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Appartement F5 Duplex avec 2 garages

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface123.13m²
Coût Total153 360€
Loyer Annuel13 520€
Rentabilité8.82%
Cashflow/mois+209€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 104 500 €
Surface : 123.13 m²
Prix au m² : 848,7 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Nombre de WC : 2, Cheminée

Votre agence Alliance Immobilier Belfort vous propose à Belfort, proche Cinéma des quais, au calme, ce bel appartement duplex de plus de 123m2 Carrez.

L'appartement dispose d'un hall d'entrée, d'un grand espace salon/séjour avec cheminée fonctionnel, une cuisine aménagée, 3 chambres, salle de bains, 2 toilettes et grande mezzanine.

De plus, l'appartement dispose de 2 garages et une cave.

Pour plus de renseignements, n'hésitez pas à nous contacter Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.allianceimmobilier.com/i/redac/honoraires?honofor=3

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.630708, 6.862777
Total : 153 360€
Prix d'acquisition : 104 500€
Travaux : 40 500€
Valeur du bien : 145 000€
Frais de notaire : 8 360€
Coût estimé : 8 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 123.13m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1127€/mois
Loyer annuel estimé : 13520€/an
Fourchette totale : 878€ - 1447€/mois
Fourchette annuelle : 10531€ - 17359€/an
Rentabilité brute :8.82%
Fourchette de rentabilité :6.87% - 11.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :758,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :46,01€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 804,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 261,60€
Coût de l'assurance :13 802,40€
Taxe foncière : 1 352,05€/an
Soit par mois : 112,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 126,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 917,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :209,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 584 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 123 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur 123 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 123 m²
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, vérification de la plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec meubles en bon état mais un peu datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3.3/5 visible - salon spacieux avec usure normale nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 500 €(329 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9500€ = 9500€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 22 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 127 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 520 €/an
Calcul : 1 127 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 133 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 360 € à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 552 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 352 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 537 €
Revenus locatifs : +13 520 €
Charges déductibles : -47 537 €
Résultat foncier Année 1 : -34 016 €(Déficit de 34 016 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 616 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 037 €/an
Revenus locatifs : +13 520 €
Charges déductibles : -7 037 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 484 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12616.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 104 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 925 €(65% de 104 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 470 €/an
Calcul : 67 925 € × 3,636% = 2 470 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 520 €47 542 €5 138 €-34 021 €21 400 €12 621 €12 621 €
213 791 €6 905 €5 001 €6 886 €--5 736 €
314 067 €6 764 €4 860 €7 303 €---
414 348 €6 618 €4 714 €7 730 €---
514 635 €6 467 €4 562 €8 168 €---
614 928 €6 310 €4 406 €8 618 €---
715 226 €6 148 €4 244 €9 078 €---
815 531 €5 981 €4 077 €9 550 €---
915 841 €5 808 €3 904 €10 034 €---
1016 158 €5 629 €3 725 €10 529 €---
1116 481 €5 443 €3 539 €11 038 €---
1216 811 €5 252 €3 348 €11 559 €---
1317 147 €5 054 €3 149 €12 094 €---
1417 490 €4 849 €2 944 €12 642 €---
1517 840 €4 636 €2 732 €13 204 €---
1618 197 €4 417 €2 513 €13 780 €---
1718 561 €4 190 €2 286 €14 371 €---
1818 932 €3 955 €2 051 €14 977 €---
1919 311 €3 712 €1 808 €15 598 €---
2019 697 €3 461 €1 557 €16 236 €---
2120 091 €3 201 €1 297 €16 889 €---
2220 493 €2 932 €1 028 €17 560 €---
2320 902 €2 654 €750 €18 248 €---
2421 320 €2 367 €463 €18 954 €---
2521 747 €2 069 €165 €19 678 €---
TOTAL433 065 €162 365 €74 262 €270 700 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 270 700 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 520 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 839 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 839 €-6 420 €+9 259 €
2+2 839 €0 €+2 839 €
3+2 839 €+470 €+2 369 €
4+2 839 €+2 319 €+520 €
5+2 839 €+2 451 €+388 €
6+2 839 €+2 585 €+254 €
7+2 839 €+2 723 €+116 €
8+2 839 €+2 865 €-26 €
9+2 839 €+3 010 €-171 €
10+2 839 €+3 159 €-320 €
11+2 839 €+3 311 €-472 €
12+2 839 €+3 468 €-629 €
13+2 839 €+3 628 €-789 €
14+2 839 €+3 792 €-953 €
15+2 839 €+3 961 €-1 122 €
16+2 839 €+4 134 €-1 295 €
17+2 839 €+4 311 €-1 472 €
18+2 839 €+4 493 €-1 654 €
19+2 839 €+4 679 €-1 840 €
20+2 839 €+4 871 €-2 032 €
21+2 839 €+5 067 €-2 228 €
22+2 839 €+5 268 €-2 429 €
23+2 839 €+5 474 €-2 635 €
24+2 839 €+5 686 €-2 847 €
25+2 839 €+5 903 €-3 064 €
Total+70 975 €+81 210 €+-10 235 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 235 jours
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