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Maison 8 pièces 201 m²

VillePuybrun (46)
Surface201m²
Coût Total309 650€
Loyer Annuel20 041€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 201 m²
Prix au m² : 1 044,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de 8 pièces principales

Au coeur du village, ensemble de deux maisons en pierre. Une est composée de 3 chambres, cuisine / salle à manger et un salon donannt sur la cour intérieur. L'autre, élevée sur garage est composée de 2 chambres. Idéal pour une résidence principale ou secondaire avec un potentiel locatif ! Honoraires à charge acquéreur : 6.8% Référence annonce : 310-4270G Date de réalisation du diagnostic : 12/10/2023 Prix hors honoraires : 196 630 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 140 € et 1 590 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Puybrun
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46130
Coordonnées : 44.920690, 1.784369
Total : 309 650€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 82 850€
Valeur du bien : 292 850€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 201m²
Loyer prédit : 8.31€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 10.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1670€/mois
Loyer annuel estimé : 20041€/an
Fourchette totale : 1326€ - 2104€/mois
Fourchette annuelle : 15910€ - 25244€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 630,77 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :327 785 €
Prix d'achat :210 000 €
Décote à l'achat :-117 785€ (-35.9%)
Marge achat-revente :18 135€ (5.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :309 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 541,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :113,54€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 1 655,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :152 916,94€
Coût de l'assurance :34 061,50€
Taxe foncière : 2 004,09€/an
Soit par mois : 167,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 670,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 822,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-152,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 201 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 201 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 850 €(412 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:30 650€
    Isolation combles: 201 m² × 150€/m² = 30150€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:25 000€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 1000€/fenêtre = 25000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Puybrun (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 68 650€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 670 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 041 €/an
Calcul : 1 670 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 548 €/an
Base de calcul : Emprunt de 309 650 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 362 €/an
Calcul : 114 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 004 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 96 765 €
Revenus locatifs : +20 041 €
Charges déductibles : -96 765 €
Résultat foncier Année 1 : -76 724 €(Déficit de 76 724 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 324 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 915 €/an
Revenus locatifs : +20 041 €
Charges déductibles : -13 915 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 126 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55323.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 041 €96 775 €10 558 €-76 734 €21 400 €55 334 €55 334 €
220 442 €13 646 €10 280 €6 796 €--48 538 €
320 851 €13 358 €9 991 €7 493 €--41 046 €
421 268 €13 060 €9 693 €8 208 €--32 838 €
521 693 €12 751 €9 384 €8 942 €--23 896 €
622 127 €12 431 €9 065 €9 696 €--14 200 €
722 569 €12 100 €8 734 €10 469 €--3 731 €
823 021 €11 758 €8 391 €11 263 €---
923 481 €11 404 €8 037 €12 077 €---
1023 951 €11 037 €7 670 €12 914 €---
1124 430 €10 657 €7 291 €13 773 €---
1224 918 €10 264 €6 898 €14 654 €---
1325 417 €9 857 €6 491 €15 559 €---
1425 925 €9 436 €6 070 €16 489 €---
1526 444 €9 001 €5 634 €17 443 €---
1626 972 €8 549 €5 183 €18 423 €---
1727 512 €8 083 €4 716 €19 429 €---
1828 062 €7 599 €4 233 €20 463 €---
1928 623 €7 099 €3 733 €21 524 €---
2029 196 €6 581 €3 215 €22 614 €---
2129 780 €6 046 €2 679 €23 734 €---
2230 375 €5 491 €2 124 €24 884 €---
2330 983 €4 917 €1 550 €26 066 €---
2431 602 €4 323 €956 €27 280 €---
2532 235 €3 708 €341 €28 527 €---
TOTAL641 916 €319 931 €152 917 €321 985 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 321 985 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 041 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 209 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 209 €-6 420 €+10 629 €
2+4 209 €0 €+4 209 €
3+4 209 €0 €+4 209 €
4+4 209 €0 €+4 209 €
5+4 209 €0 €+4 209 €
6+4 209 €0 €+4 209 €
7+4 209 €0 €+4 209 €
8+4 209 €+2 259 €+1 950 €
9+4 209 €+3 623 €+586 €
10+4 209 €+3 874 €+335 €
11+4 209 €+4 132 €+77 €
12+4 209 €+4 396 €-187 €
13+4 209 €+4 668 €-459 €
14+4 209 €+4 947 €-738 €
15+4 209 €+5 233 €-1 024 €
16+4 209 €+5 527 €-1 318 €
17+4 209 €+5 829 €-1 620 €
18+4 209 €+6 139 €-1 930 €
19+4 209 €+6 457 €-2 248 €
20+4 209 €+6 784 €-2 575 €
21+4 209 €+7 120 €-2 911 €
22+4 209 €+7 465 €-3 256 €
23+4 209 €+7 820 €-3 611 €
24+4 209 €+8 184 €-3 975 €
25+4 209 €+8 558 €-4 349 €
Total+105 225 €+96 595 €+8 630 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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