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Appartement 2 pièces 43 m²

Bien expiré
VilleBernay (27)
Surface43
Coût Total100 780
Loyer Annuel6 470
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-42
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 1 604,65 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 43 m²

Depuis 28 ans, votre agence LAFORET vous accueille du lundi au samedi de 9h à 12h et de 14h00 à 18h30.

< < < POUR INVESTISSEUR >>>

Appartement au premier étage d'une résidence située à deux pas des commerces de BERNAY. Il se compose d'un séjour lumineux avec sa cuisine ouverte, d'une chambre, d'une salle d'eau, d'un wc indépendant et d'une buanderie. Une place de parking. Actuellement occupé avec un loyer de 500 €/mois. Copropriété de 59 lots.

Contact : Antoine GUERMONPREZ - Référence de l'annonce : 4801

Située au coeur de la Normandie, au carrefour entre Rouen, Caen et Le Havre, Bernay possède tous les attraits d'une ville de charme et de loisirs. Elle est le centre de ce territoire rural (25 000 habitants) et figure parmi les mieux conservées de la Région (ville d'art et d'histoire). Sous-préfecture de l'Eure, Bernay bénéficie également d'une situation géographique privilégiée. Elle est desservie par un réseau routier (RD 438, RD 613 et A28) et ferroviaire (gare SNCF PARIS St Lazare en 1h20, Caen et Rouen). Antoine GUERMONPREZ (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 444 363 139 - Bernay.

Surface : 43 m²

Consommation énergie primaire : 244 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 128 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 010 € et 1 380 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Bernay
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27300
Coordonnées : 49.114693, 0.560086
Total : 100 780
Prix d'acquisition : 69 000
Travaux : 26 260
Valeur du bien : 95 260
Frais de notaire : 5 520
Coût estimé : 5 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43
Loyer prédit : 12.54€/m²/mois
Fourchette : 10.18€ - 15.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 539€/mois
Loyer annuel estimé : 6470€/an
Fourchette totale : 438€ - 664€/mois
Fourchette annuelle : 5255€ - 7965€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 7.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 780
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :498,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :29,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 527,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 639,73
Coût de l'assurance :8 818,25
Taxe foncière : 646,99€/an
Soit par mois : 53,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 539,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 581,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-42,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation) pour remplacer un ancien système de chauffage.
Quantité: 1 système pour 43 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, plan de travail) et vérification de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais un peu datée.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant une mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, mais rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, mais un rafraîchissement est conseillé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 260(611 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4500€ (incluant fourniture et main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 800
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 700€ = 2800€ (incluant fourniture et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€ (incluant fourniture et main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 6000€ (incluant fourniture et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€ (incluant fourniture et main d'œuvre)
  • Chambres:960
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant fourniture et main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant fourniture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Bernay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 300✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 539 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 470 €/an
Calcul : 539 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 363 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 780 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 353 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 647 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 260
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 623
Revenus locatifs : +6 470
Charges déductibles : -30 623
Résultat foncier Année 1 : -24 153(Déficit de 24 153 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 753
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 363 €/an
Revenus locatifs : +6 470
Charges déductibles : -4 363
Résultat foncier Années 2+ : 2 107 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2752.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 47030 6263 366-24 15621 400 €2 756 €2 756 €
26 5994 2763 2772 323--433 €
36 7314 1843 1842 548---
46 8664 0883 0882 778---
57 0033 9892 9893 015---
67 1433 8862 8863 257---
77 2863 7802 7803 506---
87 4323 6702 6703 762---
97 5813 5572 5574 024---
107 7323 4392 4394 293---
117 8873 3182 3184 569---
128 0453 1922 1924 852---
138 2053 0622 0635 143---
148 3702 9281 9285 442---
158 5372 7891 7895 748---
168 7082 6451 6456 062---
178 8822 4961 4976 385---
189 0592 3431 3436 717---
199 2412 1841 1847 057---
209 4252 0191 0197 406---
219 6141 8498497 765---
229 8061 6736738 133---
2310 0021 4914918 512---
2410 2021 3033038 900---
2510 4061 1081089 299---
TOTAL207 23399 89348 640107 34021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 340
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 470 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 359 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 359-6 420+7 779
2+1 3590+1 359
3+1 359+634+725
4+1 359+833+526
5+1 359+904+455
6+1 359+977+382
7+1 359+1 052+307
8+1 359+1 129+230
9+1 359+1 207+152
10+1 359+1 288+71
11+1 359+1 371-12
12+1 359+1 456-97
13+1 359+1 543-184
14+1 359+1 632-273
15+1 359+1 724-365
16+1 359+1 819-460
17+1 359+1 916-557
18+1 359+2 015-656
19+1 359+2 117-758
20+1 359+2 222-863
21+1 359+2 330-971
22+1 359+2 440-1 081
23+1 359+2 553-1 194
24+1 359+2 670-1 311
25+1 359+2 790-1 431
Total+33 975+32 202+1 773
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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