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appartement vente 4 pieces perpignan 100m2

VillePerpignan (66)
Surface100
Coût Total117 420
Loyer Annuel12 018
Rentabilité10.23%
Cashflow/mois+213
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 990 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Nouveauté Quai Vauban

Proche du centre-ville, Quai Vauban ancien bureau, possibilité de transformer en logement, belle superficie.

Dans un immeuble calme avec ascenseur, accès depuis le Quai Vauban, sans garage, quatre bureaux qui peuvent être transformés en chambres et pièces, radiateurs électriques, rénovation à prévoir entièrement pour habiter en appartement ou garder en bureaux commerciaux.

Parfait pour de la location de bureaux, peut être loué 1000 €/mois.

Taxe foncière : 2000 € à l'année.

David Giralt iad France, votre conseiller Immobilier sur Perpignan et alentours.

Avis de valeur OFFERT dans tous les Pyrénées-Orientales.

Me contacter uniquement pour plus d'informations, exclusivité David Giralt iad France, agence et particulier ne pas déranger les propriétaires, entièrement ouvert au partage d'affaire, merci de votre compréhension.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M David Giralt mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de PERPIGNAN sous le numéro 900486309, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Total : 117 420
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 10 500
Valeur du bien : 109 500
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1001€/mois
Loyer annuel estimé : 12018€/an
Fourchette totale : 808€ - 1241€/mois
Fourchette annuelle : 9701€ - 14887€/an
Rentabilité brute :10.23%
Fourchette de rentabilité :8.26% - 12.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 158,54 €/m²
Basé sur :147 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 854
Prix d'achat :99 000
Décote à l'achat :-16 854 (-14.5%)
Marge achat-revente :-1 566€ (-1.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 420
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :586,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :35,23€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 621,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 552,04
Coût de l'assurance :10 567,80
Taxe foncière : 2 000,00€/an
Soit par mois : 166,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 001,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 788,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :213,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 100 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 100 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol durable dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - moquette en mauvais état avec signes d'humidité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, revêtement de sol, électricité et menuiseries
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessite une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 500(105 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:10 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 500€ = 10 500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 001 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 018 €/an
Calcul : 1 001 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 035 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 420 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 423 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 000 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 958
Revenus locatifs : +12 018
Charges déductibles : -16 958
Résultat foncier Année 1 : -4 940(Déficit de 4 940 €)
Imputable sur revenu global : 4 940
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 458 €/an
Revenus locatifs : +12 018
Charges déductibles : -6 458
Résultat foncier Années 2+ : 5 560 €/an
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 01816 9614 039-4 9444 944 €--
212 2586 3553 9335 903---
312 5036 2453 8236 258---
412 7536 1323 7096 621---
513 0086 0143 5916 994---
613 2685 8923 4697 376---
713 5345 7663 3437 768---
813 8045 6353 2128 169---
914 0815 5003 0778 581---
1014 3625 3602 9379 002---
1114 6495 2152 7929 435---
1214 9425 0652 6429 878---
1315 2414 9092 48610 332---
1415 5464 7482 32510 798---
1515 8574 5812 15911 276---
1616 1744 4091 98611 765---
1716 4984 2301 80712 267---
1816 8284 0451 62212 782---
1917 1643 8541 43113 310---
2017 5073 6551 23313 852---
2117 8583 4501 02714 408---
2218 2153 23881514 977---
2318 5793 01759515 562---
2418 9512 79036716 161---
2519 3302 55413116 776---
TOTAL384 929129 62058 552255 3094 944Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 483
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 255 309
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 018 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 524 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 524-1 483+4 007
2+2 524+1 771+753
3+2 524+1 877+647
4+2 524+1 986+538
5+2 524+2 098+426
6+2 524+2 213+311
7+2 524+2 330+194
8+2 524+2 451+73
9+2 524+2 574-50
10+2 524+2 701-177
11+2 524+2 830-306
12+2 524+2 963-439
13+2 524+3 100-576
14+2 524+3 239-715
15+2 524+3 383-859
16+2 524+3 530-1 006
17+2 524+3 680-1 156
18+2 524+3 835-1 311
19+2 524+3 993-1 469
20+2 524+4 156-1 632
21+2 524+4 322-1 798
22+2 524+4 493-1 969
23+2 524+4 668-2 144
24+2 524+4 848-2 324
25+2 524+5 033-2 509
Total+63 100+76 593+-13 493
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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