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Appartement à vendre

VilleChoisy-le-Roi (94)
Surface82m²
Coût Total283 720€
Loyer Annuel20 970€
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois-326€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 2 792,68 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/7 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, Salon (total 31 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Exposition sud, Digicode, Interphone

Votre Agence Place Gambetta Ivry vous propose à la vente :

Un appartement composé de 3/4 pièces de 82m² situé au deuxième étage d'une copropriété bien entretenue et sécurisée. Vous serez séduits par sa distribution, sa luminosité grâce à une exposition Sud-Ouest mais également par sa proximité de toutes commodités.

Ce bien se compose :

  • d'une entrée avec placards
  • d'un grand double séjour
  • d'une cuisine indépendante
  • de deux belles chambres dont une donnant sur la cour
  • d'une salle de bains et d'un WC séparé

Ce bien s'accompagne d'une place de parking et d'une cave en sous-sol.

A visiter sans tarder ! (6.51 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 124 lots - dont 38 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 5164.00 euros. Maxime HURAY (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 984159301 - Evry.

Ville : Choisy-le-Roi
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94600
Coordonnées : 48.764416, 2.403014
Total : 283 720€
Prix d'acquisition : 229 000€
Travaux : 36 400€
Valeur du bien : 265 400€
Frais de notaire : 18 320€
Coût estimé : 18 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 21.31€/m²/mois
Fourchette : 16.75€ - 27.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1748€/mois
Loyer annuel estimé : 20970€/an
Fourchette totale : 1374€ - 2223€/mois
Fourchette annuelle : 16483€ - 26679€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 9.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 522,2 €/m²
Basé sur :616 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :288 820 €
Prix d'achat :229 000 €
Décote à l'achat :-59 820€ (-20.7%)
Marge achat-revente :5 100€ (1.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :283 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 385,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :82,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 468,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 963,90€
Coût de l'assurance :24 825,50€
Taxe foncière : 2 097,03€/an
Soit par mois : 174,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 430,00€/mois
Soit par an : 5 160,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 747,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 073,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-325,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 267 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - murs nécessitent rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 400 €(444 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 8000€ (meubles, électroménager, plomberie, électricité, pose comprise)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (carrelage, plomberie, électricité, pose comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Choisy-le-Roi (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 748 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 970 €/an
Calcul : 1 748 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 157 €/an
Base de calcul : Emprunt de 283 720 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 993 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 097 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 160 €/an
Calcul : 430 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 808 €
Revenus locatifs : +20 970 €
Charges déductibles : -53 808 €
Résultat foncier Année 1 : -32 837 €(Déficit de 32 837 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 437 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 408 €/an
Revenus locatifs : +20 970 €
Charges déductibles : -17 408 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 563 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11437.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 229 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850 €(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 970 €53 817 €9 166 €-32 846 €21 400 €11 446 €11 446 €
221 390 €17 169 €8 919 €4 221 €--7 225 €
321 818 €16 913 €8 663 €4 905 €--2 321 €
422 254 €16 649 €8 399 €5 605 €---
522 699 €16 375 €8 125 €6 323 €---
623 153 €16 093 €7 843 €7 060 €---
723 616 €15 802 €7 552 €7 814 €---
824 088 €15 500 €7 250 €8 588 €---
924 570 €15 189 €6 939 €9 381 €---
1025 061 €14 868 €6 617 €10 194 €---
1125 563 €14 535 €6 285 €11 027 €---
1226 074 €14 192 €5 942 €11 882 €---
1326 595 €13 837 €5 587 €12 758 €---
1427 127 €13 471 €5 221 €13 657 €---
1527 670 €13 092 €4 842 €14 578 €---
1628 223 €12 701 €4 451 €15 522 €---
1728 788 €12 297 €4 047 €16 491 €---
1829 364 €11 879 €3 629 €17 484 €---
1929 951 €11 448 €3 198 €18 503 €---
2030 550 €11 002 €2 752 €19 548 €---
2131 161 €10 541 €2 291 €20 620 €---
2231 784 €10 065 €1 815 €21 719 €---
2332 420 €9 574 €1 324 €22 846 €---
2433 068 €9 066 €816 €24 002 €---
2533 729 €8 541 €291 €25 189 €---
TOTAL671 685 €374 615 €131 964 €297 070 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 297 070 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 970 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 404 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 404 €-6 420 €+10 824 €
2+4 404 €0 €+4 404 €
3+4 404 €0 €+4 404 €
4+4 404 €+985 €+3 419 €
5+4 404 €+1 897 €+2 507 €
6+4 404 €+2 118 €+2 286 €
7+4 404 €+2 344 €+2 060 €
8+4 404 €+2 576 €+1 828 €
9+4 404 €+2 814 €+1 590 €
10+4 404 €+3 058 €+1 346 €
11+4 404 €+3 308 €+1 096 €
12+4 404 €+3 565 €+839 €
13+4 404 €+3 827 €+577 €
14+4 404 €+4 097 €+307 €
15+4 404 €+4 373 €+31 €
16+4 404 €+4 657 €-253 €
17+4 404 €+4 947 €-543 €
18+4 404 €+5 245 €-841 €
19+4 404 €+5 551 €-1 147 €
20+4 404 €+5 864 €-1 460 €
21+4 404 €+6 186 €-1 782 €
22+4 404 €+6 516 €-2 112 €
23+4 404 €+6 854 €-2 450 €
24+4 404 €+7 201 €-2 797 €
25+4 404 €+7 557 €-3 153 €
Total+110 100 €+89 121 €+20 979 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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