 €
12+7 072 €+9 382 €-2 310 €
13+7 072 €+9 783 €-2 711 €
14+7 072 €+10 194 €-3 122 €
15+7 072 €+10 616 €-3 544 €
16+7 072 €+11 049 €-3 977 €
17+7 072 €+11 493 €-4 421 €
18+7 072 €+11 948 €-4 876 €
19+7 072 €+12 416 €-5 344 €
20+7 072 €+12 895 €-5 823 €
21+7 072 €+13 387 €-6 315 €
22+7 072 €+13 893 €-6 821 €
23+7 072 €+14 411 €-7 339 €
24+7 072 €+14 943 €-7 871 €
25+7 072 €+15 489 €-8 417 €
Total+176 800 €+229 567 €+-52 767 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →