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Immeuble - 152 m²

Bien expiré
VilleGuebwiller (68)
Surface152m²
Coût Total234 256€
Loyer Annuel23 454€
Rentabilité10.01%
Cashflow/mois+533€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 187 200 €
Surface : 152 m²
Prix au m² : 1 231,58 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Denis WISSELMANN vous propose en EXCLUSIVITE à GUEBWILLER 68500 un immeuble avec un local commercial actuellement exploité.

Bâtiment idéalement situé sur un axe passant et commerçant.

Voici l'aménagement:

  • Au rez-de-chaussée: un local commercial de 35 m²

  • Au 1er étage: un appartement F4 de 85 m²

  • Un studio 32 m²

Il dispose également d'un sous-sol complet, d'une petite cour à l'arrière ainsi qu'une dépendance.

Bâtiment offrant de nombreuses possibilités compte tenu du local commercial au rez-de-chaussée avec vitrine.

Dossier complet sur demande.

Honoraires de 4 % TTC inclus à la charge de l'acquéreur (180 000 € hors honoraires) Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI

  • Denis WISSELMANN inscrit au RSAC de COLMAR n° 798 029 393 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Numéro de mandat : 213701DW

Ville : Guebwiller
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68500
Total : 234 256€
Prix d'acquisition : 187 200€
Travaux : 32 080€
Valeur du bien : 219 280€
Frais de notaire : 14 976€
Coût estimé : 14 976€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 152m²
Loyer prédit : 12.86€/m²/mois
Fourchette : 10.16€ - 16.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1954€/mois
Loyer annuel estimé : 23454€/an
Fourchette totale : 1544€ - 2474€/mois
Fourchette annuelle : 18526€ - 29693€/an
Rentabilité brute :10.01%
Fourchette de rentabilité :7.91% - 12.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 256€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 157,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :68,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 226,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 059,62€
Coût de l'assurance :20 497,40€
Taxe foncière : 2 345,39€/an
Soit par mois : 195,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 954,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 421,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :533,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau pour 85 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible - salle de bain en parfait état, rafraîchissement léger possible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds des 2 chambres
Quantité: 21 m² (12 m² + 9 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 30 m² (estimation)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 080 €(211 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant installation), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (prix moyen incluant installation), Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (prix moyen incluant installation), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:800€
    Peinture cuisine: 20 m² × 40€/m² = 800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:240€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres:840€
    Peinture chambres: 21 m² × 40€/m² = 840€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guebwiller (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 954 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 454 €/an
Calcul : 1 954 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 817 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 256 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 820 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 345 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 062 €
Revenus locatifs : +23 454 €
Charges déductibles : -43 062 €
Résultat foncier Année 1 : -19 608 €(Déficit de 19 608 €)
Imputable sur revenu global : 19 608 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 982 €/an
Revenus locatifs : +23 454 €
Charges déductibles : -10 982 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 472 €/an
Prix d'achat du bien : 187 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 121 680 €(65% de 187 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 425 €/an
Calcul : 121 680 € × 3,636% = 4 425 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 454 €43 070 €7 824 €-19 616 €19 616 €--
223 923 €10 781 €7 616 €13 142 €---
324 401 €10 566 €7 401 €13 836 €---
424 889 €10 343 €7 178 €14 546 €---
525 387 €10 113 €6 947 €15 275 €---
625 895 €9 874 €6 709 €16 021 €---
726 413 €9 628 €6 462 €16 785 €---
826 941 €9 372 €6 207 €17 569 €---
927 480 €9 109 €5 943 €18 371 €---
1028 030 €8 836 €5 670 €19 194 €---
1128 590 €8 553 €5 388 €20 037 €---
1229 162 €8 262 €5 096 €20 900 €---
1329 745 €7 960 €4 794 €21 786 €---
1430 340 €7 647 €4 482 €22 693 €---
1530 947 €7 324 €4 159 €23 623 €---
1631 566 €6 990 €3 825 €24 576 €---
1732 197 €6 644 €3 479 €25 553 €---
1832 841 €6 287 €3 122 €26 554 €---
1933 498 €5 917 €2 752 €27 581 €---
2034 168 €5 535 €2 369 €28 633 €---
2134 851 €5 139 €1 974 €29 712 €---
2235 548 €4 730 €1 565 €30 818 €---
2336 259 €4 307 €1 142 €31 952 €---
2436 984 €3 869 €704 €33 115 €---
2537 724 €3 416 €251 €34 308 €---
TOTAL751 235 €224 272 €113 060 €526 963 €19 616 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 885 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 526 963 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 454 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 925 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 925 €-5 885 €+10 810 €
2+4 925 €+3 942 €+983 €
3+4 925 €+4 151 €+774 €
4+4 925 €+4 364 €+561 €
5+4 925 €+4 582 €+343 €
6+4 925 €+4 806 €+119 €
7+4 925 €+5 036 €-111 €
8+4 925 €+5 271 €-346 €
9+4 925 €+5 511 €-586 €
10+4 925 €+5 758 €-833 €
11+4 925 €+6 011 €-1 086 €
12+4 925 €+6 270 €-1 345 €
13+4 925 €+6 536 €-1 611 €
14+4 925 €+6 808 €-1 883 €
15+4 925 €+7 087 €-2 162 €
16+4 925 €+7 373 €-2 448 €
17+4 925 €+7 666 €-2 741 €
18+4 925 €+7 966 €-3 041 €
19+4 925 €+8 274 €-3 349 €
20+4 925 €+8 590 €-3 665 €
21+4 925 €+8 914 €-3 989 €
22+4 925 €+9 245 €-4 320 €
23+4 925 €+9 586 €-4 661 €
24+4 925 €+9 935 €-5 010 €
25+4 925 €+10 292 €-5 367 €
Total+123 125 €+158 089 €+-34 964 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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