Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement duplex à vendre

VillePetite-Rosselle (57)
Surface153m²
Coût Total163 700€
Loyer Annuel13 675€
Rentabilité8.35%
Cashflow/mois+157€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 115 000 €
Surface : 153 m²
Prix au m² : 751,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement duplex de 153m² avec terrasse et jardin situé au premier étage d'une petite copropriété de 2 appartements. A l’entrée, vous trouverez 2 chambres spacieuses, un grand salon-séjour (avec poêle à pellet et cheminée fonctionnelle) lumineux donnant accès à une terrasse sans vis-à-vis et une cuisine équipée semi-ouverte. A ce niveau, vous trouverez un WC séparé ainsi qu'une salle de bain avec baignoire. A l'étage 3 grandes chambres avec dressing, un second WC séparé et une seconde salle de bain avec douche à l’italienne. Vous aurez également accès à un jardin privatif bien exposé et au sous-sol une grande cave.

Ville : Petite-Rosselle
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57540
Coordonnées : 49.217850, 6.859870
Total : 163 700€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 39 500€
Valeur du bien : 154 500€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 153m²
Loyer prédit : 7.45€/m²/mois
Fourchette : 5.89€ - 9.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1140€/mois
Loyer annuel estimé : 13675€/an
Fourchette totale : 901€ - 1441€/mois
Fourchette annuelle : 10817€ - 17286€/an
Rentabilité brute :8.35%
Fourchette de rentabilité :6.61% - 10.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :821,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :47,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 869,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 683,32€
Coût de l'assurance :14 323,75€
Taxe foncière : 1 367,46€/an
Soit par mois : 113,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 139,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 982,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :156,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au poêle à pellets si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 153 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement éventuel des fenêtres si simple vitrage ou ancien double vitrage.
Quantité: environ 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du chauffe-eau si nécessaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des installations sanitaires.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 500 €(258 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant l'installation), Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 15 fenêtres × 1 200€ = 18 000€ (incluant l'installation), Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 000€ = 3 000€ (incluant l'installation), Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Salle de bain - Rénovation:3 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3 000€ = 3 000€ (incluant peinture et vérification des installations), Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Chambres - Peinture murs et plafonds:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1 200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Revêtement sol: 30 m² × 60€/m² = 1 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Petite-Rosselle (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 140 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 675 €/an
Calcul : 1 140 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 690 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 700 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 573 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 367 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 131 €
Revenus locatifs : +13 675 €
Charges déductibles : -47 131 €
Résultat foncier Année 1 : -33 456 €(Déficit de 33 456 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 056 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 631 €/an
Revenus locatifs : +13 675 €
Charges déductibles : -7 631 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 044 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12056.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 675 €47 136 €5 696 €-33 461 €21 400 €12 061 €12 061 €
213 948 €7 487 €5 547 €6 461 €--5 600 €
314 227 €7 333 €5 393 €6 894 €---
414 512 €7 173 €5 233 €7 338 €---
514 802 €7 008 €5 068 €7 794 €---
615 098 €6 837 €4 896 €8 261 €---
715 400 €6 659 €4 719 €8 740 €---
815 708 €6 476 €4 535 €9 232 €---
916 022 €6 285 €4 345 €9 737 €---
1016 342 €6 088 €4 148 €10 254 €---
1116 669 €5 884 €3 944 €10 785 €---
1217 003 €5 672 €3 732 €11 330 €---
1317 343 €5 453 €3 513 €11 889 €---
1417 690 €5 227 €3 286 €12 463 €---
1518 043 €4 992 €3 051 €13 052 €---
1618 404 €4 748 €2 808 €13 656 €---
1718 772 €4 496 €2 556 €14 276 €---
1819 148 €4 235 €2 294 €14 913 €---
1919 531 €3 964 €2 024 €15 566 €---
2019 921 €3 684 €1 744 €16 237 €---
2120 320 €3 394 €1 454 €16 926 €---
2220 726 €3 094 €1 153 €17 633 €---
2321 141 €2 782 €842 €18 358 €---
2421 563 €2 460 €519 €19 104 €---
2521 995 €2 126 €185 €19 869 €---
TOTAL438 001 €170 694 €82 683 €267 308 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 267 308 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 675 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 872 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 872 €-6 420 €+9 292 €
2+2 872 €0 €+2 872 €
3+2 872 €+388 €+2 484 €
4+2 872 €+2 201 €+671 €
5+2 872 €+2 338 €+534 €
6+2 872 €+2 478 €+394 €
7+2 872 €+2 622 €+250 €
8+2 872 €+2 770 €+102 €
9+2 872 €+2 921 €-49 €
10+2 872 €+3 076 €-204 €
11+2 872 €+3 236 €-364 €
12+2 872 €+3 399 €-527 €
13+2 872 €+3 567 €-695 €
14+2 872 €+3 739 €-867 €
15+2 872 €+3 916 €-1 044 €
16+2 872 €+4 097 €-1 225 €
17+2 872 €+4 283 €-1 411 €
18+2 872 €+4 474 €-1 602 €
19+2 872 €+4 670 €-1 798 €
20+2 872 €+4 871 €-1 999 €
21+2 872 €+5 078 €-2 206 €
22+2 872 €+5 290 €-2 418 €
23+2 872 €+5 508 €-2 636 €
24+2 872 €+5 731 €-2 859 €
25+2 872 €+5 961 €-3 089 €
Total+71 800 €+80 192 €+-8 392 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →