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F3 70m2 1er étage à rénover rue du crosne nancy

VilleNancy (54)
Surface70m²
Coût Total145 100€
Loyer Annuel9 056€
Rentabilité6.24%
Cashflow/mois-71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 105 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

F3 70m2 à rénover 1er étage rue du crosne nancy,belle vue meurthe devant et jardin derrière, prix 105 M €,ou avec un jardin privatif de 230m2 en partie constructible à 130 M€

Ville : Nancy
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54000
Coordonnées : 48.707670, 6.179730
Total : 145 100€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 31 700€
Valeur du bien : 136 700€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 10.78€/m²/mois
Fourchette : 8.51€ - 13.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 755€/mois
Loyer annuel estimé : 9056€/an
Fourchette totale : 596€ - 956€/mois
Fourchette annuelle : 7147€ - 11474€/an
Rentabilité brute :6.24%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 7.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 235,33 €/m²
Basé sur :364 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :156 473 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-51 473€ (-32.9%)
Marge achat-revente :11 373€ (7.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :708,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,11€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 749,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 488,94€
Coût de l'assurance :12 333,50€
Taxe foncière : 905,57€/an
Soit par mois : 75,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 754,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 825,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-70,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et usés
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec éléments anciens et carrelage usé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires (baignoire, lavabo) et mise aux normes plomberie
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures datées
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet usé et rafraîchissement des murs
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon avec parquet usé et murs nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état similaire aux autres pièces
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état similaire aux autres pièces
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état similaire aux autres pièces

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 700 €(453 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation partielle salle de bain: 1 salle de bain (6 m²) × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 800€
    Remplacement parquet: 20 m² × 90€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Revêtement sol chambres: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:600€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 300€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nancy (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 755 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 056 €/an
Calcul : 755 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 683 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 100 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 493 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 906 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 782 €
Revenus locatifs : +9 056 €
Charges déductibles : -37 782 €
Résultat foncier Année 1 : -28 727 €(Déficit de 28 727 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 327 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 082 €/an
Revenus locatifs : +9 056 €
Charges déductibles : -6 082 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 973 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7326.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 056 €37 787 €4 688 €-28 731 €21 400 €7 331 €7 331 €
29 237 €5 960 €4 561 €3 277 €--4 054 €
39 422 €5 829 €4 430 €3 592 €--462 €
49 610 €5 694 €4 295 €3 916 €---
59 802 €5 554 €4 155 €4 248 €---
69 998 €5 410 €4 011 €4 588 €---
710 198 €5 261 €3 862 €4 937 €---
810 402 €5 107 €3 708 €5 295 €---
910 610 €4 948 €3 549 €5 662 €---
1010 822 €4 783 €3 384 €6 039 €---
1111 039 €4 613 €3 214 €6 426 €---
1211 260 €4 438 €3 039 €6 822 €---
1311 485 €4 256 €2 857 €7 228 €---
1411 715 €4 069 €2 670 €7 646 €---
1511 949 €3 875 €2 476 €8 074 €---
1612 188 €3 675 €2 276 €8 513 €---
1712 432 €3 468 €2 070 €8 963 €---
1812 680 €3 255 €1 856 €9 425 €---
1912 934 €3 034 €1 635 €9 900 €---
2013 192 €2 806 €1 407 €10 386 €---
2113 456 €2 571 €1 172 €10 886 €---
2213 725 €2 327 €928 €11 398 €---
2314 000 €2 076 €677 €11 924 €---
2414 280 €1 816 €417 €12 464 €---
2514 566 €1 548 €149 €13 018 €---
TOTAL290 057 €134 162 €67 489 €155 895 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 895 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 056 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 902 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 902 €-6 420 €+8 322 €
2+1 902 €0 €+1 902 €
3+1 902 €0 €+1 902 €
4+1 902 €+1 036 €+866 €
5+1 902 €+1 274 €+628 €
6+1 902 €+1 376 €+526 €
7+1 902 €+1 481 €+421 €
8+1 902 €+1 589 €+313 €
9+1 902 €+1 699 €+203 €
10+1 902 €+1 812 €+90 €
11+1 902 €+1 928 €-26 €
12+1 902 €+2 047 €-145 €
13+1 902 €+2 169 €-267 €
14+1 902 €+2 294 €-392 €
15+1 902 €+2 422 €-520 €
16+1 902 €+2 554 €-652 €
17+1 902 €+2 689 €-787 €
18+1 902 €+2 828 €-926 €
19+1 902 €+2 970 €-1 068 €
20+1 902 €+3 116 €-1 214 €
21+1 902 €+3 266 €-1 364 €
22+1 902 €+3 419 €-1 517 €
23+1 902 €+3 577 €-1 675 €
24+1 902 €+3 739 €-1 837 €
25+1 902 €+3 905 €-2 003 €
Total+47 550 €+46 768 €+782 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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