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Achat maison 1 étage

Bien expiré
VilleBressuire (79)
Surface181m²
Coût Total195 990€
Loyer Annuel17 456€
Rentabilité8.91%
Cashflow/mois+286€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 000 €
Surface : 181 m²
Prix au m² : 502,76 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 181 m², Bâtiment de 1 étage, 12 Pièces, 5 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Toilette séparée, Chauffage individuel électrique, Cuisine coin cuisine équipé, Terrain de 744 m², Travaux

Spacieuse maison familiale composée de 5 chambres, d'un jardin et d'un garage.

À la recherche d'un nouveau chez-vous, confortable et bien situé. Cette belle maison de 181 m² habitables vous attend en plein centre-ville de la commune de Noirterre, à seulement 5 minutes de Bressuire.

Répartie sur deux niveaux, elle offre de beaux volumes avec ses 5 chambres, une cuisine fonctionnelle, une salle de bain, une salle d'eau et des espaces de vie lumineux. Parfaite pour accueillir une grande famille.

Le terrain de 744 m², entièrement clos, offre un bel espace extérieur pour profiter des beaux jours. Un garage complète ce bien.

Le bien est situé à proximités des écoles, et des services. Tout est accessible à pied.

Honoraires inclus de 8.33% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 84 000 euros. Classe énergie F, Classe climat C Logement à consommation énergétique excessive. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3290.00 euros et 4480.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Bressuire
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79300
Coordonnées : 46.870481, -0.391214
Total : 195 990€
Prix d'acquisition : 91 000€
Travaux : 97 710€
Valeur du bien : 188 710€
Frais de notaire : 7 280€
Coût estimé : 7 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 181m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 10.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1455€/mois
Loyer annuel estimé : 17456€/an
Fourchette totale : 1128€ - 1876€/mois
Fourchette annuelle : 13535€ - 22512€/an
Rentabilité brute :8.91%
Fourchette de rentabilité :6.91% - 11.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 990€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :964,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :58,80€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 023,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 340,43€
Coût de l'assurance :17 639,10€
Taxe foncière : 1 745,58€/an
Soit par mois : 145,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 454,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 168,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :285,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 393 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 181 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 181 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: Salle de bain (6 m²) + WC (2 m²)
Raison: État 2.5/5 visible - installations anciennes nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 2/5 visible - parquet abîmé nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC double flux pour améliorer la qualité de l'air
Quantité: 1 système pour la maison
Raison: Amélioration de la qualité de l'air et du confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :97 710 €(540 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:11 360€
    Isolation combles perdus: 181 m² × 60€/m² = 10860€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:27 600€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 1200€/fenêtre = 27600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 1500€/m² = 15000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:6 750€
    Parquet flottant: 75 m² × 90€/m² = 6750€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Ventilation - Installation:6 000€
    VMC double flux: 1 système = 6000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bressuire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 57 960€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Ventilation - Installation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 455 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 456 €/an
Calcul : 1 455 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 462 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 990 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 706 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 746 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 97 710 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 106 623 €
Revenus locatifs : +17 456 €
Charges déductibles : -106 623 €
Résultat foncier Année 1 : -89 167 €(Déficit de 89 167 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 67 767 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 913 €/an
Revenus locatifs : +17 456 €
Charges déductibles : -8 913 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 543 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 67767.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 150 €(65% de 91 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 151 €/an
Calcul : 59 150 € × 3,636% = 2 151 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 456 €106 630 €6 468 €-89 174 €21 400 €67 774 €67 774 €
217 805 €8 746 €6 295 €9 059 €--58 715 €
318 161 €8 567 €6 116 €9 594 €--49 122 €
418 524 €8 382 €5 931 €10 142 €--38 980 €
518 895 €8 191 €5 740 €10 704 €--28 276 €
619 273 €7 993 €5 542 €11 279 €--16 996 €
719 658 €7 789 €5 337 €11 869 €--5 127 €
820 051 €7 577 €5 126 €12 474 €---
920 452 €7 358 €4 907 €13 094 €---
1020 861 €7 132 €4 681 €13 729 €---
1121 279 €6 899 €4 447 €14 380 €---
1221 704 €6 657 €4 206 €15 047 €---
1322 138 €6 407 €3 956 €15 731 €---
1422 581 €6 149 €3 698 €16 432 €---
1523 033 €5 882 €3 430 €17 151 €---
1623 493 €5 605 €3 154 €17 888 €---
1723 963 €5 320 €2 869 €18 643 €---
1824 442 €5 025 €2 573 €19 418 €---
1924 931 €4 719 €2 268 €20 212 €---
2025 430 €4 404 €1 953 €21 026 €---
2125 938 €4 077 €1 626 €21 861 €---
2226 457 €3 740 €1 289 €22 717 €---
2326 986 €3 391 €940 €23 595 €---
2427 526 €3 031 €580 €24 495 €---
2528 077 €2 658 €207 €25 419 €---
TOTAL559 114 €252 329 €93 340 €306 785 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 306 785 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 456 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 666 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 666 €-6 420 €+10 086 €
2+3 666 €0 €+3 666 €
3+3 666 €0 €+3 666 €
4+3 666 €0 €+3 666 €
5+3 666 €0 €+3 666 €
6+3 666 €0 €+3 666 €
7+3 666 €0 €+3 666 €
8+3 666 €+2 204 €+1 462 €
9+3 666 €+3 928 €-262 €
10+3 666 €+4 119 €-453 €
11+3 666 €+4 314 €-648 €
12+3 666 €+4 514 €-848 €
13+3 666 €+4 719 €-1 053 €
14+3 666 €+4 930 €-1 264 €
15+3 666 €+5 145 €-1 479 €
16+3 666 €+5 366 €-1 700 €
17+3 666 €+5 593 €-1 927 €
18+3 666 €+5 825 €-2 159 €
19+3 666 €+6 064 €-2 398 €
20+3 666 €+6 308 €-2 642 €
21+3 666 €+6 558 €-2 892 €
22+3 666 €+6 815 €-3 149 €
23+3 666 €+7 078 €-3 412 €
24+3 666 €+7 349 €-3 683 €
25+3 666 €+7 626 €-3 960 €
Total+91 650 €+92 035 €+-385 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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