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Grand Appartement 5 pièces Avec balcon

Bien expiré
VilleBiscarrosse (40)
Surface120m²
Coût Total230 300€
Loyer Annuel16 296€
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois-69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 190 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 583,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Grand appartement traversant est -ouest au 1er et dernier étage d une petit copro de 3 lots. Tres lumineux. Belle cuisine de 14m2 Salon d environ 30m2 4 belles chambres de 13 à 15m2 dont une avec point d eau. Chauffage par pompe à chaleur. Beaucoup de possibilité pour de la location. Initialement loué 1050€ mais possibilité avec des travaux de louer en t2 ou studio pour plus de rentabilité. Nombreux travaux effectués en 2023 : Fenêtres, Électricité, la cuisine et la baignoire sont à revoir Très peu de charges moins de 100€ par mois (eau comprise)

Ville : Biscarrosse
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40600
Coordonnées : 44.385670, -1.171930
Total : 230 300€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 25 100€
Valeur du bien : 215 100€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 11.32€/m²/mois
Fourchette : 9.34€ - 13.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1358€/mois
Loyer annuel estimé : 16296€/an
Fourchette totale : 1120€ - 1646€/mois
Fourchette annuelle : 13446€ - 19749€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 8.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 123,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :67,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 190,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 751,87€
Coût de l'assurance :20 151,25€
Taxe foncière : 1 629,55€/an
Soit par mois : 135,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 357,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 426,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-68,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et mise à jour des éléments sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine, y compris les meubles, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète de 14 m²
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 52 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé pour les chambres
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et maintenance de la pompe à chaleur existante
Quantité: 1 système
Raison: Chauffage par pompe à chaleur déjà en place, à vérifier pour garantir efficacité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 100 €(209 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:3 000€
    Remplacement baignoire: 1 baignoire × 1000€ = 1000€, Mise à jour des éléments sanitaires: 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 14 m² × 1200€/m² = 16800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres:3 900€
    Parquet flottant: 52 m² × 60€/m² = 3120€, Main d'œuvre: 780€
  • Chauffage:200€
    Vérification pompe à chaleur: 1 système × 200€ = 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Biscarrosse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 358 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 296 €/an
Calcul : 1 358 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 410 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 300 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 806 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 630 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 146 €
Revenus locatifs : +16 296 €
Charges déductibles : -36 146 €
Résultat foncier Année 1 : -19 850 €(Déficit de 19 850 €)
Imputable sur revenu global : 19 850 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 046 €/an
Revenus locatifs : +16 296 €
Charges déductibles : -11 046 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 250 €/an
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 296 €36 153 €7 418 €-19 858 €19 858 €--
216 621 €10 853 €7 217 €5 769 €---
316 954 €10 645 €7 010 €6 309 €---
417 293 €10 431 €6 796 €6 862 €---
517 639 €10 210 €6 574 €7 429 €---
617 992 €9 981 €6 346 €8 010 €---
718 351 €9 745 €6 110 €8 606 €---
818 718 €9 501 €5 866 €9 217 €---
919 093 €9 249 €5 613 €9 844 €---
1019 475 €8 989 €5 353 €10 486 €---
1119 864 €8 720 €5 084 €11 144 €---
1220 261 €8 442 €4 806 €11 820 €---
1320 667 €8 155 €4 519 €12 512 €---
1421 080 €7 858 €4 223 €13 222 €---
1521 502 €7 552 €3 916 €13 950 €---
1621 932 €7 235 €3 600 €14 697 €---
1722 370 €6 908 €3 273 €15 462 €---
1822 818 €6 570 €2 935 €16 247 €---
1923 274 €6 221 €2 586 €17 053 €---
2023 740 €5 861 €2 225 €17 879 €---
2124 214 €5 488 €1 853 €18 726 €---
2224 699 €5 103 €1 468 €19 595 €---
2325 193 €4 706 €1 070 €20 487 €---
2425 696 €4 295 €659 €21 401 €---
2526 210 €3 871 €235 €22 340 €---
TOTAL521 951 €222 742 €106 752 €299 209 €19 858 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 957 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 299 209 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 296 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 422 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 422 €-5 957 €+9 379 €
2+3 422 €+1 731 €+1 691 €
3+3 422 €+1 893 €+1 529 €
4+3 422 €+2 059 €+1 363 €
5+3 422 €+2 229 €+1 193 €
6+3 422 €+2 403 €+1 019 €
7+3 422 €+2 582 €+840 €
8+3 422 €+2 765 €+657 €
9+3 422 €+2 953 €+469 €
10+3 422 €+3 146 €+276 €
11+3 422 €+3 343 €+79 €
12+3 422 €+3 546 €-124 €
13+3 422 €+3 754 €-332 €
14+3 422 €+3 967 €-545 €
15+3 422 €+4 185 €-763 €
16+3 422 €+4 409 €-987 €
17+3 422 €+4 639 €-1 217 €
18+3 422 €+4 874 €-1 452 €
19+3 422 €+5 116 €-1 694 €
20+3 422 €+5 364 €-1 942 €
21+3 422 €+5 618 €-2 196 €
22+3 422 €+5 879 €-2 457 €
23+3 422 €+6 146 €-2 724 €
24+3 422 €+6 420 €-2 998 €
25+3 422 €+6 702 €-3 280 €
Total+85 550 €+89 763 €+-4 213 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 141 jours
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