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Appartement 77 m² à troyes

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface77
Coût Total103 150
Loyer Annuel8 755
Rentabilité8.49%
Cashflow/mois+124
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 974,03 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 77 m², 4 pièces

Appartement T4 Spacieux et Lumineux vendu loué!

Emplacement idéal et stratégique, rue Courtalon avec stationnement en location.

Idéal investisseurs, découvrez cet appartement T4 de 77 m². Avec ses 4 pièces, dont 3 chambres, cet appartement est vendu loué.

Grande entrée avec dégagement et placard, cuisine séparée, séjour lumineux, trois chambres.

Chauffage collectif, huisseries PVC.

Le bien est loué 605 euros hors charges.

Un stationnement extérieur en location est également inclus pour votre commodité.

Situé à proximité de toutes les commodités, vous trouverez plusieurs écoles maternelles et élémentaires, ainsi qu'un collège à seulement 5 minutes à pied. Les restaurants et les magasins d'alimentation générale sont également accessibles à 5 minutes à pied. Pied.

Contactez nous dès maintenant pour une visite.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 20 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 839.00 et 1137.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Votre conseiller Immo France : Alexandre MOISON

Agent commercial (Entreprise individuelle)

Rsac

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.285780, 4.081930
Total : 103 150
Prix d'acquisition : 75 000
Travaux : 22 150
Valeur du bien : 97 150
Frais de notaire : 6 000
Coût estimé : 6 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 730€/mois
Loyer annuel estimé : 8755€/an
Fourchette totale : 567€ - 939€/mois
Fourchette annuelle : 6806€ - 11263€/an
Rentabilité brute :8.49%
Fourchette de rentabilité :6.60% - 10.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 150
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :503,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :29,23€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 532,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 813,53
Coût de l'assurance :8 767,75
Taxe foncière : 875,51€/an
Soit par mois : 72,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 729,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 605,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :124,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 174 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif existant
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, réfection complète de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées nécessitant une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, remplacement des appareils électroménagers si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais légèrement datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 150(288 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:2 100
    Mise aux normes chauffage collectif: 1 système × 1800€ = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:5 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant baignoire, lavabo, plomberie et électricité)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant meubles et appareils électroménagers)
  • Chambres:1 800
    Peinture chambres: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 250
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 2 100✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 730 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 755 €/an
Calcul : 730 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 319 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 150 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 351 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 876 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 150
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 695
Revenus locatifs : +8 755
Charges déductibles : -26 695
Résultat foncier Année 1 : -17 940(Déficit de 17 940 €)
Imputable sur revenu global : 17 940
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 545 €/an
Revenus locatifs : +8 755
Charges déductibles : -4 545
Résultat foncier Années 2+ : 4 210 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 75526 6993 322-17 94317 943 €--
28 9304 4593 2324 471---
39 1094 3663 1404 743---
49 2914 2703 0445 021---
59 4774 1712 9455 306---
69 6664 0682 8425 598---
79 8603 9632 7365 897---
810 0573 8532 6276 203---
910 2583 7402 5146 517---
1010 4633 6242 3986 839---
1110 6723 5032 2777 169---
1210 8863 3792 1537 507---
1311 1043 2502 0247 853---
1411 3263 1171 8918 208---
1511 5522 9801 7548 572---
1611 7832 8381 6128 945---
1712 0192 6921 4669 327---
1812 2592 5411 3149 719---
1912 5042 3841 15810 120---
2012 7542 22399710 532---
2113 0102 05683010 954---
2213 2701 88465711 386---
2313 5351 70647911 830---
2413 8061 52229512 284---
2514 0821 33210512 750---
TOTAL280 428100 61947 814179 80917 943Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 383
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 179 809
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 755 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 839 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 839-5 383+7 222
2+1 839+1 341+498
3+1 839+1 423+416
4+1 839+1 506+333
5+1 839+1 592+247
6+1 839+1 679+160
7+1 839+1 769+70
8+1 839+1 861-22
9+1 839+1 955-116
10+1 839+2 052-213
11+1 839+2 151-312
12+1 839+2 252-413
13+1 839+2 356-517
14+1 839+2 462-623
15+1 839+2 572-733
16+1 839+2 683-844
17+1 839+2 798-959
18+1 839+2 916-1 077
19+1 839+3 036-1 197
20+1 839+3 160-1 321
21+1 839+3 286-1 447
22+1 839+3 416-1 577
23+1 839+3 549-1 710
24+1 839+3 685-1 846
25+1 839+3 825-1 986
Total+45 975+53 943+-7 968
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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