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Appartement à vendre

VillePerpignan (66)
Surface62m²
Coût Total100 700€
Loyer Annuel9 849€
Rentabilité9.78%
Cashflow/mois+211€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 75 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 209,68 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

résidence le palace Appartement dans résidence standing avec piscine, parking et cave Appartement avec ascenseur type f2 de 62 m2 au 4 eme étage avec balcon filant de 12 m 2 L appartement comprend une cuisine indépendante ,un séjour ,une belle chambre ,un dressing ,une salle de bain et un wc séparé A VOIR TRÈS VITE PRÉVOIR RAFRAÎCHISSEMENT Ce bien vous est présenté par Vincent Ghelfi, votre conseiller indépendant Dr House Immo.

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.694660, 2.900850
Total : 100 700€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 19 700€
Valeur du bien : 94 700€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 13.24€/m²/mois
Fourchette : 10.83€ - 16.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 821€/mois
Loyer annuel estimé : 9849€/an
Fourchette totale : 671€ - 1003€/mois
Fourchette annuelle : 8056€ - 12042€/an
Rentabilité brute :9.78%
Fourchette de rentabilité :8.00% - 11.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 581,61 €/m²
Basé sur :950 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 060 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-23 060€ (-23.5%)
Marge achat-revente :-2 640€ (-2.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :498,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :29,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 528,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 923,02€
Coût de l'assurance :8 811,25€
Taxe foncière : 984,94€/an
Soit par mois : 82,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 820,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 610,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :210,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 172 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage des murs et du sol, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine, nouveaux placards, plan de travail, électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rénovation du parquet
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rénovation du parquet
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 700 €(318 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1300€/m² = 6500€ (inclut baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1000€/m² = 10000€ (inclut nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: Peinture murs et plafonds 25 m² × 30€/m² = 750€, Rénovation parquet 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 250€
  • Chambre:1 200€
    Rafraîchissement chambre: Peinture murs et plafonds 12 m² × 30€/m² = 360€, Rénovation parquet 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: 360€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 821 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 849 €/an
Calcul : 821 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 380 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 700 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 352 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 985 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 418 €
Revenus locatifs : +9 849 €
Charges déductibles : -24 418 €
Résultat foncier Année 1 : -14 568 €(Déficit de 14 568 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 868 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 718 €/an
Revenus locatifs : +9 849 €
Charges déductibles : -4 718 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 132 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3868.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 849 €24 421 €3 384 €-14 572 €10 700 €3 872 €3 872 €
210 046 €4 631 €3 294 €5 415 €---
310 247 €4 538 €3 201 €5 709 €---
410 452 €4 442 €3 105 €6 010 €---
510 661 €4 342 €3 005 €6 319 €---
610 874 €4 240 €2 902 €6 635 €---
711 092 €4 133 €2 796 €6 959 €---
811 314 €4 023 €2 686 €7 291 €---
911 540 €3 909 €2 572 €7 631 €---
1011 771 €3 791 €2 454 €7 980 €---
1112 006 €3 669 €2 332 €8 337 €---
1212 246 €3 543 €2 206 €8 703 €---
1312 491 €3 413 €2 075 €9 079 €---
1412 741 €3 278 €1 940 €9 464 €---
1512 996 €3 138 €1 800 €9 858 €---
1613 256 €2 993 €1 656 €10 263 €---
1713 521 €2 844 €1 506 €10 677 €---
1813 791 €2 689 €1 352 €11 102 €---
1914 067 €2 529 €1 192 €11 538 €---
2014 349 €2 364 €1 026 €11 985 €---
2114 636 €2 192 €855 €12 443 €---
2214 928 €2 015 €678 €12 913 €---
2315 227 €1 832 €495 €13 395 €---
2415 531 €1 642 €305 €13 889 €---
2515 842 €1 446 €109 €14 396 €---
TOTAL315 478 €102 058 €48 923 €213 420 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 420 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 849 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 068 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 068 €-3 210 €+5 278 €
2+2 068 €+463 €+1 605 €
3+2 068 €+1 713 €+355 €
4+2 068 €+1 803 €+265 €
5+2 068 €+1 896 €+172 €
6+2 068 €+1 990 €+78 €
7+2 068 €+2 088 €-20 €
8+2 068 €+2 187 €-119 €
9+2 068 €+2 289 €-221 €
10+2 068 €+2 394 €-326 €
11+2 068 €+2 501 €-433 €
12+2 068 €+2 611 €-543 €
13+2 068 €+2 724 €-656 €
14+2 068 €+2 839 €-771 €
15+2 068 €+2 957 €-889 €
16+2 068 €+3 079 €-1 011 €
17+2 068 €+3 203 €-1 135 €
18+2 068 €+3 331 €-1 263 €
19+2 068 €+3 461 €-1 393 €
20+2 068 €+3 596 €-1 528 €
21+2 068 €+3 733 €-1 665 €
22+2 068 €+3 874 €-1 806 €
23+2 068 €+4 018 €-1 950 €
24+2 068 €+4 167 €-2 099 €
25+2 068 €+4 319 €-2 251 €
Total+51 700 €+64 026 €+-12 326 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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