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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMontélimar (26)
Surface55m²
Coût Total98 080€
Loyer Annuel5 922€
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 381,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Ascenseur, Cave, Salon (total 15,96 m²), 2 chambres, Terrasse, Belle vue, Exposition sud-ouest, Interphone, Pas de balcon, Non meublé

Montélimar, dans résidence rénovée (façades et toitures) proche St James, appartement au 3ème étage avec ascenseur et balcon. Il est composé de 2 chambres dont une avec placard, une cuisine meublée avec plaque de cuisson, hotte, un séjour de 16 m² donnant sur le balcon, un wc indépendant, une salle d'eau et une cave avec local à vélo. Chauffage central collectif au gaz de ville. Double vitrage pvc. Stationnement au bas de l'immeuble. Immeuble de 72 lots dont 36 caves. Classe énergie D. Réf Prix 76 000 € H.A.I Votre agent Nathalie MARECHAL Tél :

Ville : Montélimar
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26200
Coordonnées : 44.545780, 4.742830
Total : 98 080€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 16 000€
Valeur du bien : 92 000€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 6.94€ - 11.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 493€/mois
Loyer annuel estimé : 5922€/an
Fourchette totale : 381€ - 638€/mois
Fourchette annuelle : 4578€ - 7660€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 7.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 501,3 €/m²
Basé sur :188 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 572 €
Prix d'achat :76 000 €
Décote à l'achat :-6 572€ (-8.0%)
Marge achat-revente :-15 508€ (-18.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :486,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :28,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 514,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 807,06€
Coût de l'assurance :8 582,00€
Taxe foncière : 592,18€/an
Soit par mois : 49,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 493,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 564,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-70,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel si nécessaire
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 000 €(291 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:5 500€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 600€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 700€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 800€/m² = 4000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:2 400€
    Rafraîchissement du revêtement de sol: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montélimar. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix ont été adaptés pour une zone rurale.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 493 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 922 €/an
Calcul : 493 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 302 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 080 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 343 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 592 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 238 €
Revenus locatifs : +5 922 €
Charges déductibles : -20 238 €
Résultat foncier Année 1 : -14 316 €(Déficit de 14 316 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 616 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 238 €/an
Revenus locatifs : +5 922 €
Charges déductibles : -4 238 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 684 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3615.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 922 €20 241 €3 305 €-14 319 €10 700 €3 619 €3 619 €
26 040 €4 153 €3 218 €1 887 €--1 732 €
36 161 €4 062 €3 127 €2 099 €---
46 284 €3 969 €3 033 €2 316 €---
56 410 €3 871 €2 936 €2 538 €---
66 538 €3 771 €2 836 €2 767 €---
76 669 €3 667 €2 732 €3 002 €---
86 802 €3 560 €2 624 €3 243 €---
96 938 €3 448 €2 513 €3 490 €---
107 077 €3 333 €2 398 €3 744 €---
117 219 €3 214 €2 279 €4 004 €---
127 363 €3 091 €2 156 €4 272 €---
137 510 €2 964 €2 028 €4 547 €---
147 660 €2 832 €1 896 €4 829 €---
157 814 €2 695 €1 760 €5 118 €---
167 970 €2 554 €1 619 €5 416 €---
178 129 €2 408 €1 473 €5 721 €---
188 292 €2 257 €1 321 €6 035 €---
198 458 €2 101 €1 165 €6 357 €---
208 627 €1 939 €1 003 €6 688 €---
218 799 €1 771 €836 €7 028 €---
228 975 €1 598 €663 €7 377 €---
239 155 €1 419 €484 €7 736 €---
249 338 €1 234 €298 €8 104 €---
259 525 €1 042 €106 €8 483 €---
TOTAL189 676 €87 193 €47 807 €102 483 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 483 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 922 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 244 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 244 €-3 210 €+4 454 €
2+1 244 €0 €+1 244 €
3+1 244 €+110 €+1 134 €
4+1 244 €+695 €+549 €
5+1 244 €+762 €+482 €
6+1 244 €+830 €+414 €
7+1 244 €+901 €+343 €
8+1 244 €+973 €+271 €
9+1 244 €+1 047 €+197 €
10+1 244 €+1 123 €+121 €
11+1 244 €+1 201 €+43 €
12+1 244 €+1 282 €-38 €
13+1 244 €+1 364 €-120 €
14+1 244 €+1 449 €-205 €
15+1 244 €+1 536 €-292 €
16+1 244 €+1 625 €-381 €
17+1 244 €+1 716 €-472 €
18+1 244 €+1 811 €-567 €
19+1 244 €+1 907 €-663 €
20+1 244 €+2 006 €-762 €
21+1 244 €+2 108 €-864 €
22+1 244 €+2 213 €-969 €
23+1 244 €+2 321 €-1 077 €
24+1 244 €+2 431 €-1 187 €
25+1 244 €+2 545 €-1 301 €
Total+31 100 €+30 745 €+355 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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