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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCarcassonne (11)
Surface45m²
Coût Total93 120€
Loyer Annuel7 007€
Rentabilité7.53%
Cashflow/mois+32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 377,78 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Salle de bain, Kitchenette, Cuisine équipée, 1 chambre, Entrée séparée, Pas de balcon, Non meublé

A proximité des Halles, au coeur d'un très bel ensemble immobilier, bel appartement T2 au 3ème et dernier étage, avec une entrée, un salon séjour lumineux avec coin cuisine équipée, une chambre, une salle de bains, des rangements, chauffage central collectif, actuellement loué.

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.209121, 2.345789
Total : 93 120€
Prix d'acquisition : 62 000€
Travaux : 26 160€
Valeur du bien : 88 160€
Frais de notaire : 4 960€
Coût estimé : 4 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 12.98€/m²/mois
Fourchette : 10.46€ - 16.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 584€/mois
Loyer annuel estimé : 7007€/an
Fourchette totale : 471€ - 725€/mois
Fourchette annuelle : 5647€ - 8696€/an
Rentabilité brute :7.53%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 272,23 €/m²
Basé sur :226 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :57 250 €
Prix d'achat :62 000 €
Décote à l'achat :+4 750€ (+8.3%)
Marge achat-revente :-35 870€ (-62.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :465,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :27,94€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 493,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 434,73€
Coût de l'assurance :8 380,80€
Taxe foncière : 700,74€/an
Soit par mois : 58,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 583,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 551,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :32,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 189 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage central collectif
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et de la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires et de la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état, entretien recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 160 €(581 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant pose et matériaux)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Entretien parquet: 16 m² × 60€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 584 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 007 €/an
Calcul : 584 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 200 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 120 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 335 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 701 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 396 €
Revenus locatifs : +7 007 €
Charges déductibles : -30 396 €
Résultat foncier Année 1 : -23 388 €(Déficit de 23 388 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 988 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 236 €/an
Revenus locatifs : +7 007 €
Charges déductibles : -4 236 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 772 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1988.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 62 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 300 €(65% de 62 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 465 €/an
Calcul : 40 300 € × 3,636% = 1 465 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 007 €30 399 €3 203 €-23 391 €21 400 €1 991 €1 991 €
27 148 €4 155 €3 119 €2 993 €---
37 290 €4 068 €3 032 €3 223 €---
47 436 €3 977 €2 941 €3 459 €---
57 585 €3 884 €2 848 €3 701 €---
67 737 €3 787 €2 751 €3 949 €---
77 891 €3 687 €2 651 €4 204 €---
88 049 €3 584 €2 548 €4 466 €---
98 210 €3 476 €2 440 €4 734 €---
108 374 €3 365 €2 329 €5 009 €---
118 542 €3 250 €2 214 €5 292 €---
128 713 €3 131 €2 095 €5 582 €---
138 887 €3 008 €1 972 €5 879 €---
149 065 €2 880 €1 844 €6 185 €---
159 246 €2 748 €1 712 €6 498 €---
169 431 €2 611 €1 575 €6 820 €---
179 620 €2 469 €1 433 €7 150 €---
189 812 €2 323 €1 287 €7 489 €---
1910 008 €2 171 €1 135 €7 837 €---
2010 208 €2 014 €978 €8 195 €---
2110 413 €1 851 €815 €8 562 €---
2210 621 €1 682 €646 €8 939 €---
2310 833 €1 508 €472 €9 326 €---
2411 050 €1 327 €291 €9 723 €---
2511 271 €1 140 €104 €10 131 €---
TOTAL224 448 €98 494 €46 435 €125 954 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 954 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 007 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 472 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 472 €-6 420 €+7 892 €
2+1 472 €+300 €+1 172 €
3+1 472 €+967 €+505 €
4+1 472 €+1 038 €+434 €
5+1 472 €+1 110 €+362 €
6+1 472 €+1 185 €+287 €
7+1 472 €+1 261 €+211 €
8+1 472 €+1 340 €+132 €
9+1 472 €+1 420 €+52 €
10+1 472 €+1 503 €-31 €
11+1 472 €+1 588 €-116 €
12+1 472 €+1 675 €-203 €
13+1 472 €+1 764 €-292 €
14+1 472 €+1 855 €-383 €
15+1 472 €+1 949 €-477 €
16+1 472 €+2 046 €-574 €
17+1 472 €+2 145 €-673 €
18+1 472 €+2 247 €-775 €
19+1 472 €+2 351 €-879 €
20+1 472 €+2 458 €-986 €
21+1 472 €+2 569 €-1 097 €
22+1 472 €+2 682 €-1 210 €
23+1 472 €+2 798 €-1 326 €
24+1 472 €+2 917 €-1 445 €
25+1 472 €+3 039 €-1 567 €
Total+36 800 €+37 786 €+-986 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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