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appartement vente 4 pieces perpignan 100m2

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface100m²
Coût Total117 420€
Loyer Annuel12 018€
Rentabilité10.23%
Cashflow/mois+213€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 990 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Nouveauté Quai Vauban

Proche du centre-ville, Quai Vauban ancien bureau, possibilité de transformer en logement, belle superficie.

Dans un immeuble calme avec ascenseur, accès depuis le Quai Vauban, sans garage, quatre bureaux qui peuvent être transformés en chambres et pièces, radiateurs électriques, rénovation à prévoir entièrement pour habiter en appartement ou garder en bureaux commerciaux.

Parfait pour de la location de bureaux, peut être loué 1000 €/mois.

Taxe foncière : 2000 € à l'année.

David Giralt iad France, votre conseiller Immobilier sur Perpignan et alentours.

Avis de valeur OFFERT dans tous les Pyrénées-Orientales.

Me contacter uniquement pour plus d'informations, exclusivité David Giralt iad France, agence et particulier ne pas déranger les propriétaires, entièrement ouvert au partage d'affaire, merci de votre compréhension.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M David Giralt mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de PERPIGNAN sous le numéro 900486309, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Total : 117 420€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 10 500€
Valeur du bien : 109 500€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1001€/mois
Loyer annuel estimé : 12018€/an
Fourchette totale : 808€ - 1241€/mois
Fourchette annuelle : 9701€ - 14887€/an
Rentabilité brute :10.23%
Fourchette de rentabilité :8.26% - 12.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 158,54 €/m²
Basé sur :147 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 854 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-16 854€ (-14.5%)
Marge achat-revente :-1 566€ (-1.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :586,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :35,23€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 621,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 552,04€
Coût de l'assurance :10 567,80€
Taxe foncière : 2 000,00€/an
Soit par mois : 166,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 001,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 788,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :213,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 100 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 100 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol durable dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - moquette en mauvais état avec signes d'humidité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, revêtement de sol, électricité et menuiseries
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessite une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 500 €(105 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:10 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 500€ = 10 500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 001 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 018 €/an
Calcul : 1 001 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 035 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 420 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 423 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 000 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 958 €
Revenus locatifs : +12 018 €
Charges déductibles : -16 958 €
Résultat foncier Année 1 : -4 940 €(Déficit de 4 940 €)
Imputable sur revenu global : 4 940 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 458 €/an
Revenus locatifs : +12 018 €
Charges déductibles : -6 458 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 560 €/an
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 018 €16 961 €4 039 €-4 944 €4 944 €--
212 258 €6 355 €3 933 €5 903 €---
312 503 €6 245 €3 823 €6 258 €---
412 753 €6 132 €3 709 €6 621 €---
513 008 €6 014 €3 591 €6 994 €---
613 268 €5 892 €3 469 €7 376 €---
713 534 €5 766 €3 343 €7 768 €---
813 804 €5 635 €3 212 €8 169 €---
914 081 €5 500 €3 077 €8 581 €---
1014 362 €5 360 €2 937 €9 002 €---
1114 649 €5 215 €2 792 €9 435 €---
1214 942 €5 065 €2 642 €9 878 €---
1315 241 €4 909 €2 486 €10 332 €---
1415 546 €4 748 €2 325 €10 798 €---
1515 857 €4 581 €2 159 €11 276 €---
1616 174 €4 409 €1 986 €11 765 €---
1716 498 €4 230 €1 807 €12 267 €---
1816 828 €4 045 €1 622 €12 782 €---
1917 164 €3 854 €1 431 €13 310 €---
2017 507 €3 655 €1 233 €13 852 €---
2117 858 €3 450 €1 027 €14 408 €---
2218 215 €3 238 €815 €14 977 €---
2318 579 €3 017 €595 €15 562 €---
2418 951 €2 790 €367 €16 161 €---
2519 330 €2 554 €131 €16 776 €---
TOTAL384 929 €129 620 €58 552 €255 309 €4 944 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 483 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 255 309 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 018 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 524 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 524 €-1 483 €+4 007 €
2+2 524 €+1 771 €+753 €
3+2 524 €+1 877 €+647 €
4+2 524 €+1 986 €+538 €
5+2 524 €+2 098 €+426 €
6+2 524 €+2 213 €+311 €
7+2 524 €+2 330 €+194 €
8+2 524 €+2 451 €+73 €
9+2 524 €+2 574 €-50 €
10+2 524 €+2 701 €-177 €
11+2 524 €+2 830 €-306 €
12+2 524 €+2 963 €-439 €
13+2 524 €+3 100 €-576 €
14+2 524 €+3 239 €-715 €
15+2 524 €+3 383 €-859 €
16+2 524 €+3 530 €-1 006 €
17+2 524 €+3 680 €-1 156 €
18+2 524 €+3 835 €-1 311 €
19+2 524 €+3 993 €-1 469 €
20+2 524 €+4 156 €-1 632 €
21+2 524 €+4 322 €-1 798 €
22+2 524 €+4 493 €-1 969 €
23+2 524 €+4 668 €-2 144 €
24+2 524 €+4 848 €-2 324 €
25+2 524 €+5 033 €-2 509 €
Total+63 100 €+76 593 €+-13 493 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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